編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說(shuō)著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開(kāi)啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專(zhuān)家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問(wèn)，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

觀點(diǎn)網(wǎng) 舊改作為未來(lái)房企深耕深圳最主要的途徑，是房企爭(zhēng)奪的“大蛋糕”，但是在深圳能玩轉(zhuǎn)舊改的企業(yè)并不多。在深圳舊改界，耿延良這個(gè)名字耳熟能詳，對(duì)舊改也最有發(fā)言權(quán)。

借2015年博鰲房地產(chǎn)論壇契機(jī)，觀點(diǎn)新媒體對(duì)卓越集團(tuán)副總裁耿延良進(jìn)行了專(zhuān)訪，耿延良詳述了卓越城市更新集團(tuán)的舊改大計(jì)，及成功運(yùn)營(yíng)深圳舊改的“秘密”。

這家在深圳舊改市場(chǎng)發(fā)力的后起之秀，自2013年5月成立以來(lái)，短短的兩年時(shí)間，已經(jīng)在深圳拓展了近30個(gè)舊改項(xiàng)目。卓越城市更新集團(tuán)的計(jì)劃是希望今年拆出6幅地塊，到2016年，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，為集團(tuán)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。“明年只要有一個(gè)項(xiàng)目拆出來(lái)，就可以平衡這兩年的投入，以后就能自負(fù)盈虧，獨(dú)立運(yùn)作。”

這6塊地總占地面積為40萬(wàn)平方米，以深圳的容積率計(jì)算，價(jià)值上百億貨值，而這意味著卓越明年可以坐上深圳舊改的第一把交椅。據(jù)耿延良透露，今年卓越城市更新已經(jīng)低息融資7億元，到明年公司就具備了自我造血功能，成為卓越集團(tuán)最大的土地方和業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)方。

來(lái)自卓越集團(tuán)管理層對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的支持和重視，為卓越城市更新打開(kāi)了良好發(fā)展局面，是卓越城市更新高速發(fā)展的有力保障。卓越集團(tuán)董事局主席李華、總裁李曉平在戰(zhàn)略上的高瞻遠(yuǎn)矚，為卓越發(fā)展城市更新業(yè)務(wù)捕捉到良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，并提供了一個(gè)高層次發(fā)展平臺(tái)。

據(jù)悉，截至今年5月，卓越集團(tuán)為城市更新業(yè)務(wù)投入了10億元資金支持。卓越集團(tuán)在深圳本土18年的拓展和沉淀，奠定了強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)、資金實(shí)力，以及項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，也為卓越城市更新的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。卓越集團(tuán)清晰的戰(zhàn)略，即拿最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目、做最好的產(chǎn)品，也為卓越城市更新集團(tuán)提供了戰(zhàn)略思維。從商業(yè)辦公樓到住宅以及現(xiàn)在發(fā)力舊改，卓越集團(tuán)緊抓深圳發(fā)展熱點(diǎn)，在前海的成功一役，更證明了卓越勇奪核心地塊的魄力。作為卓越集團(tuán)五大核心業(yè)務(wù)之一的城市更新業(yè)務(wù)，未來(lái)在深圳舊改市場(chǎng)將如何取得一席之地，我們將拭目以待。

在將項(xiàng)目積累到一定規(guī)模后，耿延良表示，未來(lái)不排除根據(jù)項(xiàng)目的情況，尋找合適的合作伙伴。“合作主要是要發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，卓越有卓越的優(yōu)勢(shì)，也可以借鑒其他企業(yè)的優(yōu)勢(shì)”。

作為全國(guó)第一家舊改協(xié)會(huì)——深圳市龍崗區(qū)城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)首任會(huì)長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“舊改專(zhuān)家”的耿延良針對(duì)深圳當(dāng)下舊改問(wèn)題，及企業(yè)如何更好的從事舊改給予了建議。

