兩會(huì)期間李克強(qiáng)總理講的是因地、因城、分類調(diào)控，這是對(duì)當(dāng)前不同城市分化狀況的確認(rèn)。

　　巴曙松：我想重點(diǎn)討論的是從金融角度來(lái)看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些趨勢(shì)。這一次陳淮教授在我前面講，破天荒的對(duì)我本人沒(méi)有批評(píng)，我就不好批評(píng)他。我覺(jué)得那個(gè)時(shí)候他就是建設(shè)部的政策研究部門(mén)的負(fù)責(zé)人，他作為研究人員對(duì)武漢負(fù)有直接責(zé)任。時(shí)機(jī)不到的時(shí)候不芒種，時(shí)機(jī)到的時(shí)候水到渠成。武漢市的數(shù)據(jù)，從面積上來(lái)說(shuō)全國(guó)的銷售是第一名，在全國(guó)的城市發(fā)展史上，敢在城市名前面加個(gè)“大”字，除了上海就是武漢。所以我想從這幾個(gè)角度來(lái)談一談。

　　從全國(guó)的銷售面積來(lái)看，2014年應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)階段，經(jīng)過(guò)了這么十幾年快速的發(fā)展之后，整個(gè)的銷售面積開(kāi)始出現(xiàn)回落，這也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展必經(jīng)的階段。從2014年來(lái)看這個(gè)數(shù)據(jù)是在上升的，相對(duì)來(lái)說(shuō)武漢的壓力是較小的。上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)透明度是比較高的，上市的房企存貨也在加速，累計(jì)的絕對(duì)值達(dá)到歷史的新高，這個(gè)數(shù)據(jù)接近2008年、2011年的數(shù)據(jù)。2014年不同城市房?jī)r(jià)的環(huán)比降幅有所收窄，12月份我們看一下城市的房?jī)r(jià)環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)一些止跌回升的趨勢(shì)，待會(huì)兒還有一個(gè)討論，2014年10月份以后隨著成交逐漸的好轉(zhuǎn)，無(wú)論是新增的降價(jià)樓盤(pán)的個(gè)數(shù)還是降幅均有所收窄。土地市場(chǎng)在出現(xiàn)“降溫”，但是不同城市分化非常明顯，表現(xiàn)的差異非常大。我們可以看到不同類型城市土地成交的溢價(jià)率差異很大、變化很大。有幾個(gè)嘉賓把武漢定義為“1.5線城市”，這個(gè)走勢(shì)應(yīng)該介于一二線城市中間，土地成交溢價(jià)率出現(xiàn)下行，在低位。

　　總體來(lái)看首次置業(yè)和改善需求還比較強(qiáng)，從人口來(lái)看，2015年-2020年期間中國(guó)25-34歲的人口還在2.4億左右，這個(gè)占總?cè)丝诘谋壤?7%，而30歲到49歲人口在2015年達(dá)到高位，這個(gè)人口是房地產(chǎn)首次置業(yè)改善需求的主要群體。投資需求總體上來(lái)說(shuō)已經(jīng)占?xì)v史的高位，2015年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)銷售來(lái)看2015年1-3月份房地產(chǎn)的累計(jì)銷售面積和銷售金額降幅在收窄，雙雙有觸底的趨勢(shì)，特別是受新政的驅(qū)動(dòng)，3月同比的降幅大幅下降到1.6，2月份負(fù)16.3%，我也問(wèn)了幾個(gè)地方4月份的數(shù)字，相對(duì)來(lái)說(shuō)成交比前三個(gè)月表現(xiàn)的活躍一些。

　　從房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，3月除了房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)以外，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資、土地的購(gòu)置面積、房地產(chǎn)企業(yè)本輪的到位資金，均沒(méi)有出現(xiàn)明顯的改善趨勢(shì)。土地的出讓收入出現(xiàn)了直線的下降，2015年1季度出讓土地增長(zhǎng)是負(fù)36.4%，這是連續(xù)第二個(gè)季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且降幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。2014年一季度至今單季的同比是14.3%、-21.5%、-36.2%。由于土地招牌掛到土地出讓金表現(xiàn)大概有一兩個(gè)季度的滯后，所以2015年二季度出讓金收入可能會(huì)有所改善，但是2015年全年現(xiàn)在看下來(lái)土地出讓金下降這個(gè)趨勢(shì)從目前看沒(méi)有明顯的好轉(zhuǎn)。

　　調(diào)控政策上我們看到行政的色彩在明顯的淡化，所以我們看到不同時(shí)期的表態(tài)，我們看到兩會(huì)期間李克強(qiáng)總理講的是因地、因城、分類調(diào)控，這是對(duì)當(dāng)前不同城市分化狀況的確認(rèn)。我們也看到調(diào)控更加傾向于差異化，傾向于因地制宜，所以我們可以看到地方政府在不同地區(qū)根據(jù)不同地方的需求，出臺(tái)了不同的因地制宜的一些調(diào)控措施。而且利率、信貸和準(zhǔn)備金這些金融政策在逐步的出臺(tái)。這一輪的股市和房地產(chǎn)資金留到市場(chǎng)有關(guān)系，這個(gè)時(shí)候更多看到的是房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市之間資金流向的轉(zhuǎn)換，但是其實(shí)從資產(chǎn)類別來(lái)看，股市是一個(gè)資產(chǎn)，房地產(chǎn)也是一個(gè)資產(chǎn)，股市上漲以后也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力的上升，它也是有共同的影響方向。

