事實上，不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間并沒有必然聯(lián)系，不動產(chǎn)登記只是房產(chǎn)稅出臺的必要條件，而不是充分條件。

陳志翔 伴隨著3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式落地實施，近段時間以來，關于不動產(chǎn)登記的消息頻傳，不動產(chǎn)越來越成為大眾坊間熱議的焦點話題。不動產(chǎn)登記究竟為何物？有著怎樣的來龍去脈？對樓市影響幾何？下面筆者將對上述問題做一分析和探討。

作為物權公示的手段，不動產(chǎn)登記是經(jīng)不動產(chǎn)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門認定物權及其變動事項并記載于不動產(chǎn)登記簿的一種行為。從某種意義上說，實施不動產(chǎn)登記，是一個國家走向法治化和現(xiàn)代化的重要標志。目前，世界上很多國家都實行不動產(chǎn)登記制度，將登記作為不動產(chǎn)權利認定和變更的重要基礎。

在德國，不動產(chǎn)權屬的變更必須登記，登記之后方才具備法律效力；在俄羅斯，無論購買或是出售房產(chǎn)，都必須向俄聯(lián)邦國家登記、繪圖局進行登記備案；在日本，不動產(chǎn)只有通過登記才能享有法律上的權利；新加坡很早實行了英聯(lián)邦國家廣泛采用的托倫斯登記制度，后來要求所有不動產(chǎn)都必須轉換至中央登記制度之下；作為聯(lián)邦制國家，美國雖然沒有全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系，但是各州會根據(jù)自己的登記法對不動產(chǎn)進行登記。

由于歷史原因，我國曾長期實行單一的公有經(jīng)濟制度，不能也不敢存有私有念頭，認為所有不動產(chǎn)都是國家或集體的。改革開放后，隨著社會的變革和思想的解放，人們才逐漸擁有保護私有財產(chǎn)的意識，并逐步展開對不動產(chǎn)登記的討論，直至進入新世紀，國家相關部門方才開始研究和制定政策文本，但不動產(chǎn)登記實施分散在多個部門，分頭管理，混亂叢生。

2007年，《物權法》頒布實施，提出國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)確立。這一規(guī)定受到了高度矚目和期待，然而不動產(chǎn)登記進展卻一直溫吞緩慢，長時間處于停滯狀態(tài)，直至2013年3月，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》才被真正提上議事日程。2014年，伴隨著全面深化改革大幕的拉開，不動產(chǎn)登記制度加速推進，幾乎每個月都能聽到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新動向，修訂后的《不動產(chǎn)登記暫行條例》終在年底正式出臺，并于今年3月1日正式實施，未來將用4年左右時間建立有效運行的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是對2007《物權法》的落實和延續(xù)，是全面依法治國的重要體現(xiàn)。不動產(chǎn)登記旨在確認和保護產(chǎn)權，明晰的產(chǎn)權有利于不動產(chǎn)相關方實現(xiàn)占有、使用、處分、收益等各項權能，有利于促進市場機制在社會資源配置中真正發(fā)揮決定性作用，從而大幅降低社會交易成本。實施不動產(chǎn)登記后，個人財產(chǎn)將被實質(zhì)性保護，是法律對個人財產(chǎn)的落實和認可，可謂是“遲來的呵護”。

作為不動產(chǎn)的重要構成部分，房地產(chǎn)是社會財富的一大載體，與人們生活和幸福指數(shù)息息相關。不動產(chǎn)登記的實施，自然而然會促使人們將目光聚焦在其對于樓市的影響上。關于不動產(chǎn)登記對于樓市的影響，我們可以從長期和短期兩個視角來認識。

從長期來看，不動產(chǎn)登記本身就是一個長效的制度性設計和政策改進，它通過構筑不動產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)信息管理平臺，將對住房信息聯(lián)網(wǎng)起到積極的推動作用，有助于構建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，間接調(diào)節(jié)市場供應、促進樓市價格合理波動，推進形成更加規(guī)范、健康、有序的房地產(chǎn)市場秩序。

從短期來看，由于不動產(chǎn)登記的實施將促使房產(chǎn)數(shù)量、空置率、土地使用情況等以往無法全面掌握的信息逐步透明化，并為征收個人住房房產(chǎn)稅掃除技術上的障礙，這顯然會影響購房者的心理預期，而房地產(chǎn)市場行情又會通過買賣雙方心理預期變化而出現(xiàn)明顯波動。在此條件下，樓市投資需求有望徹底退出，進一步促使新房市場中開發(fā)企業(yè)通過“以價換量”加快去庫存的力度，增大2015年房價繼續(xù)下行壓力；在二手房市場上，不動產(chǎn)登記或會觸動某一部分人的敏感神經(jīng)，引發(fā)市場形成某種程度的拋售現(xiàn)象，促使某些城市、出現(xiàn)二手房尤其是大戶型二手房供應量上升，拉低價格走勢，但這種現(xiàn)象不可能是長期的，也不可能是大范圍的。

事實上，不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間并沒有必然聯(lián)系，不動產(chǎn)登記只是房產(chǎn)稅出臺的必要條件，而不是充分條件。就目前而言，房產(chǎn)稅出臺還有許多工作要做，如如何確定征收范圍、征收標準、減免條件、征收辦法等，更為重要的是，還涉及到其與其他相關稅種的協(xié)調(diào)配套，以避免重復征稅，這些工作并不是短期可以完成的。盡管如此，由于房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢，不動產(chǎn)登記又提供了技術支撐，這無疑會強化人們的心理預期，從而影響樓市的運行。

陳志翔 產(chǎn)業(yè)高級分析師

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