李明解釋稱，2014年毛利率降至21%的低水平是因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，并稱該數(shù)字是公司歷史最低點。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來的是否光明未來？2000億時代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 3月17日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司于香港召開了2014年度業(yè)績會，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁李明、執(zhí)行董事兼副總裁劉暉、公司秘書藍(lán)梓鍵、財務(wù)總監(jiān)沈培英以及總裁管理中心總經(jīng)理王洪輝均現(xiàn)場出席。

　　李明在2014年度業(yè)績會上透露，公司2015年銷售目標(biāo)是比2014年的401億增長5%，共有730億元的貨值做支撐。以此計算，遠(yuǎn)洋2015年銷售目標(biāo)約為420億元，去化率需超過57.53%方能完成任務(wù)。

　　拿地方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年在土地市場合共斥資160余億元，今年尚有20億元土地款需要支付。李明稱，看好土地市場，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)會積極參與每一塊合適土地的拍賣。

　　此前2月9日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布有關(guān)收購三個深圳項目公司股權(quán)事宜的公告。其中，兩個項目位于南山區(qū)，另外一個則位于龍崗片區(qū)。

　　被問及通過收購曲線入駐深圳一事，李明解釋稱，一線城市目前最看好深圳，所以去深圳拿了舊改項目。

　　根據(jù)3月17日發(fā)布的年度報告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲備于2014年減少7%至1988萬平方米，土地儲備應(yīng)占權(quán)益部分則減少至1562萬平方米。2014年，公司共購入17幅土地，平均成本為4300元/平方米。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還剝離了9個項目，合共減少土儲約460.7萬平方米。

　　因此，即有關(guān)注遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的分析師對觀點新媒體表示，在剝離項目以及正常開發(fā)背景下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)補(bǔ)充土儲壓力較大，未來公司加快拿地節(jié)奏會成為大概率事件。

　　財務(wù)方面，根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)3月17日發(fā)布的年度報告，公司2014年毛利達(dá)到81.67億元，同比2013年上升8%；毛利率則在2013年24%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下跌至21%。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，公司毛利率下跌主要是由于年內(nèi)交付毛利相對較低的項目，例如秦皇島的遠(yuǎn)洋·海世界、撫順的遠(yuǎn)洋城、上海的遠(yuǎn)洋·香奈印象及含杭州的遠(yuǎn)洋·大河宸章。集團(tuán)已于年末將上述項目剝離至控股子公司盛洋投資。

　　李明解釋稱，2014年毛利率降至21%的低水平是因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，并稱該數(shù)字是公司歷史最低點，接下來會有所改善。

　　觀點新媒體翻查此前公告發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年末以及2014年中該項指標(biāo)錄得的數(shù)字分別為24%和20%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層在前幾次業(yè)績會上均聲明毛利率已經(jīng)見底。

　　從目前數(shù)字來看，2014年底公布的21%毛利率相較年中的20%有些微上升，隨著前述9個位于二三線城市的低毛利項目的剝離，毛利率止跌回升幾率將會增大。

　　此外，根據(jù)年度報告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年凈借貸比率約66%，該項數(shù)據(jù)2013年水平為44%。截至2014年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的現(xiàn)金資源總額(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及受限制銀行存款)達(dá)163.36億元；而流動比率為1.9倍。

　　李明介紹稱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年雖然增加了很多融資，但是有息負(fù)債率規(guī)模沒有增加?！拔覀冎饕窃谡{(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，目前國內(nèi)負(fù)債和國外負(fù)債比例調(diào)成稱了40%:60%，長短債比例調(diào)整到45%:55%,融資成本從7字頭降到6字頭?！?/p>

　　“國內(nèi)債券市場接下來會研究，不管怎樣都不會成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要的融資市場?！崩蠲餮a(bǔ)充道。

　　市場方面，李明認(rèn)為2015年整體銷售比前不足，比上有余，即不會恢復(fù)到2013年水平，但會超過2014年。反應(yīng)到價格上，一線城市價格會繼續(xù)上漲，二線城市有漲有跌，而三四線城市則面臨下降風(fēng)險。

　　當(dāng)被問及對于房價漲幅的判斷，李明認(rèn)為，各個城市特點不一樣，都應(yīng)當(dāng)差異化看待。其中北上廣深四個一線城市房價漲幅應(yīng)該在10%左右；二線城市主要看城市的人均儲蓄水平，人口規(guī)模，情況不同；三四線城市普遍庫存量比較大，面臨繼續(xù)下跌的前景。

