銷售速度這么快，但不見得是好事，未來很有可能不可持續(xù)。武漢已建的、在建的、將建可以滿足6到10年時間的需求，基本上不缺房子。

　　歐陽捷：各位嘉賓，大家早上好！非常感謝觀點創(chuàng)始人給我這樣一個機會。這里面有幾個問題要回答，總理說城鎮(zhèn)化還在加快，但是歷史的經(jīng)驗表明總理說的不一定全對，這次說的是不是對的我們來看。房地產(chǎn)市場的需求發(fā)生了怎樣的變化，城市轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展有什么關系。

　　我們先說第一個問題，實際上我們從全球的數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)化人口的增長是一個大趨勢，城鎮(zhèn)人口在直線往上走。這個趨勢是所有的國家和地區(qū)都是一樣的，只是發(fā)展速度和發(fā)展階段不同，拉丁美洲、中東是一樣的，歐洲和東亞地區(qū)也是一樣的，中低速國家和中等收入國家趨勢都是一樣的，越是高速國家，城鎮(zhèn)化率越高，城鎮(zhèn)化速度越慢。

　　城鎮(zhèn)人口的增長速度是隨著城鎮(zhèn)化率而放緩的，我們可以看到現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率只相當于高速國家1995年的水平，但是城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)在放緩。我們統(tǒng)計了76個城市，我們還希望統(tǒng)計更多的城市，但是很多城市是沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，這76個城市常住人口增長量在下降，這個話是什么意思？是指的比如說廣州——世聯(lián)行總部在廣州，這里面我們也引用了很多世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，廣州在2000年到2010年這10年間常住人口凈增長不到300萬，但是2010年到2013年這三年間人均人口增長7.5萬人，意味著對這1300萬人口的大城市來說就是千分之六的增長率，基本上就沒有新的外來人口。

　　我們看到25個二線城市有18個下降，我們同時看到19個三線城市有15個在下降，其中未下降的4個城市前三年的增長比前面不超過0.9萬。說明這是一個全國性的普遍現(xiàn)象。我們看到中部地區(qū)以武漢為首的四個省會城市其實都在下降，合肥是因為合并了蕪湖是一個特殊的情況。

　　GDP和城鎮(zhèn)化一樣，我們也可以看到，剛才主講嘉賓也講到了一些具體的現(xiàn)象，我們也看到很多現(xiàn)象，但是很少有人在分析這個現(xiàn)象背后的邏輯到底是什么。我們再看一看城鎮(zhèn)人口為什么會放緩？城鎮(zhèn)人口放緩主要是產(chǎn)業(yè)因素，我們看到全國有很多城市建了很多新區(qū)，這些新區(qū)人口不足，原因是沒有產(chǎn)業(yè)，背后的邏輯是中國已經(jīng)進入工業(yè)化中后期時代，在這個過程中我們發(fā)現(xiàn)我們的產(chǎn)能已經(jīng)變成了世界的產(chǎn)能，我們的產(chǎn)能已經(jīng)嚴重過剩，在這個時候工業(yè)企業(yè)已經(jīng)缺乏吸納新增人口的能力，這就是我們目前所面臨的一個事實。

　　同時我們也看到產(chǎn)業(yè)增長速度下降快的城市，人口的增長速度下降也快，我們看到城鎮(zhèn)化的速度也在放緩，當然所有的城市都在放緩。但是同時我們看到產(chǎn)業(yè)增長速度下降慢的城市，它的城市城鎮(zhèn)化下降的速度相對也會緩慢一些，因此我們認為作為一個城市來講，GDP還是非常重要的。

　　武漢在2010年-2020年規(guī)劃定位為中部城市的中心城市，但是前面幾位嘉賓談到中心城市的定位其實是不明確的，意味著人家不承認中部地區(qū)有中心城市。武漢現(xiàn)在最重要的是工業(yè)基地、科技基地和綜合交通樞紐，但是我們的工業(yè)現(xiàn)在實際上已經(jīng)到了中后期，但是我們的第三產(chǎn)業(yè)沒有放在武漢規(guī)劃中。我們的交通也不方便，雖然武漢第三航站樓在改造，從武漢北京的高鐵要5個小時，從上海到武漢還沒有高鐵，如果能夠坐高鐵的話兩個半小時就能到。武漢的綜合交通樞紐功能還沒有完全實現(xiàn)。當然房價也是在逐步遞升。

　　人口的減少對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的變化？我們在拉動房地產(chǎn)市場的四只主要力量當中，改善型需求在下降，很多人可能沒有注意到，為什么李克強總理提出來要推進改善型需求，因為改善型需求已經(jīng)不足以成為推動市場的主要力量。現(xiàn)在我們股市又起來了，股市起來以后房地產(chǎn)是不是一定會好？可能不一定。為什么我們改善型需求會明顯下降，其背后的邏輯是我們省的人均住房面積已經(jīng)超過了33平方米，所以在這種情況下面積性改善需求已經(jīng)沒有動力，剩下的是品質(zhì)性的改善需求，所以改善型需求的下降是不可扭轉(zhuǎn)的。

