利用去庫存的能力、產(chǎn)品營(yíng)銷的能力，去對(duì)現(xiàn)在巨大的產(chǎn)品沉淀資產(chǎn)進(jìn)行盤活，跟這些公司進(jìn)行合作，這是陽光100現(xiàn)在很重要的發(fā)展思路和轉(zhuǎn)變。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 最近易小迪很忙，前面與毛大慶搭手做創(chuàng)客，后面又與李亞鵬勾肩闖麗江。賺足了眼球之后，這個(gè)一向低調(diào)的“慢郎中”卻忽然宣布，陽光100要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

　　就在6月15日舉行的陽光100與光大安石的戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)上，陽光100中國控股有限公司主席兼總裁易小迪謹(jǐn)慎中掩不住興奮地表示：“陽光100的機(jī)會(huì)來了！”

　　“在過去五、六年放慢了腳步，陽光100失去了一些機(jī)會(huì)，一些朋友一直認(rèn)為我們應(yīng)有更快的發(fā)展，更大的擴(kuò)張，更高的周轉(zhuǎn)。”對(duì)于曾經(jīng)的慢動(dòng)作，易小迪并沒有否認(rèn)。

　　不過，在惋惜曾經(jīng)失去的擴(kuò)張機(jī)會(huì)之時(shí)，他稱，失去上個(gè)機(jī)會(huì)卻得到了未來的發(fā)展空間，“也就是說陽光100終于上市了，正好碰到房地產(chǎn)的第二次機(jī)會(huì)，而不只是資本擴(kuò)張帶來的機(jī)會(huì)”。

　　6月12日，陽光100發(fā)布公告稱，光大安石牽頭的投資財(cái)團(tuán)通過新股配售入股公司，成為持股9.03%的第二大股東。借此，兩家公司在各自優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，正式宣布實(shí)行輕資產(chǎn)合作模式。

　　易小迪認(rèn)為，未來最大的機(jī)會(huì)不再是房地產(chǎn)增量的發(fā)展，而是如何盤活存量。而此次陽光100的輕資產(chǎn)模式正是要盤活這些存量的資產(chǎn)。

　　“這個(gè)市場(chǎng)去庫存壓力和沉淀的資產(chǎn)比我們想象的都要大。”據(jù)易小迪的評(píng)估，一方面，這個(gè)存量是看不見的巨大資金；另一方面，這個(gè)存量是可以看得見的庫存面積。

　　鑒于此，易小迪發(fā)現(xiàn)，無論是同行還是資產(chǎn)公司、信托公司，他們所投資的項(xiàng)目都面臨很大的壓力，如何盤活資產(chǎn)，如何在現(xiàn)有的形勢(shì)下產(chǎn)生效益，是大家共同的難題。

　　這樣的背景下，這位“慢郎中”認(rèn)為陽光100終于等來了出頭之日。易小迪稱，陽光100的銷售能力、物業(yè)增值能力和產(chǎn)品等核心競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)成熟，此前就已經(jīng)開始做出一些品牌輸出的準(zhǔn)備。

　　如今，他認(rèn)為在大多數(shù)同行對(duì)行業(yè)悲觀并過度低估的時(shí)候，陽光100的優(yōu)勢(shì)就凸顯了。“利用去庫存的能力、產(chǎn)品營(yíng)銷的核心能力，去對(duì)現(xiàn)在巨大的產(chǎn)品沉淀資產(chǎn)進(jìn)行盤活，跟這些公司進(jìn)行合作，這是陽光100現(xiàn)在很重要的一個(gè)發(fā)展思路和轉(zhuǎn)變。”

　　用易小迪的話來說，陽光100要用自己的錢是干別的事，實(shí)現(xiàn)少投入多增值的目的。“用陽光100的投資和專業(yè)能力去參與別人的項(xiàng)目、去合作，支持別人的項(xiàng)目去開發(fā)或者實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。

　　按照目前的計(jì)劃，陽光100將用光大控股等財(cái)團(tuán)首批提供的50億元資金展開輕資產(chǎn)投資。而當(dāng)天參與發(fā)布會(huì)的光大控股和中信國安的負(fù)責(zé)人還透露，不久合作也將在各自已有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上展開，包括北京、深圳等一線城市項(xiàng)目在內(nèi)。

