正像中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)一樣，房地產(chǎn)也進(jìn)入了新常態(tài)。

朱中一 第一，中國房地產(chǎn)市場總體上還處在軟著陸過程中，但因地區(qū)差異大，一些地方期望回升的時(shí)間要早一些。一些庫存量大、在建規(guī)模大、人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時(shí)間可能要長一些。

2014年二三月份，不少媒體尤其是境外媒體，說中國的樓市快要崩盤了，但是在各方面的努力下，中國的樓市是由低到高。主要是政策的調(diào)整，包括限購政策松綁，包括10月份的降息，全年很多指標(biāo)是僅次于2013年的，投資還是歷史的新高。

如果從同比來說，不少指標(biāo)還是下降的，而且全年待售商品房的面積是6.2億平方米，較2013年增加1.3億平方米，同比增長了26.3%。

今年1-2月份，市場總體來說還是延續(xù)了去年的態(tài)勢，商品房銷售面積、銷售額、土地購置面積、房屋開工面積繼續(xù)回落，待售面積繼續(xù)增加。

70個(gè)大中城市除個(gè)別城市以外，房價(jià)無論是環(huán)比還是同比，絕大多數(shù)都是下降的，這說明市場還是比較低迷的。

正像中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)一樣，房地產(chǎn)也進(jìn)入了新常態(tài)。說中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，不等于中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了新常態(tài)，房地產(chǎn)也是這樣，進(jìn)入了新常態(tài)不等于實(shí)現(xiàn)新常態(tài)，因?yàn)橛行┲笜?biāo)還在同比下降，而且有些庫存量大的地方，消化的時(shí)間可能還很長。

如果僅僅從庫存量來講，現(xiàn)在是6.39億平方米，坦率說不算太大，因?yàn)槲覀円荒甑匿N售有十多億平方米，關(guān)鍵是在建規(guī)模很大，而這些在建規(guī)模要陸續(xù)進(jìn)入市場，所以這個(gè)壓力很大，不少地方消化壓力可能還是一個(gè)很大的課題。

中國的城鎮(zhèn)化仍然在快速發(fā)展過程當(dāng)中，剛需仍然存在。而且，今年的政策比較寬松，除了少數(shù)存量房過大的城市以外，多數(shù)地方的市場今年能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸的。

比如像廣東，好多指標(biāo)都是好于全國平均指標(biāo)，再比如說北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復(fù)蘇是比較快的，今年的情況肯定要好于去年。

第二，今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，或者說房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)的主要目標(biāo)，我在學(xué)習(xí)了政府工作報(bào)告以后，用“兩個(gè)穩(wěn)定”來概括，就是“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“穩(wěn)定住房市場”。

要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)穩(wěn)定，主要的措施是兩個(gè)方面，一個(gè)方面是要加強(qiáng)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城鄉(xiāng)危房改造和保障性安居工程的建設(shè)，增加住房有效供應(yīng)，同時(shí)加大去庫存力度，支持居民自住性、改善性需求。

二是要堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因地施政，強(qiáng)化地方政府的主動(dòng)調(diào)控責(zé)任，這在政府工作報(bào)告和李克強(qiáng)總理3月15號答記者問中講得非常明確。要實(shí)現(xiàn)上述任務(wù)和目標(biāo)，中央政府和地方政府必然會(huì)有政策跟進(jìn)，比如說政府工作報(bào)告里已經(jīng)明確，住房保障要逐步實(shí)現(xiàn)實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房改為公租房或安置房。

住建部在年初也印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，又比如住建部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)住房貸款的通知?，F(xiàn)在一些地方放寬公積金貸款政策，支持老百姓購房，源頭就是2014年三部委的通知。

在總理3月15號回答記者提問的時(shí)候，他說“我們這幾年沒有采取短期強(qiáng)刺激政策，可以說運(yùn)用政策的回旋余地還比較大，我們工具箱里的工具還比較多”。

我最感興趣的就是說“我們的工具箱里的工具還比較多”，就說明政策的儲備、政策的預(yù)期不是沒有考慮的，所以今年的政策肯定會(huì)相對要寬松一點(diǎn)，中央政府和地方政府肯定也會(huì)根據(jù)市場的變化進(jìn)行一些微調(diào)，我想這是今年市場要好于去年的一個(gè)原因。

