就像股票一樣，大家發(fā)現(xiàn)它的價(jià)值需要時(shí)間。同樣，如果再給深控一點(diǎn)時(shí)間，隨著配套逐漸完善，大家就會(huì)充分認(rèn)識(shí)到深業(yè)上城的價(jià)值。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 提到深圳控股，可能大部分人并沒(méi)有過(guò)多的了解。不過(guò)，大家耳熟能詳?shù)纳顦I(yè)上城項(xiàng)目便是出自該公司的手筆。

　　或是基于拉近與市場(chǎng)的距離，3月17日，一貫相對(duì)低調(diào)的深圳控股首次面對(duì)媒體披露公司項(xiàng)目在“健康、品質(zhì)、文化”理念方面所做的努力。

　　據(jù)深圳控股有限公司副總裁董方介紹，以往更多的是深控旗下的各個(gè)企業(yè)自己去宣傳和推廣產(chǎn)品理念。然而，今年以深控的名義來(lái)做這樣的事情是出于兩方面的考慮。

　　“第一，深圳控股也有一個(gè)統(tǒng)一的產(chǎn)品理念的需要；第二，進(jìn)入白銀時(shí)代，如何打造好的產(chǎn)品，如何回歸房地產(chǎn)的居住屬性是公司非常關(guān)注的。”

　　在董方看來(lái)，深圳控股在將近10年的發(fā)展過(guò)程中，也正在面臨新生。據(jù)悉，在貫徹健康理念的基礎(chǔ)上，今年公司推出的7個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目將有20個(gè)公園環(huán)繞。

　　作為重頭戲的深業(yè)上城，董方坦承，去年的銷(xiāo)售并不理想。不過(guò)，他也強(qiáng)調(diào)，“這也是讓我們更應(yīng)該在今年去發(fā)力的原因。”

　　具體到相應(yīng)的措施，董方表示，深控在今年年初一月份就召開(kāi)了整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)工作會(huì)議，來(lái)部署和落實(shí)整個(gè)的營(yíng)銷(xiāo)工作，這在往年是最早的。

　　“另外，今年的定價(jià)會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)更親民一點(diǎn)，包括今年推的很多項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)上更多是以剛性，或者是以首改為主，這些戶(hù)型在深圳基本上還是供不應(yīng)求的，特別是項(xiàng)目還處于比較好的位置。”

　　至于親民是否意味著下調(diào)價(jià)格？針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)媒體的疑問(wèn)，董方舉了個(gè)簡(jiǎn)單的例子稱(chēng)，深業(yè)上城就像股票一樣，它的股價(jià)和它的價(jià)值是有偏離的。我們認(rèn)為現(xiàn)在的價(jià)格是完全體現(xiàn)它的價(jià)值。

　　他認(rèn)為，“就像股票一樣，大家發(fā)現(xiàn)它的價(jià)值需要時(shí)間。同樣，如果再給深控一點(diǎn)時(shí)間，隨著配套逐漸完善，大家就會(huì)充分認(rèn)識(shí)到深業(yè)上城的價(jià)值。當(dāng)你充分認(rèn)識(shí)到它的價(jià)值的時(shí)候，我覺(jué)得你不會(huì)覺(jué)得它的價(jià)格高。”

　　鑒于此，對(duì)于上城公寓，董方強(qiáng)調(diào)，“至少目前還沒(méi)有降價(jià)的考慮，我想我們以后也很難會(huì)有這種考慮。”

　　打消疑慮之余，董方也對(duì)深業(yè)上城項(xiàng)目不乏溢美之詞。他續(xù)稱(chēng)，“相信隨著逐漸的完善，它的價(jià)格應(yīng)該會(huì)越來(lái)越高的。”

　　公司與行業(yè)，向來(lái)是答記者問(wèn)環(huán)節(jié)中必不可少的兩個(gè)問(wèn)題。對(duì)此，董方表示，深控有母公司深業(yè)集團(tuán)為依托這一明顯優(yōu)勢(shì)，并在深圳城市更新領(lǐng)域有自己的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司的未來(lái)充滿(mǎn)信心。

　　另外，談及中國(guó)房地產(chǎn)今年的整體形勢(shì)，董方的看法是，“對(duì)于全國(guó)是持謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是對(duì)于深圳是持樂(lè)觀態(tài)度。”