　　以下是陽光100中國控股有限公司與光大安石戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：除了股權(quán)合作之外，光大安石這邊還有50億元的融資安排，易總怎么準(zhǔn)備花這些錢？在具體合作項(xiàng)目中，光大安石是財(cái)務(wù)投資的角色，還是更復(fù)雜的角色？跟中信國安的合作能不能具體介紹一下？

　　易小迪：如果說拿著50億去買地，光大安石是不會(huì)給的，因?yàn)檫@個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大。陽光100不是純粹簡(jiǎn)單的去代理項(xiàng)目，而是在項(xiàng)目發(fā)展的時(shí)候去參股、去投資。

　　有可能很多人會(huì)參小股來操盤，也有可能做一個(gè)后期資金接受項(xiàng)目，但我們不會(huì)把這個(gè)項(xiàng)目全部買下來。也就是說，過去50億元可以買5個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在陽光100則可能會(huì)做100個(gè)項(xiàng)目，或50個(gè)項(xiàng)目，這是這個(gè)資金投資很大一個(gè)變化。

　　第二個(gè)，陽光100會(huì)選擇性的投資項(xiàng)目，主要選擇有市場(chǎng)潛力、符合陽光100優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的項(xiàng)目，我們才會(huì)去合作，才會(huì)去購地。

　　另外，在合作過程中陽光100也會(huì)有一個(gè)選擇權(quán)，比如項(xiàng)目剛開始投資1億或2億元，當(dāng)市場(chǎng)拓展以后，在公司認(rèn)為項(xiàng)目很有前途之時(shí)，陽光100就會(huì)在未來兩年或者三年內(nèi)將項(xiàng)目賣到50億元以上，這個(gè)錢也許會(huì)做后期投資。當(dāng)陽光100有這個(gè)選擇權(quán)的時(shí)候，就認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)過去了。

　　這就是我們的合作投資模式。可能有人會(huì)問這個(gè)做法是不是欺負(fù)別人，做好了就買，做不好就不賣。但一些公司耗費(fèi)大量資金買地或買項(xiàng)目，如果不開工，每天都產(chǎn)生利息，損失也是一樣大的。所以這些項(xiàng)目很容易談成。

　　還有一個(gè)，陽光100跟別人不同的是，我們做增值服務(wù)。也就是說，陽光100必須要知道合作公司的期望系數(shù)是多少，預(yù)期目標(biāo)是多少，如果能夠達(dá)成一致就進(jìn)行合作，這是一個(gè)雙方正向的合作，如果不能達(dá)到目標(biāo)，一開始陽光100就不進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目。

　　所以陽光100的合作方式或花錢方式是用這個(gè)錢投到別人的項(xiàng)目上去，而不是買項(xiàng)目。陽光100跟光大、中信的合作是全方位的，一方面我們希望光大買公司的股票，這個(gè)股票能夠漲起來，而光大也能夠分享公司未來的成長(zhǎng)。

　　另一方面，陽光100也希望進(jìn)行項(xiàng)目層面的合作.這些項(xiàng)目包括光大和中信現(xiàn)有的項(xiàng)目，如果光大和中信認(rèn)為陽光100有優(yōu)勢(shì)，就會(huì)跟公司合作，這個(gè)也有很大的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)空間。

　　光大安石董事總經(jīng)理艾渝：光大控股是光大集團(tuán)在海外最大的金融投資平臺(tái)，目前是光大銀行的第三大股東，是光大證券的第二大股東。光大安石作為中國房地產(chǎn)基金排名第一的基金，累計(jì)投資已經(jīng)超過60個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)管理金額超過500億元的規(guī)模。

　　光大跟陽光100的合作并不是開始于今天，雙方在很早在一些項(xiàng)目層面就進(jìn)行了合作，在合作過程中，我們發(fā)現(xiàn)陽光100具備了高成長(zhǎng)公司的潛質(zhì)，特別看好這家公司的營(yíng)銷能力、服務(wù)增值能力和資源整合能力。