　　我們城鎮(zhèn)的剛性需求仍然保持基本增量，雖然這個增量在平穩(wěn)上升，但是這是一個基本的常量，不會發(fā)生翻天覆地的變化。而改善型的需求、城鎮(zhèn)化的需求會成為未來最大的力量，也就是總理講的城鎮(zhèn)化需求會成為最大的內(nèi)需。我們也看到了城鎮(zhèn)的常住人口增速基本上與GDP是吻合的。我們可以看到，這里面我們統(tǒng)計了很多省會城市，包括武漢、成都、重慶、長沙、鄭州、南京、合肥等等，我們武漢在最前面，相對來講它是偏低的，低于重慶，也低于南京。但是除了鄭州之外，其他的城市常住人口的增速與GDP的總量是基本吻合的的，說明人口對于城鎮(zhèn)化、對GDP的貢獻是按非常大的。

　　二線城市住房需求會不會飽和？因為現(xiàn)在看到三、四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和。我們以武漢為例做了一個典型的剖析，武漢的常住人口規(guī)劃是到2020年達到1180萬人，戶數(shù)是366萬，我們記住這兩個數(shù)據(jù)，我們看到在建施工面積有70萬平方米，相當于73萬商品住宅。但是我們要看到另外一個數(shù)據(jù)，在武漢2009-2014年年均成交商品住宅用地，每年可規(guī)劃建設3000萬平方米，大概相當于30萬套住房，因為武漢的戶均面積大概是102.7平。最高峰在2010年，土地出讓平均面積為4300萬平，相當于43萬套，一年出讓了這么多面積。這個面積是不是可以持續(xù)呢？是不可以持續(xù)的，因為我們看到現(xiàn)有的累計竣工的接近180萬套，如果我們年均成交的30萬平方米，如果按照6年全部建成的話，加起來是360萬。

　　我們記住前面兩個數(shù)據(jù)，2020年如果商品房全部峻工將覆蓋我們?nèi)康娜丝?。我們不要忘?990年以前的商品住宅，還有這么多年的非商品住宅，包括政府用房、部隊用房等等，所以按照這個邏輯上看，未來武漢市已經(jīng)不能夠再出讓商品住宅土地。我們從銷售角度來看也可以反映類似的數(shù)據(jù)，1990年以來累計銷售了106萬套住房，我們可以銷售15年，可以達到160萬套，如果按照13萬套住房也要6年時間，加起來幾乎達到我們未來規(guī)劃需求的一半。所以從這個角度來講，我們銷售的速度是非?？斓?，雖然我們銷售速度這么快，但不見得是好事，未來很有可能不可持續(xù)。武漢已建的、在建的、將建可以滿足6到10年時間的需求，基本上不缺房子。但是我覺得政府和房企都要壓抑一下自己的欲望，現(xiàn)在要的多了就會透支未來，所以我們認為武漢不需要刺激。

　　如何解決人口與城鎮(zhèn)化發(fā)展？我們認為世界人口的需要趨勢還是大中城市轉(zhuǎn)移，大中城市還在吸引更多的人口，武漢必須處于中部城市的中樞。我們看到各個城市的GDP，武漢還沒有處在高位，我們要吸引更多的高凈值人口來到武漢，這樣才能把武漢的GDP推上去，這樣才能使武漢整個創(chuàng)業(yè)的氛圍、武漢的經(jīng)濟增長、人均GDP才能夠得到更多的提升，而不是光靠吸引人口，當然農(nóng)村人口也需要吸引，武漢已經(jīng)到了一個產(chǎn)業(yè)結構轉(zhuǎn)型的時代，工業(yè)化已經(jīng)沒有空間，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)才是做大做實的路徑。我們我們新城可以促進就業(yè)、拉動結構轉(zhuǎn)型、拉動GDP。

　　圖片中這是我們新城在做五月系，有三個產(chǎn)品線，我們進入18個大中城市。要完成40個購物中心的建設，未來進入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊，我們認為商業(yè)地產(chǎn)還有很大的空間，而且這個市場空間時間也只有的10年。我們希望加快推進來把商業(yè)地產(chǎn)的布局全部完成。新城的愿景是讓幸福變得簡單，我們希望用專業(yè)來創(chuàng)造價值，來推動城市的發(fā)展，與城市的繁榮共進步，謝謝大家！

　　(新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生在2015城市觀點論壇武漢行上所發(fā)表的演講全文實錄，未經(jīng)本人審定。）