耿延良表示，當(dāng)下企業(yè)在深圳操作舊改項(xiàng)目會(huì)較其他城市更為公開(kāi)透明，這對(duì)企業(yè)而言，最大的好處就是可以清楚知道項(xiàng)目未來(lái)的定位、核算有沒(méi)有利潤(rùn)。

耿延良稱(chēng)，做城市更新不僅要有資金，更重要的是要熟悉政策，熟悉流程，熟悉業(yè)主，熟悉當(dāng)?shù)匚幕镜胤科蟾袃?yōu)勢(shì)。外地企業(yè)如果要進(jìn)入深圳，最佳的途徑就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，與本土企業(yè)進(jìn)行合作。

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，耿延良認(rèn)為，美國(guó)上世紀(jì)從二十年代到七十年代出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而最大的開(kāi)發(fā)商，最有成就的開(kāi)發(fā)商就是做城市更新的，因此未來(lái)那些有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的城市更新房地產(chǎn)商，才會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)獲得持續(xù)性發(fā)展。

“美國(guó)在房地產(chǎn)高速發(fā)展后期留下的，或者競(jìng)爭(zhēng)存活下來(lái)的就是做城市更新的房企，發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明了這點(diǎn)”。耿延良說(shuō)。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)卓越集團(tuán)副總裁耿延良的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：卓越現(xiàn)在在城市更新方面公布了很多項(xiàng)目，進(jìn)展情況怎么樣？

耿延良：這些項(xiàng)目有的還在洽談中，有一些已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，比如說(shuō)光明、龍華等區(qū)域的項(xiàng)目已經(jīng)拆遷出來(lái)，明年就可以動(dòng)工。

觀點(diǎn)新媒體：未來(lái)卓越舊改會(huì)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合嗎？

耿延良：如果有好的機(jī)會(huì)，卓越也是歡迎合作的。

觀點(diǎn)新媒體：什么樣的項(xiàng)目卓越會(huì)考慮跟別的企業(yè)合作？

耿延良：要根據(jù)項(xiàng)目的情況，聯(lián)合主要是進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，卓越有卓越的優(yōu)勢(shì)，也可以借鑒其他企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

觀點(diǎn)新媒體：卓越在接觸舊改項(xiàng)目的時(shí)候一開(kāi)始會(huì)和政府接洽還是跟村集體？

耿延良：這涉及到卓越的運(yùn)作方式，卓越拓展項(xiàng)目完全依靠專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的判斷。因?yàn)樯钲诘姆ǘ▓D紙和規(guī)劃已經(jīng)確定了，并不是我們一拿到項(xiàng)目就先跟政府交流。要根據(jù)這些確定的內(nèi)容，依據(jù)自身的能力進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的判斷，項(xiàng)目的可行性研究，比如說(shuō)未來(lái)的規(guī)劃、指標(biāo)、區(qū)位的規(guī)劃條件、現(xiàn)實(shí)的拆遷量，還有未來(lái)可以建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型、銷(xiāo)售情況來(lái)判斷這個(gè)項(xiàng)目。

觀點(diǎn)新媒體：前期會(huì)選擇性的接洽？

耿延良：對(duì)，并不是所有項(xiàng)目我們都去做。

觀點(diǎn)新媒體：舊改以后在卓越的戰(zhàn)略地位是什么樣的？

耿延良：首先，深圳的舊改項(xiàng)目在卓越全國(guó)所有的城市中體量是最大的，占據(jù)的份額和盈利能力是最強(qiáng)的，深圳主要還是舊改，這一點(diǎn)毋庸置疑。

在其他城市也會(huì)考慮舊改，比如上海去年發(fā)布了城市更新的兩個(gè)規(guī)定，主要是把權(quán)利下放到區(qū)縣，跟深圳有差異。所以一線城市如果有舊改項(xiàng)目卓越也會(huì)積極參與，包括北京、廣州。