　　比如，優(yōu)客工廠、毛大慶的WEWORK以及還有李亞鵬的文化地產(chǎn)等內(nèi)容的加入，都是光大比較看好陽光100很重要的幾點(diǎn)，光大認(rèn)為房地產(chǎn)到現(xiàn)在的下半場(chǎng)階段時(shí)，反而出現(xiàn)了陽光100的機(jī)會(huì)。

　　特別是在北京，大家拿到地就能夠賺錢，但現(xiàn)在房子也越來越不好賣，項(xiàng)目越來越難做，這個(gè)時(shí)候有價(jià)值增長(zhǎng)能力的公司就會(huì)有很好機(jī)會(huì)。

　　我們開玩笑說，陽光100未來的發(fā)展方向是地產(chǎn)界的京東，幫助別人去庫存，幫助別人去消化，賺取更多的收益，自己的生產(chǎn)可能會(huì)做得更小一點(diǎn)。未來可能是從項(xiàng)目層面和資金層面，光大都會(huì)跟陽光100進(jìn)行全面合作。

　　中信國安總裁鄧斌：中信國安基金是2014年底成立的，中信國安集團(tuán)是中信集團(tuán)里最大的實(shí)業(yè)子公司，從去年開始這個(gè)實(shí)業(yè)子公司向金融平臺(tái)開始轉(zhuǎn)型，我們也是很看好易總在地產(chǎn)界的增值服務(wù)方面。

　　中信系統(tǒng)有很多這樣的資源，包括中信國安集團(tuán)也逐步向地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融方面的技術(shù)在拓展，所以在過去的一年中，我們跟著光大安石看了很多易總的項(xiàng)目。因此，未來，中信會(huì)和陽光100加大合作，包括中信地產(chǎn)和中信證券等有增值潛力的項(xiàng)目，乃至于中信在很多一線城市的項(xiàng)目都會(huì)跟易總合作。

　　中信鼓勵(lì)陽光100回歸到一線城市的開發(fā)里面來，鼓勵(lì)易總把增值空間做得更大，同時(shí)把輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式做得更大，這也是中信基金一個(gè)很好的盈利機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：陽光100有沒有REITs這方面的考慮？剛才易總提到會(huì)投資更多項(xiàng)目，這些投資項(xiàng)目有沒有選擇的標(biāo)準(zhǔn)？有這么多合作伙伴，在利潤(rùn)上有沒有什么考慮？

　　易小迪：REITs并不是我的長(zhǎng)項(xiàng)，但是做房地產(chǎn)有很多商業(yè)街項(xiàng)目，也跟一些基金接觸，我想REITs放松以后對(duì)商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)和快速回款有很大的支持?，F(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目最大的問題是，銀行認(rèn)為你的商業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，不理解商業(yè)投資其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)更小，因此商業(yè)按揭比較少，陽光100希望REITs的發(fā)展能夠?qū)@一塊有支持。

　　在選擇項(xiàng)目方面，第一個(gè)，陽光100會(huì)選擇公司有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目去合作，不是公司的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品是不做的。一個(gè)是我們的商業(yè)街綜合體，一個(gè)是以鳳凰社為代表的青年白領(lǐng)公寓，我們希望盡量往這兩個(gè)項(xiàng)目去靠，認(rèn)為這兩類產(chǎn)品我們?cè)谕袠I(yè)中有更快的消化能力，也有更快的盈利能力。

　　在廣州，清遠(yuǎn)有一個(gè)陽光100TOWN小鎮(zhèn)項(xiàng)目，也就是陽光哈雷小鎮(zhèn)項(xiàng)目，這個(gè)產(chǎn)品的價(jià)格比同區(qū)域高，銷售也是同區(qū)域的第一名。只要往主力產(chǎn)品靠，陽光100就有能力做好。

　　至于盈利模式，我認(rèn)為其實(shí)這不完全取決于陽光100一家，而是取決于合作對(duì)象的需求。陽光100當(dāng)然希望項(xiàng)目產(chǎn)生升值，但如果對(duì)方要求很高而項(xiàng)目做不了，那我們就達(dá)不到對(duì)方的目標(biāo)。但是我相信大多數(shù)公司在這個(gè)情況下，期望值早就降低了。

