據遠洋地產相關人士介紹，客戶服務應是涵蓋物業(yè)服務領域，并在此基礎上衍生出其他一些“創(chuàng)新服務形式和業(yè)務模式”的板塊。

　　編者按：告別2014年，中國經濟減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產調控全面撤退，連續(xù)降息與降準帶來的是否光明未來？2000億時代萬科銷售不再為王，多元化與轉型中房地產不再是唯一選擇，但我們仍然需要偉大的企業(yè)為行業(yè)引領方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點2014年里中國地產界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產卓越100”特別報道。

　　觀點網 兵無常勢，水無常形。當變革在整個地產行業(yè)中開始醞釀和發(fā)酵之時，置身其中的開發(fā)商亦開始紛紛求變，以應對時移世易的新常態(tài)。

　　據觀點新媒體了解，總部位于北京的遠洋地產已經確定了2015年為四元業(yè)務戰(zhàn)略元年。公司將在此前的住宅、不動產和金融三個業(yè)務板塊外，新增加客戶服務業(yè)務。

　　遠洋地產內部人士對觀點新媒體介紹，遠洋地產已進入第四步發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃期，在第四步發(fā)展戰(zhàn)略階段，為適應未來產業(yè)競爭，遠洋選擇“全地產視角”作為自己的總體要求，構建包括住宅開發(fā)業(yè)務、不動產開發(fā)投資業(yè)務、客戶服務業(yè)業(yè)務、房地產金融業(yè)務在內的四元業(yè)務格局。

　　“遠洋會圍繞房地產主業(yè)，將服務于客戶的持續(xù)產品收益做為集團收益貢獻主體之一，通過投融資增強自身的服務能力，進而加速集團成長。”

　　除此之外，為了更好的進行四元業(yè)務發(fā)展，遠洋也會恢復此前撤銷的區(qū)域事業(yè)部制。

　　交銀國際分析師謝騏聰在接受觀點新媒體采訪時分析稱，“現(xiàn)在很多內房股都遇到了瓶頸，可能涉及規(guī)模、利潤率以及盈利模式等。他們需要不斷做出自我修正并挖掘新的機會，以沖過這個階段。”

　　擴業(yè)務

　　此次被遠洋地產提上戰(zhàn)略高度的客戶服務業(yè)務，并不是行業(yè)內特別陌生的概念。據遠洋地產相關人士對觀點新媒體介紹，客戶服務應是涵蓋物業(yè)服務領域，并在此基礎上衍生出其他一些“創(chuàng)新服務形式和業(yè)務模式”的板塊。

　　事實上，自從去年深圳地產商潘軍將旗下物業(yè)板塊以彩生活之名，從地產平臺花樣年中成功分拆上市后，物業(yè)管理這個此前不被重視的領域即成為行業(yè)內關注的焦點之一。

　　彩生活的商業(yè)模式簡單表述即是傳統(tǒng)物業(yè)管理+工程服務+社區(qū)增值服務。加之潘軍在風起時為彩生活插上了一雙互聯(lián)網的翅膀，讓這家在上市前收入僅有5000多萬的物管公司市值沖高至50多億，成為資本市場的新歡。

　　謝騏聰對觀點新媒體分析稱，物業(yè)管理這個行業(yè)目前尚未出現(xiàn)實力和規(guī)模較大的公司，進入門檻較低，是一個可以挖掘的方向。“這個市場比較分散，現(xiàn)在排名前100的物業(yè)管理管理公司，市場占有率才僅有6%左右。進入門檻低，基本不用投入太多。”

　　他認為，遠洋地產越早進入就可以越早圈地占位。“不過這個行業(yè)還是需要規(guī)模，可以實現(xiàn)規(guī)模效應。即使進行新的擴張和收購，也不會增加太多固定投資。”

　　另外，謝騏聰認為，遠洋地產還可以在介入物業(yè)服務領域后，建立大數據平臺，以此收集客戶資料，可以在諸如理財銷售等衍生領域挖掘更多機會。

　　高通智庫研究員李丹則認為，遠洋地產未來的物業(yè)管理模式應是會和彩生活有一定區(qū)別。畢竟遠洋地產歷年來在高端住宅市場累積的客戶，和前者所面向的普通客群有所不同。

