越秀地產(chǎn)曾經(jīng)采用基金合作模式的項(xiàng)目也在步入股權(quán)認(rèn)購期權(quán)行使期。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目的銷售前景將成為越秀地產(chǎn)選擇是否贖回項(xiàng)目的關(guān)鍵。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 越秀地產(chǎn)聯(lián)合基金以90.1億元拿下的武漢精武路地王日前傳來入市風(fēng)聲，而在千里外的廣州，越秀另一個(gè)區(qū)域地王終于從基金中被“贖回”。

　　6月12日，越秀地產(chǎn)宣布，其控股子公司廣州宏景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.5億元應(yīng)付代價(jià)總額行使認(rèn)購期權(quán)，向廣州越秀仁達(dá)五號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)收購廣州中耀實(shí)業(yè)投資有限公司的45%股權(quán)。

　　據(jù)了解，廣州中耀作為項(xiàng)目公司，擁有廣州蘿崗區(qū)云埔項(xiàng)目，該項(xiàng)目為總建筑面積約66.79萬平方米的住宅開發(fā)項(xiàng)目。越秀地產(chǎn)方面表示，行使認(rèn)購期權(quán)后，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2015年內(nèi)發(fā)售，“有助公司把握廣州市場(chǎng)復(fù)蘇的局面，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，快速增加銷售及現(xiàn)金回流。”

　　相同的案例今后或許還將繼續(xù)發(fā)生。在過去兩年越秀地產(chǎn)的拓展版圖中，與武漢精武路和蘿崗云埔地王一樣采用基金合作模式的還有佛山、杭州等項(xiàng)目。憑借基金合作的模式，越秀地產(chǎn)僅通過4-20%的地價(jià)比例撬動(dòng)了總價(jià)達(dá)167億元的5個(gè)項(xiàng)目。時(shí)至今日，這批項(xiàng)目正在陸續(xù)進(jìn)入股權(quán)回購期。

　　贖回項(xiàng)目股權(quán)

　　6月12日，越秀地產(chǎn)控股子公司廣州宏景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.5億元向廣州越秀仁達(dá)五號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)回購廣州蘿崗云埔項(xiàng)目的45%股權(quán)。該項(xiàng)目也是越秀地產(chǎn)在2013年拿下的蘿崗單價(jià)地王。

　　2013年10月31日，越秀地產(chǎn)聯(lián)合基金廣州越秀仁達(dá)五號(hào)擊敗了參與競(jìng)買的中海、萬科、保利和廣州綠地聯(lián)合體，最終以43.5億元、最低配建拆遷安置房面積450平方米的總代價(jià)獲得蘿崗云埔地塊，折合樓面價(jià)9181元/平方米，溢價(jià)45%，創(chuàng)下蘿崗地塊單價(jià)新高。

　　越秀地產(chǎn)隨即宣布其與廣州越秀仁達(dá)五號(hào)于該項(xiàng)目公司的持股比例分別為10%和90%。

　　根據(jù)彼時(shí)協(xié)議，廣州越秀仁達(dá)五號(hào)向廣州宏景授出認(rèn)購期權(quán)，以供其按將根據(jù)合營(yíng)伙伴向項(xiàng)目公司注入的股權(quán)及股東貸款的12%內(nèi)部回報(bào)率厘定的行使價(jià)收購合營(yíng)伙伴所持的項(xiàng)目公司全部股權(quán)。

　　隨后，越秀地產(chǎn)又選擇為該項(xiàng)目引入第三個(gè)投資者廣東保利，廣東保利須通過增資方式收購項(xiàng)目公司的股權(quán)，因而越秀地產(chǎn)、廣州越秀仁達(dá)五號(hào)及廣東保利擁有的項(xiàng)目股權(quán)分別為5%、45%及50%。借由此舉，越秀地產(chǎn)根據(jù)認(rèn)購期權(quán)而有選擇權(quán)收購項(xiàng)目公司的股權(quán)從90%攤薄至45%。

　　越秀地產(chǎn)稱，此次公司計(jì)劃以集團(tuán)的內(nèi)部資源撥付約24.5億元的回購代價(jià)。交易完成后，公司將持有蘿崗云埔50%的權(quán)益。