　　以下是深圳控股產(chǎn)品理念分享會(huì)暨2015深圳項(xiàng)目巡禮發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：產(chǎn)品理念的形成不是一蹴而就的，請(qǐng)董總談一談深控近年在產(chǎn)品定位，品牌推廣方面所做的努力和改變。另外，怎么樣將理念和項(xiàng)目實(shí)際相結(jié)合？董總怎么看深控今年的發(fā)展，還有2015年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

　　董方：以深圳控股的名義去宣傳推廣公司的產(chǎn)品理念還是比較少的，以往更多的是深圳控股旗下的各個(gè)企業(yè)自己去宣傳和推廣。

　　為什么今年由深圳控股來(lái)做這件事情，有兩方面的原因。第一方面，深圳控股也有一個(gè)統(tǒng)一的產(chǎn)品理念的需要。

　　第二個(gè)，過(guò)去在黃金時(shí)代，房?jī)r(jià)每年都在上漲，很多人買(mǎi)房是為了投資，也沒(méi)打算居住，這個(gè)房子本身好不好大家也不是很關(guān)心。

　　我覺(jué)得在中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去的時(shí)候，進(jìn)入白銀時(shí)代，很多人買(mǎi)房是以住為主，這個(gè)時(shí)候如何打造好的產(chǎn)品，如何回歸房地產(chǎn)的居住屬性是我們非常關(guān)注的，因此在這個(gè)時(shí)候我們以深圳控股的名義提出這樣一個(gè)理念。

　　既然提出了這樣一個(gè)理念，深控可能在選地的時(shí)候就會(huì)考慮，如果這個(gè)項(xiàng)目位置不符合我們的條件，我們就不會(huì)去考慮。

　　第二個(gè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)定位方面也會(huì)優(yōu)先考慮健康、品質(zhì)、文化這三個(gè)主題來(lái)做規(guī)劃設(shè)計(jì)。在施工當(dāng)中，在選材當(dāng)中，到整個(gè)招商運(yùn)營(yíng)過(guò)程中都會(huì)把我們的理念貫徹下去。

　　至于對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，我認(rèn)為目前的情況下，如果想再有很大的發(fā)展是很難的。中國(guó)房地產(chǎn)總體來(lái)說(shuō)不是很樂(lè)觀，但是深控非?？春靡痪€城市，這就是深圳控股為什么在2013年提出要聚焦深圳的戰(zhàn)略。

　　為什么我們要聚焦深圳？因?yàn)槲覀冋J(rèn)為即使全國(guó)的房地產(chǎn)不太好，深圳依然有獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。深圳的優(yōu)勢(shì)在哪里呢？第一個(gè)，深圳的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是相當(dāng)強(qiáng)的。實(shí)際上，我們?cè)谫I(mǎi)地的時(shí)候?qū)τ诔鞘械倪x擇有很重要的兩個(gè)指標(biāo)。一個(gè)是資金的浄流入，第二個(gè)是人口的浄流入。

　　去年在一線城市里面人口凈流入最多的是上海，970萬(wàn)；第二個(gè)是北京；第三個(gè)是深圳，750萬(wàn)；廣州是460萬(wàn)。這么大量的人口聚集到深圳這么小的一個(gè)地方，對(duì)房地產(chǎn)、對(duì)住宅的需求一定是有的。

　　第二個(gè)，目前深圳的存量是480萬(wàn)平方米，過(guò)去兩年深圳平均去化水平每年在420萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)現(xiàn)在的存量大概需要13個(gè)月可以消耗完，這個(gè)數(shù)據(jù)我們認(rèn)為是比較健康的。

　　第三個(gè)，國(guó)家的政策，特別是今年兩會(huì)，新一屆政府非常明確提出了對(duì)房地產(chǎn)的扶持，這對(duì)房地產(chǎn)是個(gè)非常好的信號(hào)。比如說(shuō)多年以來(lái)每次在政府工作報(bào)告中都提的調(diào)控兩個(gè)字今年變成了分類(lèi)指導(dǎo)。再比如說(shuō)今年明確提出了支持居民自住需求和改善需求，這在以前是沒(méi)有過(guò)的。

　　還有，通過(guò)兩次降息，現(xiàn)在五年期以上的貸款利率是5.9%，這是在2000年以來(lái)最低的。而且我相信不用很長(zhǎng)時(shí)間，首套房的貸款利率，首付，包括二套房的首付一定會(huì)降下來(lái)。而且今年再至少一到兩次降息也是可以期待的，這是政策層面。