　　很多人說，把本金給我拿回來就行，或者虧一點(diǎn)，升值部分陽光100拿大頭都行。如果這樣，很可能一個(gè)項(xiàng)目陽光100只要投兩、三億元，就能夠賺到八億、十億元，這樣陽光100就分到了50%、60%的收益。

　　很多媒體都知道，十年前陽光100跟別人進(jìn)行品牌連鎖，但最后只弄一個(gè)東營(yíng)項(xiàng)目，后來就不連鎖了。因?yàn)楫?dāng)時(shí)所有土地都在升值，你想輸出品牌跟別人賣，人家為什么要把蛋糕給你分一塊呢，而且每個(gè)人對(duì)自己的能力都很自信?，F(xiàn)在是反過來了，十個(gè)公司有九個(gè)公司都是過度悲觀，在這種市場(chǎng)情況下期望值就很低。

　　未來，陽光100也會(huì)回歸到一線城市，我相信陽光100青年白領(lǐng)，街區(qū)綜合體在一線城市會(huì)賣得更好，而不僅是在柳州賣得好。問題是，以前公司沒那個(gè)錢，膽子也小，即便知道一線城市這么暴漲，我們?nèi)詧?jiān)持很謹(jǐn)慎的投資策略，這就失去了很多機(jī)會(huì)。但是未來這個(gè)機(jī)會(huì)恰恰來了，陽光100會(huì)去一線城市進(jìn)行拓展，公司的前景會(huì)非常廣闊。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：陽光100將來要做線上的銷售平臺(tái)，要發(fā)展一些跟社區(qū)金融，服務(wù)平臺(tái)相關(guān)的一些新興產(chǎn)業(yè)，這是否意味著陽光100未來要轉(zhuǎn)行？第二個(gè)，新興產(chǎn)業(yè)在陽光100未來的業(yè)務(wù)中會(huì)占多大比例？

　　易小迪：陽光100的策略是轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行，離開公司的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，光大和中信都不會(huì)跟陽光100合作，所以公司肯定是在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里面繼續(xù)發(fā)揮加強(qiáng)深度和能力。在產(chǎn)品和服務(wù)方面，公司肯定有新的內(nèi)容，不斷充實(shí)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　多年來陽光100的物業(yè)管理和物業(yè)升值服務(wù)都是自己堅(jiān)持培養(yǎng)自己的隊(duì)伍。因此，從今年的結(jié)果來說，公司已經(jīng)做好了這個(gè)轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備。

　　目前，陽光100的人員結(jié)構(gòu)方面，開發(fā)人員只有1500人左右，而銷售人員則達(dá)到是3000多人，物業(yè)服務(wù)人員更超過10000人，除了陽光100自己的物業(yè)之外，公司還接其他的物業(yè)服務(wù)。

　　也就是說，在產(chǎn)品價(jià)值鏈上，陽光100一直是一個(gè)全方位服務(wù)的提供商，所以我們?cè)谖飿I(yè)服務(wù)、升值以及社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)等方面做了一些工作，但是不能說這是公司很突出的工作，畢竟過去這方面還不是公司升級(jí)的主要方面。

　　我認(rèn)為陽光100今天最主要發(fā)揮的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是主力產(chǎn)品和產(chǎn)品營(yíng)銷能力，我們?cè)跔I(yíng)銷體系上有非常穩(wěn)定并且很有經(jīng)驗(yàn)的的銷售隊(duì)伍，這不是一兩年能夠帶出來的。我們相信最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力在今天這個(gè)市場(chǎng)上恰恰是市場(chǎng)最缺乏的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：我想問鄧總和艾總，在跟陽光100合作之前有沒有考慮跟其他的開發(fā)商合作，為什么選擇中小規(guī)模的陽光100？在這個(gè)合作完成之后，你們會(huì)不會(huì)考慮跟其他行業(yè)內(nèi)的地產(chǎn)公司進(jìn)行合作？

　　艾渝：光大安石在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資已經(jīng)將近8年時(shí)間了，跟其他開發(fā)商在項(xiàng)目層面和資金層面都有各種各樣的合作，包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬達(dá)，其實(shí)萬達(dá)上市后的第一個(gè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型公告里就包括和光大安石簽訂合作。

