雖然拿地價格比較低，但商業(yè)部分的周期比較長，并且商業(yè)部分的建設(shè)成本也很高，加之體量較大，整個項目的成本也不低。

　　觀點網(wǎng) “一座萬達廣場，就是一個城市中心”，萬達在過往霸氣的廣告詞中不免流溢出些許的優(yōu)越性。拋去萬達產(chǎn)品本身帶來的功能性變革，萬達所到之地也常常伴隨著乘勢而為的價格競爭。

　　近期，萬達在南京仙林湖打造的第四代產(chǎn)品萬達茂正式奠基，該項目共投資150億元，將打造成“集文化、旅游、商業(yè)、商務(wù)、人居五位一體，涵蓋大型市內(nèi)主題公園等各類世界頂級體驗業(yè)態(tài)”的大型文旅項目。

　　不過，與拿地之時鄰居小伙伴們紛紛以“萬達來了”為噱頭做宣傳的做法不同，現(xiàn)在仙林湖的開發(fā)商似乎在喜悅之余也聞到了些許“來者不善”的意味。

　　有市場人士預(yù)計，以萬達茂3906元/平方米的綜合樓面價測算，萬達茂未來住宅上市價格應(yīng)在1.2萬元/平方米，遠低于仙林湖周邊1.4萬元-1.5萬元/平方米的平均售價，成為潛在的“價格殺手”。

　　一時間，關(guān)于萬達茂入駐仙林湖，究竟是“羊來了”還是“狼來了”成為南京市場談?wù)摰慕裹c。

　　不過，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠對觀點新媒體指出，萬達茂進駐對于整個仙林湖板塊價值提升作用是毋庸置疑的。而萬達住宅的定價策略則取決于未來一段時間仙林湖板塊消化量和供應(yīng)量之間的關(guān)系是否能夠平衡。

　　萬達茂來襲

　　據(jù)了解，2014年12月31日，萬達以36億元的底價競得仙林湖南白象G89商業(yè)綜合體地塊，正式進駐仙林湖。

　　資料顯示，該地塊出讓面積為24.45萬平方米，容積率3.77，為商住混合用地，掛牌起始價36億元。規(guī)劃要求，項目將建不得少于3萬平方米的室內(nèi)主題樂園，同時住宅用地面積占總出讓面積的比例不得超過51%，酒店式公寓建筑面積占地上總建筑面積的比例不超過15%

　　拿地之后，南京萬達相關(guān)負責(zé)人就向媒體透露，仙林湖地塊將打造成萬達的第四代產(chǎn)品萬達茂，預(yù)計2017年底正式開業(yè)。

　　不同于之前的萬達廣場，南京萬達茂規(guī)模更大，并不再以商業(yè)為主，而是以文化、旅游產(chǎn)業(yè)為主，打造成吃住游購娛一站式的全天候全業(yè)態(tài)大型文旅項目。而在萬達的預(yù)想中，該項目的輻射客群不僅僅是仙林，而是整個“大南京”。

　　“未來項目將有室內(nèi)的大型游樂園，具體打造主題還待定，同時也會有萬達特有的知識產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)，因為科技要求先進，打造周期可能比一般的萬達廣場長些?！?/p>

　　雖然整體建設(shè)周期較長，但萬達在拿地不足三月后便已將售樓處建至3層，并在3月15日舉行了正式的奠基儀式。

　　隨后的3月16日下午，南京萬達茂又申報了項目總平面的建筑方案，而規(guī)劃總平面圖的確定，也預(yù)示著項目已臨近正式開工。

　　據(jù)南京萬達一位營銷負責(zé)人透露，南京萬達茂售樓處預(yù)計4月份公開，首批毛坯住宅房源有望在5月份上市，住宅面積段為80-120平方米。

　　顯然，這也意味著，繼金地湖城藝境和新城香悅瀾山等項目后，仙林湖板塊將再次迎來大量房源入市。

　　仙林湖價格戰(zhàn)

　　然而，就在南京萬達茂如火如荼地推進開發(fā)之時，外界的關(guān)注點早已從“萬達來了”的營銷借勢轉(zhuǎn)變?yōu)閷ζ淙胧袃r格的預(yù)估。

　　此前，該項目負責(zé)人曾透露住宅項目入市價格“不會高”，其余信息還未敲定。但基于其3906元/平方米的綜合樓面價以及15棟住宅的供應(yīng)體量，萬達茂還是在南京市場引起了一場關(guān)于“羊來了”還是“狼來了”的討論。

　　新景祥業(yè)務(wù)發(fā)展與咨詢顧問中心總經(jīng)理王慧基于萬達茂的樓面價，預(yù)計其住宅價格應(yīng)在12000元/平方米，而這一價格明顯要低于區(qū)域均價。正是萬達成為仙林湖“價格殺手”的潛在可能讓周邊開發(fā)商聞到了些許“來者不善”的氣息。

　　對此，南京業(yè)內(nèi)人士卻不以為然。“我覺得萬達茂進駐仙林湖板塊利好是毫無疑問的，整個仙林湖目前最欠缺的就是商業(yè)配套，萬達來了，不管怎么說是改善了商業(yè)配套，而且是可以輻射很大的商業(yè)配套，顯然是可以帶來仙林湖價值的提升?！泵舷檫h強調(diào)。

　　其指出，萬達茂住宅項目的入市價格不見得會定得很低。雖然拿地價格比較低，但商業(yè)部分的周期比較長，并且商業(yè)部分的建設(shè)成本也很高，加之體量較大，整個項目的成本也不低。

　　“開發(fā)商定價不一定完全是按照成本來定的，定價肯定是按市場情況，只要市場允許，開發(fā)商還是逐利的，遵循利潤最大化，疑問就在于仙林湖板塊消化量和供應(yīng)量之間的關(guān)系是否能夠平衡。可能對萬達來講，唯一需要考慮的事情是售價出去以后，銷量是否有保證。如果銷量有保證是沒有理由去降價的。”孟祥遠補充道。

　　而南京知名地產(chǎn)評論員尹霄飛則分析稱，萬達是以商業(yè)帶來價值，住宅完全是附屬品，升值空間并不是很高。

　　所以，對于周邊以居住品質(zhì)為概念的開發(fā)商而言，構(gòu)不成競爭，畢竟產(chǎn)品力不如周邊項目，因而對于仙林湖的開發(fā)商來說肯定是利大于弊。

　　不過值得注意的是，仙林湖板塊今年供應(yīng)量大，高科、金地、新城都有不少存貨量，再加上萬達住宅的大批量上市，整個區(qū)域的價格無疑也多了變數(shù)。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月初，仙林湖區(qū)域幾家樓盤的商品住宅可售量有5600余套，按照預(yù)期每月去化350套，消化時間也要近16個月。如果加上2015年新增住宅供應(yīng)量將超過百萬方，目前仙林湖區(qū)域在售和待售的面積消化期恐將超過36個月。