第三，認(rèn)真研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)關(guān)系問題。要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房消費(fèi)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目標(biāo)，必須在落實(shí)政府工作報(bào)告提出的任務(wù)同時(shí)，還要認(rèn)真研究并踐行兩個(gè)問題，一是房地產(chǎn)市場的自身規(guī)律問題，二是在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)中怎樣把房地產(chǎn)市場的剛性需求落地的問題，特別是解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題。

這兩個(gè)問題在總理3月15號回答中外記者提問的時(shí)候都提到了，總理說“房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律”，他沒有說房地產(chǎn)自身有哪些規(guī)律，我認(rèn)為這個(gè)問題需要業(yè)內(nèi)的人士共同研究、達(dá)成共識。

我想大家有一點(diǎn)是比較認(rèn)可的，房地產(chǎn)市場的地域性和長周期性。因?yàn)橛械赜蛐?，所以我們的政策要因地制宜，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以我們希望政策要穩(wěn)定，不能頻頻出臺政策，這樣就無所適從。

除了這個(gè)最基本的規(guī)律以外，還有沒有其它一些規(guī)律性的東西？坦率來說，從2006年到協(xié)會(huì)以后，到去年離開，我基本上就是分管市場這一塊的，跟上面匯報(bào)也比較多，在匯報(bào)市場的時(shí)候，經(jīng)常感覺到有幾個(gè)問題是需要研究。

第一個(gè)問題就是房地產(chǎn)的定位問題，我們怎么定位？因?yàn)槲覀兘?jīng)常碰到一個(gè)問題，在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，房價(jià)上漲的時(shí)候，又遏制房價(jià)，在穩(wěn)增長和惠民生之間老是在搖擺，我們就無所適從。

這里就牽涉到房地產(chǎn)如何與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。總理這次也專門提到了，住房既是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題，這句話在2010年的國務(wù)院文件里頭是強(qiáng)調(diào)的，我認(rèn)為這次再次強(qiáng)調(diào)，對住房提出了新的定位；第二，房地產(chǎn)與政策的調(diào)整怎么協(xié)調(diào)；第三，怎么完善住房保障體系，構(gòu)建總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格與支付能力基本適應(yīng)的體制機(jī)制；第四，住房的一級市場、二級市場和租賃市場怎么協(xié)調(diào)發(fā)展。

另外，對于房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)問題，總理的原話是“中國的城市化進(jìn)程還在加快，房地產(chǎn)的需求是剛性的”。這里面的核心問題就是理論目標(biāo)與實(shí)際情況結(jié)合的問題。

理論目標(biāo)里頭，比如說城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展方針是大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，但是人口流向并不完全是按這個(gè)來流的，這是一個(gè)問題。

第二個(gè)問題，在城鎮(zhèn)化里頭著重要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口問題，但是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口是很難買得起商品房的，這里面有一個(gè)支付能力問題，也有一個(gè)地方承受問題。

第三個(gè)問題，如果要解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題，涉及到土地制度改革問題，涉及到宅基地和土地流轉(zhuǎn)的問題，所以我認(rèn)為理論與實(shí)際的問題比較多。

最后，簡單地跟房地產(chǎn)企業(yè)談幾點(diǎn)個(gè)人的希望。第一，要適應(yīng)新常態(tài)，認(rèn)識新常態(tài)；第二，需要謀求新的發(fā)展，首先要認(rèn)識到穩(wěn)定住房消費(fèi)是第一任務(wù)，所以住房市場還是一個(gè)比較大的市場；第三，要探索新的業(yè)態(tài)，包括一些養(yǎng)老、旅游的問題，這些在政府工作報(bào)告里面是多次提到的；第四，怎么走出去的問題，現(xiàn)在不少企業(yè)已經(jīng)有這方面的建議了；第五，大家必須要重視，就是今年企業(yè)的兼并重組的可能比往年會(huì)更大。

2013年末全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是132000家，比2008年末增加了50.3%。這個(gè)數(shù)字是什么意思？按城鎮(zhèn)常住人口算，每5000個(gè)人就有一個(gè)開發(fā)公司，顯然這個(gè)量是很大的，所以在當(dāng)前的情況下，必然會(huì)面臨著兼并重組問題。

當(dāng)然，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)怎么樣從項(xiàng)目層面、從企業(yè)層面做好并購工作，對企業(yè)也是發(fā)展的機(jī)遇。

本文為朱中一先生在2015觀點(diǎn)年度論壇上所發(fā)表的演講全文實(shí)錄，未經(jīng)本人審定，選入本刊時(shí)有修改。

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