　　這次跟陽光100在上市公司股權(quán)層面的合作，相對(duì)是比較少的一種合作模式，這也反映了光大對(duì)陽光100的認(rèn)可。從光大安石的選擇上來講，我們會(huì)選擇像陽光100這樣有很大升值潛力的公司，而像萬達(dá)、萬科、綠地這些公司已經(jīng)做得非常好了，上升空間會(huì)更小一些。因此，從一個(gè)私募基金的角度來講，我們會(huì)更偏向陽光100這樣的公司，挖掘潛力股。

　　鄧斌：中信國安為什么認(rèn)可陽光100這樣一個(gè)公司呢？首先，中信國安的金融要尋找一個(gè)實(shí)業(yè)平臺(tái)來對(duì)接，易總在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的能力是中信跟光大在過去一年里面觀察很多開發(fā)商以后選定的合作伙伴，此前合作柳州項(xiàng)目，也包括現(xiàn)在看的項(xiàng)目喜馬拉雅項(xiàng)目等。

　　過去我們認(rèn)為陽光100是一個(gè)中型的開發(fā)商，沒有過多的去關(guān)注這家公司產(chǎn)品，這次看下來，公司發(fā)現(xiàn)陽光100在重慶的產(chǎn)品非常有投資價(jià)值，竟然賣到了4萬元一平米，79平方米的房子租賃水平跟北京一樣也到了大概2萬元一平方米。

　　未來金融向資產(chǎn)證券化，或者選擇開發(fā)商的時(shí)候，中信國安主要要選擇一批有個(gè)性的、有未來需求并能夠提升老百姓住宅需求的服務(wù)商，這樣才能在里面找到資產(chǎn)證券化的價(jià)值。

　　我們這些金融機(jī)構(gòu)希望，易總打造社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)價(jià)值方面的能力能夠在重資產(chǎn)項(xiàng)目里面得到更高的收益，能夠分享到這個(gè)超額收益。

　　過去發(fā)展出很多的大型地產(chǎn)商，像萬科、萬達(dá)、綠地這樣的開發(fā)商。我們基金認(rèn)為未來房地產(chǎn)的細(xì)分會(huì)越來越多，客戶的需求也會(huì)越來越多樣化，誰能夠真正抓住客戶的需求，能夠提升物業(yè)價(jià)值，誰就能夠拿到更高的回報(bào)。

　　中信也看到了易總做的四、五個(gè)物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)的預(yù)期。平均房?jī)r(jià)只有六、七千元的城市，他能夠做每平4萬多元的銷售價(jià)格，步入重慶、柳州等城市。甚至在重慶，陽光100能夠達(dá)到79平方米17000到19000元一平的租賃價(jià)格，這樣一個(gè)運(yùn)營(yíng)商回歸到一線的時(shí)候，其盈利空間會(huì)更大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：能不能介紹下這次雙方達(dá)成合作的過程是什么，合作過程中有沒有可以分享的細(xì)節(jié)和故事？

　　易小迪：合作從項(xiàng)目開始，之后無論是中信還是光大都發(fā)現(xiàn)陽光100有對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生升值的能力，同時(shí)有快速去庫存的能力。

　　但是在進(jìn)一步合作過程中，我們老老實(shí)實(shí)說缺錢，不可能快速發(fā)展，資金是第一大資源。而在借錢的過程中，他們發(fā)現(xiàn)陽光100的負(fù)債率太高，就從股權(quán)方面進(jìn)行一些合作。

　　對(duì)陽光100來說，這次合作是共贏的，盡管公司有一些股權(quán)讓利，但是畢竟對(duì)公司后續(xù)增長(zhǎng)有幫助，降低負(fù)債率也會(huì)讓上市公司的指標(biāo)更好看。