　　我們看新一輪房地產(chǎn)新政，二手房交易稅負(fù)的降低，有幾個(gè)方面的影響，促存量市場(chǎng)交易量的周轉(zhuǎn)率上升，促進(jìn)存量市場(chǎng)周轉(zhuǎn)。從政策重點(diǎn)來(lái)看我們看到明顯的轉(zhuǎn)換就是從鼓勵(lì)首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善型購(gòu)房，原來(lái)首次置業(yè)大概占到60%，現(xiàn)在已經(jīng)不到30%，因?yàn)槭状沃脴I(yè)的需求大部分已經(jīng)釋放，而改善型的購(gòu)房才是真正能夠帶動(dòng)市場(chǎng)的很重要的影響因素。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，企業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代我們看到已經(jīng)過(guò)去。2014年的前三個(gè)季度A股上市的房企ROE降幅接近30%，同時(shí)整個(gè)上市房企的利潤(rùn)率趨勢(shì)在往下，費(fèi)用率在大幅的上升。在這個(gè)過(guò)程中不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)差異、金融優(yōu)勢(shì)差異也使得并購(gòu)、融合的需求動(dòng)機(jī)在增強(qiáng)，所以我們可以很明顯地看到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)活躍程度在顯著提升，而且整個(gè)行業(yè)格局經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)整之后大致上形成了一個(gè)比較穩(wěn)定的梯隊(duì)，“大中小”的行業(yè)格局基本上形成，所以你想撼動(dòng)或顛覆這個(gè)格局基本上不太可能。市場(chǎng)的大開(kāi)發(fā)上，市場(chǎng)的份額在逐步提升，這也是集中度在逐步上升的一個(gè)過(guò)程。從中長(zhǎng)期來(lái)看有幾個(gè)判斷，可以供大家參考：

　　一是隨著市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的平衡，圍繞新房的產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈這種重構(gòu)的品牌正在發(fā)生，以前誰(shuí)離開(kāi)發(fā)商最近，誰(shuí)獲利最多，將來(lái)誰(shuí)離消費(fèi)者最近，誰(shuí)獲利最多。供求平衡之后，渠道的競(jìng)爭(zhēng)激烈，房屋的銷售模式也在發(fā)生變化，會(huì)出現(xiàn)很多新型的渠道整合，大多數(shù)依托互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)。所以如果需求主導(dǎo)的時(shí)代到來(lái)，圍繞買(mǎi)方的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，首當(dāng)其沖的房地產(chǎn)媒體，我們看到整個(gè)銷售的規(guī)模在出現(xiàn)顯著的調(diào)整，一些新房地產(chǎn)的電商在迅速的崛起。

　　二是從中長(zhǎng)期來(lái)看，二手房將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)型供給力量，圍繞二手房的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條會(huì)得到提升，房屋交易出租、房屋管理、房地產(chǎn)金融這些服務(wù)需求會(huì)逐步的崛起。這也是我們目前預(yù)計(jì)到2020年中國(guó)的住房市場(chǎng)大致的構(gòu)成，所以我們可以越來(lái)越多的看到房地產(chǎn)市場(chǎng)，存量房的時(shí)代在到來(lái)，而且有非常大的消費(fèi)基礎(chǔ)和交易額，目前看這部分存量房的流通需求會(huì)催生一個(gè)新的服務(wù)市場(chǎng)的需求，未來(lái)二手房交易量的增長(zhǎng)、交易傭金增長(zhǎng)的需求非常高。我這一年多在美國(guó)一個(gè)小鎮(zhèn)住著，那是一個(gè)住著幾萬(wàn)人的小鎮(zhèn)，拆了再建新房子的很少，基本上是存量房。所以二手房真的成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，你看房屋流通率，美國(guó)二手房和新房的占比9：1，這也是房地產(chǎn)供求平衡之后非常重要的一個(gè)特點(diǎn)而且目前二手房成交傭金收入主要集中在北上深廣等幾個(gè)城市。所以北京二手房市場(chǎng)，我們看一手房、二手房成交的相對(duì)迅速變化，我們看2009年以前二手房還是一個(gè)很小的比例，2009年以后占到了主導(dǎo)的地位，這種演變結(jié)構(gòu)在其他的城市出現(xiàn)重演，二手房取代新房成為市場(chǎng)一個(gè)非常重要的主導(dǎo)力量。

　　三是從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的核心價(jià)值創(chuàng)造會(huì)從開(kāi)發(fā)行業(yè)過(guò)渡到服務(wù)行業(yè)。在人均收入突破一定的水平之后，房地產(chǎn)行業(yè)將從住宅市場(chǎng)的繁榮逐步的過(guò)渡到多元業(yè)態(tài)的百花齊放。在價(jià)值鏈的分配里面，房地產(chǎn)行業(yè)前期的調(diào)研、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、后期的物業(yè)管理貢獻(xiàn)的價(jià)值會(huì)越來(lái)越高，而原來(lái)最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目的成本，這個(gè)價(jià)值鏈在供求不平衡和供求基本平衡的不同時(shí)期差異非常大。圍繞著住房提供衍生服務(wù)的企業(yè)，比如說(shuō)住房管理、物業(yè)服務(wù)等。大家看美國(guó)納斯達(dá)克房地產(chǎn)板塊市值，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的占15%，房地產(chǎn)服務(wù)13%。所以服務(wù)的需求在上升。

　　(中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)巴曙松先生在2015城市觀點(diǎn)論壇武漢行上所發(fā)表的演講全文實(shí)錄，未經(jīng)本人審定。）