　　第四，深控為什么聚焦深圳？因?yàn)樯羁卦谏钲诘捻?xiàng)目，不管是位置還是成本都有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。所以，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)整體深控是謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是對(duì)于深圳是持樂(lè)觀態(tài)度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上怎么和今天深業(yè)控股所傳達(dá)的產(chǎn)品理念融會(huì)貫通起來(lái)？

　　郝繼霖：在深圳控股下面有不少的商業(yè)項(xiàng)目，綜合體也有，住宅里面也有商業(yè)。首先應(yīng)該把不同的商業(yè)進(jìn)行不同的定位，我覺(jué)得這個(gè)是很重要的。

　　深業(yè)上城是個(gè)比較高端的項(xiàng)目，整個(gè)綜合體定位也比較國(guó)際化一點(diǎn)。項(xiàng)目周?chē)灿泄珗@，所以我們就用兩條連廊把公園連起來(lái)。在整體上這個(gè)定位給深業(yè)上城帶來(lái)一個(gè)不同的形態(tài)。

　　在黃貝嶺的東嶺因?yàn)槭且粋€(gè)舊城改造，所以在那個(gè)社區(qū)里面就帶著很多嶺南風(fēng)味的設(shè)計(jì)，并且在布局上可能會(huì)把廣東省，廣州的小吃引進(jìn)去。因?yàn)辄S貝嶺的人都是講廣東話的，有很多流傳下來(lái)的文化，我們希望能夠放在那里。所以我覺(jué)得不同的項(xiàng)目應(yīng)該有不同的定位，也帶出不同的文化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)深業(yè)上城項(xiàng)目的連廊什么時(shí)候可以散步？另外，這個(gè)成熟的商業(yè)什么時(shí)候能夠面世跟大家分享？

　　郝繼霖：連廊基本上已經(jīng)得到了批準(zhǔn)，當(dāng)然在某個(gè)城市里面要做那么大的動(dòng)作需要經(jīng)過(guò)很多部門(mén)?；旧纤械牟块T(mén)都是給予支持的，因?yàn)樗麄円埠芟Ｍ軌驈闹行膮^(qū)域一直連過(guò)來(lái)，整體上把深圳變成一個(gè)國(guó)際化城市。

　　至于商業(yè)面世的問(wèn)題，其實(shí)我怕速度太快，2016年底有一個(gè)苗頭，但是我希望把它做得更好一點(diǎn)，因?yàn)樵谧赓U上，在各方面都需要配合。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：深業(yè)上城在銷(xiāo)售方面今年會(huì)采取什么策略？剛才提到深圳控股的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)能不能再分享一下，作為國(guó)企有哪些方面具體的優(yōu)勢(shì)？

　　董方：去年業(yè)績(jī)完成得確實(shí)不是特別理想，這也是讓我們更應(yīng)該在今年去發(fā)力的原因。要說(shuō)具體的措施有幾個(gè)方面，第一，我們?cè)诮衲甑哪瓿跻辉路菥驼匍_(kāi)了整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)工作會(huì)議，來(lái)部署和落實(shí)整個(gè)的營(yíng)銷(xiāo)工作，這在往年是最早的。

　　第二個(gè)，包括今天這個(gè)活動(dòng)也是我們工作中的一個(gè)部分。

　　另外，今年的定價(jià)會(huì)相對(duì)來(lái)說(shuō)更親民一點(diǎn)，包括今年推的很多項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)上更多是以剛性，或者是以首改為主，這些戶(hù)型在深圳基本上還是供不應(yīng)求的，特別是項(xiàng)目還處于比較好的位置。

　　所以今年深控的行動(dòng)還是比較早的，再加上后勤、位置、定價(jià)，我覺(jué)得深控的優(yōu)勢(shì)還是比較明顯的。

　　深業(yè)集團(tuán)是我們的控股股東，也是深圳市國(guó)資委旗下的最大房地產(chǎn)公司。如果說(shuō)深圳控股作為深業(yè)集團(tuán)控股的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在三個(gè)方面。

　　第一個(gè)，我們的項(xiàng)目資源的協(xié)同，大股東深業(yè)集團(tuán)這幾年有很多幫助，包括上城項(xiàng)目，包括深業(yè)中城的項(xiàng)目，都是通過(guò)資本運(yùn)作的方式注入到深圳控股，這是對(duì)深圳控股非常大的支持。