　　第二，這些金融機(jī)構(gòu)對(duì)陽光100的授信合作有幫助，我相信這些機(jī)構(gòu)一定會(huì)知道這個(gè)投資產(chǎn)生更大的價(jià)值，才會(huì)不斷投入。我想這是合作的第一步，如果做得好以后還會(huì)有更多的授信空間。現(xiàn)在，我們只是保守講這種合作方式不需要投太多錢，陽光100也會(huì)用好這50億元，從而使公司的規(guī)模有很大增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：陽光100收購了李亞鵬麗江項(xiàng)目的股權(quán)，還有和毛大慶合作的悠客工廠，這兩件事和今天的活動(dòng)有關(guān)聯(lián)嗎？

　　易小迪：項(xiàng)目層面的合作也是陽光100今后要著力打造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的一個(gè)方面，公司要想發(fā)展擴(kuò)張，產(chǎn)品就必須要有競(jìng)爭(zhēng)力。為什么在柳州這個(gè)小城市能夠創(chuàng)造比較高的物業(yè)價(jià)值，核心就是必須要有自己與眾不同的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力。

　　當(dāng)然，商業(yè)街區(qū)是陽光10要努力擴(kuò)張的主力產(chǎn)品。在商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，陽光100既有挑戰(zhàn)又有非常大的潛力，最大的一個(gè)問題是要租售并舉，賣掉之后如何把商業(yè)街運(yùn)營(yíng)好，把人流做好，這面臨很大的挑戰(zhàn)，在運(yùn)營(yíng)方面有很大困難。

　　一般的購物中心或商業(yè)街最大的模式就是，不斷的招主力店或者百貨店，然后開業(yè)吸引人流，再產(chǎn)生租金價(jià)格增長(zhǎng)。陽光100走的則是一個(gè)相反道路，首先打造一個(gè)城市客廳，一個(gè)新的文化地標(biāo)、建筑地標(biāo)，然后不斷做文化活動(dòng)，做品牌活動(dòng)，吸引人流。最后再讓名牌連鎖店落戶，再通過運(yùn)營(yíng)來提高租金。

　　十幾年前，陽朔西街就是這樣做的，陽光100通過主題定位產(chǎn)生人流，然后產(chǎn)生主力店。這是公司的運(yùn)營(yíng)方式和經(jīng)驗(yàn)之一。所以這次無論是毛大慶還是李亞鵬，都是公司商業(yè)地產(chǎn)主要的文化名片，希望借此使商業(yè)街區(qū)有更好的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：香港投資者對(duì)內(nèi)地房企在一線城市的土地儲(chǔ)備很關(guān)心，包括項(xiàng)目開發(fā)的配比，你們未來會(huì)不會(huì)對(duì)一線城市和三、四線城市的配比有一個(gè)計(jì)劃？以你的邏輯來看，你怎么看待目前一線城市和三、四線城市不同的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？

　　易小迪：以前的額邏輯是要考慮哪塊地更好，哪塊地更升值，哪塊地沒風(fēng)險(xiǎn)，但現(xiàn)在陽光100已經(jīng)完全跳出這個(gè)邏輯。公司不再做投資升值的模式，做的是對(duì)已有房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目進(jìn)行盤活，進(jìn)行專業(yè)合作、深入培育使項(xiàng)目升值，從而分享這個(gè)價(jià)值。

　　我對(duì)一、二、三、四線城市的土地的態(tài)度是，哪怕前景再好我也不會(huì)去買地。公司將用光大安石給的這筆錢和上市融到的錢去盤活這些休克魚。

　　第二個(gè)，對(duì)一、二、三、四線城市的判斷是這樣的，陽光100不會(huì)盲目的跟風(fēng)說哪里升值就把所有的重點(diǎn)放在哪個(gè)城市，而是會(huì)根據(jù)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品進(jìn)行投資。

　　這個(gè)跟城市沒有關(guān)系，跟公司優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和城市的需求有關(guān)系。根據(jù)我對(duì)城市的判斷，規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代過去之后，繁榮的序幕才剛剛拉開。城市也需要更新?lián)Q代，都需要商業(yè)和城市配套。

