“合景泰富在銷售價(jià)格上不會(huì)隨便砍價(jià)、城市布局很有安全性，這也會(huì)給公司的毛利率和銷售帶來持續(xù)性增長。”

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來的是否光明未來？2000億時(shí)代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點(diǎn)2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月24日上午，合景泰富地產(chǎn)控股有限公司在香港召開2014年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)，就其全年業(yè)績等相關(guān)問題與媒體進(jìn)行交流。主席及執(zhí)行董事長孔健岷、首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事徐錦添、投資者關(guān)系總監(jiān)吳曉怡出席。

　　據(jù)合景泰富公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日止年度，該公司擁有人應(yīng)占利潤為32.72億元，較2013年財(cái)政年度增加19.0%。毛利率及凈利潤率分別為35.5%及31.2%。每股盈利較2013年財(cái)政年度增加17.9%至112分。建議宣派末期股息每股普通股33分。

　　期內(nèi)，合景泰富收入為104.65億元，較2013年財(cái)政年度增加10.5%。

　　其中，合景泰富物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)管理服務(wù)的收入分別約97.7億元、1.47億元、3.32億元及2.16億元。

　　談及今年的發(fā)展計(jì)劃，合景泰富管理層稱，公司將繼續(xù)加強(qiáng)在IT方面的探索，加強(qiáng)公司在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、電商方面的合作和銷售。而公司內(nèi)部的管理也會(huì)越來越移動(dòng)化。

　　首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事徐錦添稱，合景泰富預(yù)計(jì)今年的銷售目標(biāo)是要不低于10%的增長。“換言之今年要完成225億的銷售額。”

　　據(jù)了解，目前合景泰在全國10個(gè)城市有54個(gè)項(xiàng)目，分別位于廣州、蘇州、成都、北京、海南、上海、天津、南寧、杭州及鄭州。推盤計(jì)劃上，將主要集中在現(xiàn)有城市，主要來自廣州、北京、上海。

　　在公司的推盤和銷售節(jié)奏上，吳曉怡稱：“產(chǎn)品類型還是主要來自于90平方米左右的自用型、剛需型產(chǎn)品。新開盤項(xiàng)目為10個(gè)，新盤數(shù)量和去年差不多。”

　　產(chǎn)品組合上，將以剛需為主和首次改善型為主，接近8成的銷售來自小戶型的銷售，去年這些項(xiàng)目的穩(wěn)定的銷售帶來穩(wěn)定的增長。據(jù)了解，這類商品的買家是自用型的，合景泰富還將這樣產(chǎn)品做成了標(biāo)準(zhǔn)化展示。

　　“合景泰富在去年的銷售比例中，廣州、北京、上海占比的銷售超過三分之二。公司的庫存水平保持在合理的水平、二線城市會(huì)選擇加快庫存。”吳曉怡如是稱。

　　而在商業(yè)發(fā)展方面，“公司計(jì)劃每年將銷售額的6%-8%來銷售6%-8%打造的商業(yè)平臺(tái)。預(yù)計(jì)占用資金不會(huì)太高，但是未來這個(gè)商業(yè)平臺(tái)會(huì)給公司帶來不錯(cuò)的收益。”

　　并據(jù)了解，2014年合景泰富物業(yè)投資收入由2013年約1.44億元，輕微增加1.6%至約1.47億元。2014年酒店?duì)I運(yùn)收入由2013年約2.03億元，增加63.6%至約3.32億元，主要由于2014年為合景廣州W酒店首個(gè)完整營運(yùn)的年度。

　　另在目前樓市情況下，合景泰富管理層表示，公司今年的工作重心是繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少短債比例，降低負(fù)債率。

　　“財(cái)務(wù)保持了很好的安全性，短債比例是14%，手頭現(xiàn)金三倍以上。”吳曉怡稱。

　　“除此之外，合景泰富還保持了非常合理的毛利率，未來還會(huì)繼續(xù)保持這樣的毛利率水平。這是因?yàn)?，合景泰富在銷售價(jià)格上不會(huì)隨便砍價(jià)、城市布局很有安全性，這也會(huì)給公司的毛利率和銷售帶來持續(xù)性增長。”

　　以下為合景泰富地產(chǎn)控股有限公司2014年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：管理層說公司計(jì)劃減少短債比例，減少負(fù)債率。這是否意味著公司要放緩發(fā)展和擴(kuò)張的步伐？另外，公司的銷售八成來自小戶型，這樣的產(chǎn)品比例是否擔(dān)心未來的毛利率會(huì)下降？最后，近期人民幣貶值，這會(huì)不會(huì)對(duì)公司的融資成本產(chǎn)生影響？

　　孔健岷：負(fù)債比率和短債的降低，不代表對(duì)市場看法悲觀，我對(duì)目前的房地產(chǎn)市場保持審慎樂觀。但公司目前的策略主要是清庫存為主，在土地購置上會(huì)比較審慎，加大銷售回款，這樣就會(huì)把負(fù)債降下來。

　　在公司的產(chǎn)品比例上，以前合景泰富是高端為主，而現(xiàn)在的產(chǎn)品比例是剛需的小戶型，其中七成是剛需的，三成是高端的。合景泰富希望通過轉(zhuǎn)型能夠加強(qiáng)現(xiàn)金流。但為什么公司還能保持35%這么高的毛利率呢？主要是因?yàn)楣镜漠a(chǎn)品設(shè)置相比于同行來說標(biāo)準(zhǔn)化率要高。

　　徐錦添：近期人民幣的匯率的確有些波幅，但不會(huì)太過貶值。在我們看來，在國內(nèi)借錢的成本相對(duì)要高于在境外借錢的。但融資上還是要看實(shí)際的融資成本，如果國內(nèi)便宜就在國內(nèi)，國外便宜就在國外。

　　現(xiàn)場提問：公司目前有多少存貨？管理層對(duì)今年房地產(chǎn)市場的看法是什么？

　　吳曉怡：存貨方面，已售未結(jié)轉(zhuǎn)的有54億元，有超過四分之一是預(yù)售名單還沒有收到現(xiàn)款。而在公司的賬面上，現(xiàn)房大概有40-50萬平方米，相當(dāng)于兩到三個(gè)月的銷售量，數(shù)量不是很大，要消化沒有什么問題，而這也是低于同行業(yè)平均水平的量。

　　而內(nèi)部上，雖然存貨不是有很大壓力，但去存貨是作為今年的工作重點(diǎn)來完成。

　　孔健岷：今年的樓市政策最主要就是銀根的放松，而我們也希望有其它政策的利好出來，比如說首付比例的調(diào)低。預(yù)計(jì)，在今年的政策導(dǎo)向下，一線、二線城市的銷售會(huì)回暖很多。今年前兩個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)也是這樣顯示的，接下來應(yīng)該還會(huì)陸陸續(xù)續(xù)上漲一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：之前和世茂、華潤在廣州金融城合作的項(xiàng)目為什么會(huì)出售？

　　孔健岷：那個(gè)項(xiàng)目的投資比較大，大概40多億。在合作開始，三方就已經(jīng)決定把那個(gè)項(xiàng)目的一部分出售。比如說商場一些局部的商業(yè)街、商鋪。通過出售，對(duì)項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流平衡有好處。