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司2014年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：按照您剛才的判斷，您預(yù)估一、二線城市樓價的跌幅或者漲幅是多少？

　　李明：其實價格的變化無論是幾線城市都有差異，就中國現(xiàn)在公認(rèn)的四個一線城市，北上廣深的特點也不一樣。我覺得這四個一線城市從價格來說漲幅應(yīng)當(dāng)在10%，二線城市有漲有跌，這個就要看情況了。主要是要看這個城市的人均儲蓄水平，人口的規(guī)模，和現(xiàn)在存貨及供應(yīng)的情況，這要根據(jù)各個城市的情況有所不同。三、四線城市普遍庫存量比較大，面臨房價繼續(xù)下跌的局面。

　　從2014年全國的地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)來看，整個庫存量還是達(dá)到了歷史最高的水平，現(xiàn)在的庫存比2013年增長了25%，這是歷史最高水平。

　　現(xiàn)場提問：您對公司去年和京東發(fā)起了房地產(chǎn)眾籌活動有什么看法？對于擁抱互聯(lián)網(wǎng)公司還會有什么安排？

　　李明：現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)時代，可以說傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合是一個趨勢。我們?nèi)ツ旰途〇|金融聯(lián)手做了一次營銷組織，我個人認(rèn)為效果不錯。當(dāng)時我給這項活動定了一個標(biāo)準(zhǔn)，銷售額達(dá)不到10億叫不及格，20億就是良好，30億是出色。最后在這次活動期間，我們的銷售額是超過了20億元。

　　其實這個銷售額并不重要，更重要的是使得我們能夠接觸到更多的客戶，使得我們在跟京東金融的客戶共享和推廣相互的產(chǎn)品，我覺得方便了客戶，降低了交易成本，這是個非常有益的探索。

　　下一步我們除了和純互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作以外，更重要的是如何能夠運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，與我們大股東中國人壽怎么在資源共享、業(yè)務(wù)互進(jìn)上做出有益探索，這才是我們的優(yōu)勢所在。

　　現(xiàn)場提問：首先問一下2015年遠(yuǎn)洋的銷售目標(biāo)是多少？遠(yuǎn)洋在青島的項目好像有大幅降價清庫存的舉動，接下來在其他地方是否會繼續(xù)把一些積壓的庫存清理掉？

　　李明：2015年遠(yuǎn)洋制定的銷售策略還是以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主，我們設(shè)定的銷售目標(biāo)是不低于2014年，大概會增長5%左右。

　　關(guān)于青島遠(yuǎn)洋項目的事情，我可以負(fù)責(zé)任的講，青島現(xiàn)在我們?nèi)齑娴墓ぷ饕呀?jīng)完成了，所以近期如果聽到我們的項目是降價，估計可能就是剩一套房。我們今年在青島將有兩個新項目推出，大概情況是這樣。

　　現(xiàn)場提問：去年的土地儲備是2000多萬平方米，今年有沒有繼續(xù)拿地的需要？你覺得現(xiàn)在的地價怎么樣，會再繼續(xù)拿地嗎？

　　李明：去年實際上是我們的土地儲備在做結(jié)構(gòu)調(diào)整。去年遠(yuǎn)洋一共購置了780萬平方米的土地，同時還剝離了600萬平方米的三、四線土地，這是去年遠(yuǎn)洋除了去庫存之外取得的最大成績。

　　2015年公司將繼續(xù)堅持我們在土地儲備的四項策略，就是堅持投資標(biāo)準(zhǔn)，深耕已有區(qū)域，規(guī)模適度，和與公司開發(fā)能力相匹配來購置土地這四項基本原則。

　　目前我們觀察到的，近期土地的價格特別是一、二線城市在上漲。遠(yuǎn)洋從把握時機(jī)來講，去年獲取土地儲備把握的時機(jī)是不錯的。我們還是堅持在深耕的城市中勤奮一點，幾乎參加每一塊土地的招投標(biāo)。市場總會給那些勤奮者留一點好結(jié)果，今天上午我們在杭州以底價拿到了一塊地，這就是耕耘的結(jié)果。

　　現(xiàn)場提問：去年已經(jīng)鎖定的400億銷售今年可以入賬的有多少？去年遠(yuǎn)洋的毛利率下調(diào)了很多，今年毛利率會和去年差不多嗎？今年計劃拿地的資金是多少？現(xiàn)在還要付的土地款有多少？

　　李明：公司去年的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率比2013年降低了3%，這是我們結(jié)構(gòu)調(diào)整所帶來的結(jié)果。2015年可能我們的毛利率基本上就到底了，現(xiàn)在公司表現(xiàn)出來的21%毛利率是公司的最低水平。