觀點(diǎn)新媒體：打造舊改項(xiàng)目過(guò)程中，卓越有沒(méi)有什么推而廣之的經(jīng)驗(yàn)？

耿延良：為什么短短兩年能夠取得這樣的成績(jī)，我覺(jué)得主要有兩點(diǎn)。第一，專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，所謂專(zhuān)業(yè)化，就是從拿地、測(cè)量、評(píng)估到成本測(cè)算，報(bào)批規(guī)劃等等，這些都是由專(zhuān)業(yè)人員去做。也就是說(shuō)所有業(yè)務(wù)細(xì)分以后都由專(zhuān)業(yè)化的人來(lái)做，采取專(zhuān)業(yè)化分工的方式。

第二，團(tuán)隊(duì)化協(xié)作，所謂團(tuán)隊(duì)化協(xié)作，各業(yè)務(wù)口都要提出意見(jiàn)，包括成本、法律、財(cái)務(wù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員等共同研究項(xiàng)目。

另外，卓越拿到的項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)，原因就在于對(duì)前期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)預(yù)判，對(duì)經(jīng)濟(jì)的可行性研究比較深入，對(duì)后面實(shí)際操作就有很大的幫助。

觀點(diǎn)新媒體：卓越把重點(diǎn)放在舊改，舊改需要的時(shí)間本身比較長(zhǎng)一些，這是沒(méi)辦法避免的。對(duì)卓越來(lái)說(shuō)，明年、后年利潤(rùn)波動(dòng)會(huì)大嗎？

耿延良：因?yàn)橥ㄟ^(guò)前幾年的積累，卓越的項(xiàng)目越來(lái)越多，利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越多。卓越是滾動(dòng)式發(fā)展，不斷的拿項(xiàng)目，不斷有項(xiàng)目拆出來(lái)上市，利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越好。

觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)因?yàn)闀r(shí)間的原因出現(xiàn)產(chǎn)品的斷層？

耿延良：不會(huì)，卓越有一個(gè)五年、十年的規(guī)劃，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，要確?？沙掷m(xù)發(fā)展。

觀點(diǎn)新媒體：相比直接走招拍掛拿土地做項(xiàng)目，城市更新的盈利空間會(huì)更大嗎？

耿延良：項(xiàng)目盈利與否不取決于拿項(xiàng)目的模式，核心是項(xiàng)目的操作能力。有些凈地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目可能盈利較大，有些舊改項(xiàng)目耗時(shí)長(zhǎng)、談判拆遷艱難，本應(yīng)獲得更多的利潤(rùn)，但可能由于企業(yè)操作不好而利潤(rùn)較低，甚至虧損。在深圳舊改中，不乏一些半截子項(xiàng)目。因此決定項(xiàng)目能否盈利，不只是拿地模式，還有企業(yè)的操作能力，這些都決定了未來(lái)的利潤(rùn)多少。

在實(shí)際過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商更希望招拍掛拿地，因?yàn)檫@種地塊簡(jiǎn)單、透明，其規(guī)劃條件、區(qū)位是設(shè)定的，物業(yè)類(lèi)型也是確定的，拿地前可進(jìn)行成本核算，拿地后即開(kāi)始建設(shè)。在房地產(chǎn)行業(yè)比較規(guī)范，有非常成熟的模式，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控，招拍掛拿地從拿地到建設(shè)只有一年多時(shí)間就可以上市。剩下的就是看市場(chǎng)，以及開(kāi)發(fā)商挖掘項(xiàng)目潛力的能力和品牌優(yōu)勢(shì)。像卓越等品牌開(kāi)發(fā)商的房子，可能比其他開(kāi)發(fā)商賣(mài)得貴一點(diǎn)，這就是品牌優(yōu)勢(shì)和溢價(jià)能力。因此究竟是城市更新還是招拍掛拿地，哪個(gè)盈利空間更大，這個(gè)問(wèn)題不能一概而論。