　　所以我覺得，陽光100的產(chǎn)品不限于一線城市，因?yàn)楣靖淖兞税l(fā)展思路，也獲得了光大、中信的支持，未來公司不排除去一線城市分享蛋糕，很可能將來在一線城市有很多項(xiàng)目落地。畢竟一線城市也有一些項(xiàng)目在曬太陽，有一些項(xiàng)目在滯銷，陽光100有能力讓項(xiàng)目升值，從而去分享這個(gè)價(jià)值。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛剛提到在資金和項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面有合作，資金是授信方面的合作，項(xiàng)目方面有哪些具體方向的合作？陽光100要回歸一線城市，有沒有什么具體的計(jì)劃和步驟方面的安排？

　　易小迪：陽光100所謂回歸一線城市，不是到一線城市買一塊地再開發(fā)，然后再借更多的錢。陽光100回歸一線城市的方式很不一樣，而可能是中信現(xiàn)有的項(xiàng)目或者光大現(xiàn)有的項(xiàng)目，或者他們已經(jīng)投資合作的項(xiàng)目，利用陽光100的優(yōu)勢(shì)和專業(yè)能力，我們不一定要控股，而只是參與這個(gè)價(jià)值升值分得應(yīng)得的利潤(rùn)，這是陽光100回歸一線城市的方式，跟其他公司的方式有很大不一樣。

　　陽光100馬上會(huì)在北京、深圳有項(xiàng)目落地，我們可能對(duì)一些項(xiàng)目是小股操盤，有一些項(xiàng)目是投入資金。

　　鄧斌：可能過去金融機(jī)構(gòu)只是類似于高利貸的形式出現(xiàn)，以債權(quán)形式給到開發(fā)商錢，但是真正沒有去盤活開發(fā)商的一些存量資產(chǎn)。

　　但是在這個(gè)過程中，在過去的幾年過程中，中信系統(tǒng)內(nèi)部的公司，信托、基金公司、證券公司手上都持有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目債權(quán)，尤其是在一線城市和一些其他城市比較好的位置。

　　但本身作為一個(gè)金融企業(yè)，中信國安沒辦法把這個(gè)資產(chǎn)自己去處置。中信系統(tǒng)在整個(gè)深圳的土地儲(chǔ)備有一千平方米，我們會(huì)拿出相當(dāng)一部分存量跟易總進(jìn)行合作，包括在北京。

　　基金也看了很多項(xiàng)目，但是基金公司本身沒有操盤能力，下一步可能就會(huì)跟易總一塊把這些資產(chǎn)盤活，也幫助原來開發(fā)企業(yè)走出困境，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)基金的金融收入。也不排除未來做一些資產(chǎn)證券化，跟陽光100合作實(shí)現(xiàn)雙贏，地產(chǎn)金融加銷售的轉(zhuǎn)型。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：過去十年陽光100業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)比較慢，去年公司提出商業(yè)街和鳳凰社的轉(zhuǎn)型，這個(gè)轉(zhuǎn)型在業(yè)績(jī)上有多大貢獻(xiàn)，2015年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是什么？

　　易小迪：從陽光100兩個(gè)主力產(chǎn)品來說，盈利最高的還是商業(yè)街區(qū)，今年的盈利能力和利潤(rùn)率能夠占到50%以上，雖然銷售比例占的比例不到30%。從這個(gè)意義上來說，陽光100是更偏向于商業(yè)型的開發(fā)商。但是這次新的連鎖擴(kuò)張方式有可能更多偏住宅產(chǎn)品，類似青年白領(lǐng)鳳凰社這個(gè)產(chǎn)品。

　　畢竟現(xiàn)在更多的存量資產(chǎn)還是住宅項(xiàng)目偏多一些，這些項(xiàng)目如果單純從投資價(jià)值來說是不高的，但是從盤活資產(chǎn)升值價(jià)值來說回報(bào)是很高的。也許這個(gè)項(xiàng)目本身沉淀了10億元，我投一兩個(gè)億盤活它，我們分享一到兩億的投資收益。因此，從投資回報(bào)來說，陽光100一直堅(jiān)持小投入，高效益的增長(zhǎng)模式。

　　不過，上市公司年增長(zhǎng)目標(biāo)要經(jīng)過審計(jì)才能公布，但是可以說得是，到今天(2015年6月15日)為止，陽光100的業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)40%左右，今年、明年都會(huì)保持比較好的增長(zhǎng)速度。