　　公司凈借貸比相對2013年有所上升，有兩個原因。第一我們2014年公司的銷售大多數(shù)集中在了四季度。雖然大家都講信貸放松，但畢竟2014年全國按揭貸款的總量是降低了3%，也就是說市場信貸少了接近3000億。這些都會反映在各個企業(yè)上。

　　另外去年購置土地，包括年底和年初發(fā)行的美元債也都是短期內(nèi)造成了公司的有息負(fù)債增長，但還屬于正常水平，本質(zhì)上沒有什么改變，公司還是保持負(fù)債水平在同行業(yè)中比較低的位置。

　　去年我們共支付的地價款是160多億元，到今年沒有支付的應(yīng)該還有20多億。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在有分析認(rèn)為國內(nèi)的融資環(huán)境比較寬松，您對此有什么看法？公司今年會不會計劃在國內(nèi)發(fā)債？

　　李明：遠(yuǎn)洋近期做的一些發(fā)行美元債券融資活動并沒有增加整體有息負(fù)債的規(guī)模，主要是在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

　　我們調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)從兩個方面入手，第一個是調(diào)整人民幣和美元債的結(jié)構(gòu)，通過這兩次24億美元的發(fā)債，使得我們在保證總體有息負(fù)債規(guī)模的同時，債務(wù)結(jié)構(gòu)更合理了。

　　我們過去內(nèi)債太多，外債太少，現(xiàn)在內(nèi)債和外債比例大概是60%和40%，達(dá)到了調(diào)整的預(yù)期目的。另外還要調(diào)整債務(wù)期限，我們2013年時兩年以內(nèi)的有息負(fù)債是55%，兩年以上的占45%。我們?nèi)ツ暾{(diào)整完了以后這個比例顛倒過來了，兩年之內(nèi)的負(fù)債降到了45%，兩年以上負(fù)債到了 55%，整體貸款利率也從7%出頭下降到了接近6%。

　　我們的利息是按全年加權(quán)平均來算，因為新的低息債都是下半年和今年完成的，所以我們的負(fù)債水平比較健康。

　　剛才提到國內(nèi)流動性比較寬松，這也是我們下一步在國內(nèi)債券市場需要研究的，但規(guī)模不會太大。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋現(xiàn)在和太古合作，在北京和成都都有商業(yè)項目，以后都是合作的形式嗎？

　　李明：我們的商業(yè)物業(yè)主要有兩類，一類是綜合體，在綜合體方面我們還是會和太古，和臺灣的新光進(jìn)行大型項目的合作，在寫字樓方面是以自己為主。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋在一線城市的占比會繼續(xù)上升嗎？

　　李明：當(dāng)然，從我們?nèi)ツ?00萬的新增土地中可以看出來，按照物業(yè)價值來說，60%都是在一線城市，40%是在二線城市，加起來大概有95%都集中在一、二線城市。三、四線城市除了中山以外，其他都撤出來了。

　　現(xiàn)場提問：去年的毛利率已經(jīng)見底了，今年的毛利率會增長嗎？可售貨量大概有多少？

　　李明：這個要看市場，因為我們的銷售毛利率已經(jīng)降低了，但是結(jié)轉(zhuǎn)毛利率可能一年以后情況不一樣?？墒圬浟?，遠(yuǎn)洋今年安排的是730億元。

　　現(xiàn)場提問：今年2月份遠(yuǎn)洋收購了深圳蛇口的水灣1979，之后還會不會有其他的舊改項目？

　　李明：其實我們非?？春玫囊痪€城市中第一位就是深圳，而深圳現(xiàn)在主要的住宅供應(yīng)全部都是舊改項目。

　　現(xiàn)場提問：對獲取舊改項目的態(tài)度會因為佳兆業(yè)事件而有所影響嗎？

　　李明：遠(yuǎn)洋和佳兆業(yè)還是兩個公司。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋的投資物業(yè)有沒有一個占比的長遠(yuǎn)目標(biāo)？

　　李明：投資物業(yè)希望2020年達(dá)到35億的收入，我們2014年第一次突破了10億，達(dá)到了11億。我們現(xiàn)有的已經(jīng)形成的物業(yè)，僅靠提高出租率和租金到2020年就可以達(dá)到22億，我們還有要新建180萬平方米的物業(yè)，這些物業(yè)到2020年還會增加13億收入。所以我們的目標(biāo)是經(jīng)營性物業(yè)收入在未來一定會超過35億元。