　　事實(shí)上，此次認(rèn)購蘿崗云埔項(xiàng)目是越秀地產(chǎn)繼去年收購佛山禪城項(xiàng)目后，再一次行使認(rèn)購期權(quán)收購的第二案例。

　　而在接下來的時(shí)間里，越秀地產(chǎn)曾經(jīng)采用基金合作模式的項(xiàng)目也在步入股權(quán)認(rèn)購期權(quán)行使期。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目的銷售前景將成為越秀地產(chǎn)選擇是否贖回項(xiàng)目的關(guān)鍵。

　　續(xù)演基金合作模式

　　2013年，在樓市形勢(shì)一片飄紅之時(shí)，越秀地產(chǎn)開始進(jìn)行版圖擴(kuò)張。當(dāng)年6月和7月，越秀地產(chǎn)先后競(jìng)得杭州江干區(qū)地塊和佛山禪城地塊，緊接著在9月再次以90.1億元競(jìng)得武漢市精武路地王。

　　2013年越秀地產(chǎn)購地總金額達(dá)201.24億元，彼時(shí)其全年銷售業(yè)績(jī)僅為146.34億元。在市場(chǎng)驚嘆其大手筆拿地舉動(dòng)時(shí)，越秀地產(chǎn)與母公司越秀集團(tuán)旗下基金的合作模式開始浮出水面。

　　資料顯示，與越秀地產(chǎn)聯(lián)合拿地的廣州越秀仁達(dá)四號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)與廣州越秀仁達(dá)五號(hào)實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)為歸屬于廣州國(guó)資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金管理的兩只基金公司。而廣州國(guó)資產(chǎn)業(yè)發(fā)展股權(quán)投資基金的參股合伙人即包括廣州越秀金融投資集團(tuán)有限公司。

　　據(jù)越秀地產(chǎn)披露，2013年-2014年其在廣州、佛山、武漢、杭州等地拓展的5個(gè)項(xiàng)目中的持股比例僅為4.77%—20%，同時(shí)越秀地產(chǎn)與基金公司簽訂協(xié)議，在一定期限內(nèi)有權(quán)利以10-12%的回報(bào)率計(jì)算的價(jià)格向其回購項(xiàng)目股權(quán)。

　　此種方式正是越秀地產(chǎn)勇奪地王的原因。以2013年為例，其拿下的7個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)項(xiàng)目與基金合作，全年201.24億元土地款僅需支付58.17億元。

　　“地產(chǎn)項(xiàng)目與基金合作模式并不少見，從實(shí)質(zhì)來看應(yīng)該算是‘明股實(shí)債’模式”，某資產(chǎn)管理管理公司資深人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，這種模式的兩大出發(fā)點(diǎn)在于融資需要和利潤(rùn)考量。

　　“雖然需要支付一定的回報(bào)成本，但拿項(xiàng)目時(shí)的整體資金成本還是要比信托等融資方式要低，其次，設(shè)定股權(quán)回購條件意味著開發(fā)商還能夠保持項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)，而且在銷售前景預(yù)期較好的情況下，贖回股權(quán)后也就不用面臨與基金公司按比例分成收益的情況了。”

　　不過，也有分析人士認(rèn)為，在設(shè)立股權(quán)認(rèn)購期權(quán)期限的條件下，留給越秀地產(chǎn)選擇考慮的時(shí)間并不算太多。如蘿崗云埔項(xiàng)目，認(rèn)購期權(quán)設(shè)定為于基金公司向項(xiàng)目公司資本賬戶注入注冊(cè)資本付款到期日起第一周年起至第二周年。

　　而在認(rèn)購期權(quán)行使權(quán)限內(nèi)，市場(chǎng)情況或許已經(jīng)在發(fā)生巨大變化。經(jīng)歷2014年調(diào)整年后，各地過往高價(jià)誕生的地王項(xiàng)目往往正在陷入周邊房?jī)r(jià)難以匹配的尷尬中，在銷售前景難以預(yù)測(cè)之時(shí)，仍需要籌集資金贖回項(xiàng)目，對(duì)越秀地產(chǎn)亦可能壓力不小。