　　包括其他的一些項(xiàng)目，我們認(rèn)為有一定風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目首先會(huì)放在大股東的下面來(lái)培育和撫育，時(shí)機(jī)更成熟的時(shí)候，我們才會(huì)往項(xiàng)目公司去裝，我覺(jué)得這都是大股東作為國(guó)企非常好的一個(gè)價(jià)值。

　　第二個(gè)，在產(chǎn)業(yè)方面，作為國(guó)企，可能大股東給我們的一些扶持比較多。比如說(shuō)我們的健康項(xiàng)目，在深控部分項(xiàng)目中考慮會(huì)做一些養(yǎng)老公寓。如果沒(méi)有大股東的支持，就深圳控股目前的力量是很難做到的，因?yàn)轫?xiàng)目需要資源，需要人才，而這方面大股東都會(huì)給深控一定的支持。

　　包括我們有深圳唯一的一個(gè)農(nóng)業(yè)方面的農(nóng)科集團(tuán)，可能在一些植物，一些花卉上面也會(huì)給項(xiàng)目支持。像今年的春節(jié)，給一些小區(qū)送蝴蝶蘭的活動(dòng)，這都是大股東的支持。

　　第三個(gè)方面，作為國(guó)有企業(yè)，可能在品牌上會(huì)給一定程度的支持。比如說(shuō)我們?cè)?，援疆是深業(yè)集團(tuán)根據(jù)市委市政府和國(guó)資委的要求做的一個(gè)項(xiàng)目。我們現(xiàn)在在喀什已經(jīng)投入了三個(gè)項(xiàng)目，有兩個(gè)已經(jīng)建成使用，還有一個(gè)應(yīng)該是今年、明年就可以建成使用。

　　應(yīng)該說(shuō)從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)，去喀什投資效益確實(shí)不理想，但是這是國(guó)有企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，這個(gè)是義不容辭的。但是因?yàn)槲覀冊(cè)诳κ灿写罅康耐度耄赡芪覀冊(cè)谏钲诘囊恍╉?xiàng)目的溝通和協(xié)調(diào)上還是有一定的優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)如果不是國(guó)有企業(yè)可能會(huì)有一定的難度，大概是這三個(gè)方面。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才說(shuō)的定價(jià)會(huì)親民一點(diǎn)，親民一點(diǎn)是不是說(shuō)價(jià)格會(huì)松動(dòng)一點(diǎn)？

　　董方：我們認(rèn)為深業(yè)上城就像股票一樣，它的股價(jià)和它的價(jià)值是有偏離的。我們認(rèn)為現(xiàn)在的價(jià)格是完全體現(xiàn)它的價(jià)值，就像股票一樣，大家發(fā)現(xiàn)它的價(jià)值需要時(shí)間，可能現(xiàn)在大家還沒(méi)有完全發(fā)現(xiàn)它的價(jià)值。

　　我相信如果再給我們一點(diǎn)時(shí)間，隨著配套逐漸完善，它的價(jià)值大家會(huì)充分認(rèn)識(shí)到。當(dāng)你充分認(rèn)識(shí)到它的價(jià)值的時(shí)候，我覺(jué)得你不會(huì)覺(jué)得它的價(jià)格高。

　　所以對(duì)于上城公寓，至少我們目前還沒(méi)有降價(jià)的考慮，我想我們以后也很難會(huì)有這種考慮。相信隨著逐漸的完善，它的價(jià)格應(yīng)該會(huì)越來(lái)越高的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：從政府的角度來(lái)說(shuō)，是不是今后深業(yè)上城啟動(dòng)以后，對(duì)周邊環(huán)境有什么改善和計(jì)劃？

　　郝繼霖：我雖然不是規(guī)劃出身，不過(guò)我知道這整塊地由于時(shí)間和歷史的原因都會(huì)慢慢改造，深業(yè)上城只不過(guò)是第一個(gè)起步的。后面每一塊地都基本上會(huì)有計(jì)劃去發(fā)展，只不過(guò)深業(yè)上城占了一個(gè)先機(jī)，我們是在整塊地的南端，是最靠前面的，前面沒(méi)有什么阻擋，所以我們有得天獨(dú)厚的環(huán)境。

　　剛才董總也說(shuō)了，慢慢當(dāng)所有的綜合體都起來(lái)了，一切慢慢呈現(xiàn)出來(lái)的時(shí)候，就像股票的真實(shí)價(jià)值一樣，很容易就體現(xiàn)出來(lái)了。