觀點(diǎn)新媒體：過(guò)去幾年深圳舊改的發(fā)展速度比較快，佳兆業(yè)事件之后，有一些房企說(shuō)要退出舊改，現(xiàn)在深圳舊改面臨新的形勢(shì)，目前在這種新的形勢(shì)下，您認(rèn)為深圳舊改游戲規(guī)則會(huì)不會(huì)發(fā)生什么改變？

耿延良：佳兆業(yè)事件給業(yè)界、政府都上了一堂課。不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，政府也應(yīng)該反思。對(duì)政府來(lái)講應(yīng)該反思的是，如何給企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，尤其是政府應(yīng)該依法行政，而且權(quán)利不能任性。

觀點(diǎn)新媒體：有專(zhuān)家說(shuō)深圳在城市更新這一塊走在其他城市前面，市場(chǎng)更加透明化，深圳在城市更新哪些東西是走在其他城市前列的？

耿延良：大家都知道內(nèi)地的城市更新是一個(gè)恒久的話(huà)題，每一個(gè)城市都會(huì)遇到，但深圳跟其他內(nèi)地城市最大的區(qū)別在于，內(nèi)地是政府主導(dǎo)，財(cái)政投入。而深圳城市更新的原則是政府引導(dǎo)，而不是主導(dǎo)，是一個(gè)完全市場(chǎng)化的運(yùn)作方法，這是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。

另外，大家知道內(nèi)地強(qiáng)拆，拆遷補(bǔ)償經(jīng)常引起矛盾和沖突事件，但是深圳發(fā)生這些情況非常少，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間完全是協(xié)商關(guān)系，在這種情況下是一種公平合理的補(bǔ)償，如果不公平，不合理，就沒(méi)辦法進(jìn)行，這是最大的一個(gè)區(qū)別，內(nèi)地很多政府希望來(lái)學(xué)習(xí)深圳的經(jīng)驗(yàn)。

觀點(diǎn)新媒體：這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)不會(huì)有影響？

耿延良：對(duì)企業(yè)有一個(gè)好處，可以清楚知道未來(lái)的定位、可以核算有沒(méi)有利潤(rùn)，不需要靠政府承諾。深圳也是學(xué)習(xí)了香港和臺(tái)灣的做法。

觀點(diǎn)新媒體：之前說(shuō)融創(chuàng)、綠地要進(jìn)入深圳市場(chǎng)，你覺(jué)得這會(huì)不會(huì)出現(xiàn)水土不服或者排斥的現(xiàn)象？

耿延良：做城市更新不僅要有資金，更重要的是要熟悉政策，熟悉流程，熟悉業(yè)主，熟悉當(dāng)?shù)匚幕?。城市更新跟凈地開(kāi)發(fā)不同，城市更新是一個(gè)非常復(fù)雜的工作。外地企業(yè)到深圳來(lái)需要很長(zhǎng)時(shí)間才能了解各個(gè)區(qū)域，深圳的產(chǎn)業(yè)布局，深圳的上層規(guī)劃到底是怎么定位的，拿到項(xiàng)目以后怎么做。有些企業(yè)盲目拿了很多項(xiàng)目，最后發(fā)現(xiàn)立項(xiàng)條件不夠，這就是非常典型的水土不服的例子。

外地的企業(yè)如果要進(jìn)入深圳，我認(rèn)為最佳的途徑就是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，與本土企業(yè)進(jìn)行合作，這是一個(gè)比較好的途徑。

觀點(diǎn)新媒體：你認(rèn)為未來(lái)十年，或者15年，城市更新是不是企業(yè)拿地的一種趨勢(shì)？

耿延良：不是未來(lái)，對(duì)現(xiàn)在深圳所有的房企來(lái)說(shuō)，這都是必然選擇。因?yàn)楝F(xiàn)在深圳幾乎沒(méi)有凈地開(kāi)發(fā)，要做房地產(chǎn)只能是做城市更新。未來(lái)在全國(guó)，伴隨耕地保護(hù)政策，還有人口紅利下降以后，過(guò)去“攤大餅式”的城市開(kāi)發(fā)隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，道路交通改善，全國(guó)所有城市，尤其是一線城市都要進(jìn)行城市更新。

我們過(guò)去的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量也不如現(xiàn)在的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)五到十年內(nèi)地很多城市也要進(jìn)行城市更新。最典型的是上海，去年上海市發(fā)文正式提出了城市更新的概念，希望通過(guò)啟動(dòng)城市更新，以“內(nèi)涵增長(zhǎng)”取代原來(lái)的“大拆大建”，自發(fā)的、零星式的舊改，這是大規(guī)模城市更新的前奏。

對(duì)于深圳而言，深圳市要發(fā)展成創(chuàng)新型、國(guó)際化大都市，首先必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)。在引進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)后，深圳面臨城市發(fā)展空間缺乏的難題，必須依靠城市更新來(lái)拓展空間，改善基礎(chǔ)設(shè)施和人文環(huán)境。

今年新一屆深圳市領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)后，在黨代會(huì)、鹿丹村開(kāi)工儀式上多次強(qiáng)調(diào)要在舊改的投資審批上加大改革創(chuàng)新力度，推行審批清單制，進(jìn)一步提高效率。7月9日，馬興瑞書(shū)記在主持召開(kāi)市委常委會(huì)議時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)，要集中精力大膽推進(jìn)，大幅減少審批事項(xiàng)，全面簡(jiǎn)化審批環(huán)節(jié)，進(jìn)一步提高行政效能。深圳市政府大力推進(jìn)城市更新的態(tài)度，讓業(yè)內(nèi)對(duì)深圳城市更新發(fā)展更有信心，相信深圳城市更新會(huì)得到充分、快速的推進(jìn)。希望在新一屆深圳市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，深圳城市更新能夠落實(shí)馬書(shū)記提出的“馬上就辦、真抓實(shí)干、辦就辦成、滴水穿石”精神，在審批上創(chuàng)新簡(jiǎn)化。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多房企專(zhuān)家都說(shuō)現(xiàn)在進(jìn)入白銀時(shí)代，但是今年行情比較好，這會(huì)不會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)賺錢(qián)又容易了？

耿延良：最近深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)比較好，但房?jī)r(jià)暴漲只是暫時(shí)的，不可能持續(xù)的，波動(dòng)是正常的，所以大家要理性看待這個(gè)問(wèn)題。

未來(lái)房地產(chǎn)賺錢(qián)不能靠過(guò)去地價(jià)升值，或者房?jī)r(jià)暴漲獲得利潤(rùn)，更重要的是產(chǎn)品溢價(jià)能力。因?yàn)閮H僅靠房子，物業(yè)本身的升值賺錢(qián)已經(jīng)很難了。但是服務(wù)創(chuàng)新差別就比較大，它的溢價(jià)能力更高。

觀點(diǎn)新媒體：房?jī)r(jià)暴漲僅僅是暫時(shí)的，那您覺(jué)得這一波行情能夠持續(xù)到多久？

耿延良：這個(gè)不敢說(shuō)，不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，畢竟深圳人口是有限的，錢(qián)也是有限的，像股票一樣漲到一定階段利潤(rùn)要回吐。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在大家都做互聯(lián)網(wǎng)+，做社區(qū)，做物業(yè)升級(jí)，你覺(jué)得未來(lái)房企新的的盈利模式可以往服務(wù)方面靠？

耿延良：這些都是嘗試服務(wù)創(chuàng)新的一些舉措，包括卓越也做E家等。比如說(shuō)辦公樓同質(zhì)化很多，住宅也一樣，你能夠做出來(lái)的產(chǎn)品別人也可以，但是產(chǎn)品溢價(jià)能力就在于服務(wù)。

大家住進(jìn)去是不是生活更加舒適，品質(zhì)更好，辦公更加便捷等等，這些是重點(diǎn)。房子是一次性的交易，但是生活是幾十年的時(shí)間，這個(gè)時(shí)候大家更加注重的不是房子本身，而是服務(wù)水平。