　　我還記得文華東方酒店發(fā)展部經(jīng)理跟我說(shuō)為什么要選深業(yè)上城，因?yàn)樗f(shuō)他已經(jīng)看到了前景，在這整塊土地上是另外一個(gè)非常重要的重心，并且是由深業(yè)上城帶頭的，所以他就打算跟深業(yè)上城合作，在這里做文華東方酒店。我覺(jué)得對(duì)后面的發(fā)展很有信心，并且陸續(xù)會(huì)有項(xiàng)目出來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛聽(tīng)說(shuō)深控今年會(huì)有七大項(xiàng)目面市，總面積會(huì)達(dá)到多少？面市時(shí)間大概是什么樣的？深控在舊改方面有什么策略，接下來(lái)還會(huì)有哪些計(jì)劃？

　　董方：在深圳的這幾個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)量大概是在120億左右，準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)以下周公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　深控一直聚焦深圳，聚焦深圳的核心就是聚焦城市更新項(xiàng)目。應(yīng)該說(shuō)深控一直以來(lái)都在加大城市更新的推進(jìn)，包括相關(guān)的報(bào)批工作，設(shè)計(jì)工作一直在強(qiáng)力推進(jìn)。

　　第二個(gè)，我們也在深圳物色一些合適的，有條件的城市更新項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)城市更新項(xiàng)目是我們將來(lái)很重要的一個(gè)組成部分。對(duì)于發(fā)展策略來(lái)說(shuō)，因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目我們現(xiàn)在也經(jīng)過(guò)兩三年的運(yùn)作，有自己的一些體會(huì)，城市更新項(xiàng)目要做好并不是很容易，我們的理解是，可能策略上有幾個(gè)方面。

　　第一，要做好充分的研究，規(guī)劃和定位，這個(gè)非常重要。其實(shí)就像我們現(xiàn)在的上城這個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)從2010年的9月份拿到地，到2011年底開(kāi)工，到真正整個(gè)方案穩(wěn)定，前前后后差不多有兩年的時(shí)間，就是希望能夠充分的研究，我們做了規(guī)劃、交通，城市等等方案里面研究得非常充分，這是很重要的一個(gè)策略。特別是相對(duì)于招拍掛項(xiàng)目，因?yàn)檎信膾祉?xiàng)目跟城市更新項(xiàng)目不同。

　　第二個(gè)，我覺(jué)得要平衡好拆遷進(jìn)度和拆遷成本的關(guān)系，像黃貝嶺村1400多戶(hù)，拆遷的難度是很大的。如何能夠拆得快，還能夠拆得相對(duì)成本可控，這是很考驗(yàn)我們智慧的一件事情。如果這件事情做不好，我們事情就做不成，如果這件事做得成本太高我們也沒(méi)有什么經(jīng)濟(jì)效益，所以這一塊如何平衡好是很關(guān)鍵的。

　　第三個(gè)，要平衡好回遷戶(hù)和將來(lái)商品住宅的分區(qū)規(guī)劃和戶(hù)型的關(guān)系。如果說(shuō)回遷戶(hù)不滿(mǎn)意也很難推進(jìn)，像深業(yè)東城項(xiàng)目，好像是做了19種戶(hù)型，前前后后光這些戶(hù)型的溝通就有半年的時(shí)間，如果沒(méi)有回遷戶(hù)的支持，我們也很難推動(dòng)。

　　第四個(gè)，作為城市更新的策略，就是要充分尊重原著民，充分尊重原著民區(qū)域所在的文化。就像深業(yè)東嶺一樣，要做好尊重，在尊重的基礎(chǔ)上去傳承。如果你能夠做到這些方面，城市更新做好也不會(huì)太難。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有數(shù)據(jù)顯示深控今年的投資額大概是在190億左右，比去年多100多億。這樣一個(gè)投資的預(yù)算是基于什么樣的預(yù)判？

　　董方：這個(gè)190億包括兩大塊，第一塊是地價(jià)款，因?yàn)榻衲晡疑顦I(yè)中城、車(chē)公廟新單元要交地價(jià)，地價(jià)這一塊就占了很大的比重。

　　第二塊是正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)投入，應(yīng)該說(shuō)我們很多項(xiàng)目已經(jīng)拿下來(lái)了，地價(jià)已經(jīng)交了，如果不開(kāi)發(fā)，財(cái)務(wù)成本也在不斷的產(chǎn)生。而且因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目在深圳的區(qū)位非常好，所以公司對(duì)未來(lái)還是很有信心。