　　“高端客群的需求跟剛需客戶還不一樣，遠洋可以在深度挖掘客戶特性和需求后，進行產品開發(fā)。”李丹還對觀點新媒體強調，在傳統(tǒng)的物業(yè)服務基礎上，遠洋地產需要在社區(qū)商業(yè)、社區(qū)金融等衍生領域進行創(chuàng)新。

　　此外，物業(yè)管理行業(yè)的高毛利或許也是遠洋地產所渴求的。以彩生活為例，這家公司近兩年的毛利率可達61.6%和79.6%，增值服務的毛利率更是連續(xù)三年超過90%。

　　相反，遠洋地產的毛利率近年來則呈下降趨勢，根據公告，公司2013年末以及2014年中該項指標錄得的數字分別為24%和20%。遠洋地產高層在業(yè)績會上幾次聲明毛利率已經見底。

　　調架構

　　在進行業(yè)務領域擴展的同時，遠洋地產還會對目前的區(qū)域架構進行調整，恢復區(qū)域事業(yè)部。

　　遠洋地產早在2009年到2011年成立了天津區(qū)域事業(yè)部、北京事業(yè)部、東北事業(yè)部以及商業(yè)地產事業(yè)部。而在2012年3月，公司管理架構出現(xiàn)改革，由原本的三級架構變?yōu)槎壖軜?，?ldquo;集團直接管轄城市公司”。此時，遠洋地產的北京事業(yè)部和東北事業(yè)部以及天津事業(yè)部均被撤銷。

　　經歷兩年的“去區(qū)域事業(yè)部化”運營后，遠洋地產在2015年再度提出“新戰(zhàn)略”，為順應市場發(fā)展，進行組織保障體系優(yōu)化，從而對目前的管理架構進行調整。

　　遠洋地產內部人士對觀點新媒體解釋稱，“從架構的形式上來看，似乎是恢復了此前的“區(qū)域事業(yè)部”，而本質上卻又完全不同。本質上來看，組織調整是為了形成業(yè)務化、扁平化、柔性化的組織系統(tǒng)，建立縱橫共存的業(yè)務運營事業(yè)部、決策支持/共享職能中心，以此應對市場結構變化。”

　　李丹對觀點新媒體分析稱，此次調整之前，遠洋地產采用二級架構，決策權在集團總部。而目前整個行業(yè)都在變化，市場發(fā)展太快，總部需要更快地來做更多地決定。效率降低和決策失誤的概率提升，因此必須做出改變。

　　“組織架構扁平化以及向區(qū)域放權是目前行業(yè)的趨勢，而事業(yè)部制則是這種情況下較為理想的架構，可以提高效率以迅速應對市場的多變。”

　　據了解，在行業(yè)內有相當示范作用的萬科集團，去年開始即在對組織架構進行扁平化調整，目的是進一步將總部權力向區(qū)域公司、一線公司下放，使區(qū)域公司未來將擁有更多的決策權。

　　郁亮認為，進一步削減總部職能，放權給區(qū)域公司，實現(xiàn)區(qū)域總部實體化，這樣的管理平臺能夠為3000億元之前的萬科提供架構支撐。

　　謝騏聰亦對觀點新媒體表示，調整區(qū)域架構對于公司沖刺規(guī)模亦有相當作用。“以碧桂園為例，這家公司即是在做了調整后，成為了千億級別的公司。”

　　新戰(zhàn)略

　　雖然并未正式對外公布四元業(yè)務戰(zhàn)略，但遠洋地產內部人士已經開始向媒體披露過相關消息。

　　遠洋地產戰(zhàn)略發(fā)展部副總段濤接受媒體訪問時透露，在“新戰(zhàn)略”確立前，遠洋用了一年多的時間，進行內外部環(huán)境研究、梳理與反思、各層級反復研討、求同存異，直到近期，獲得董事局通過。

　　據稱，目前“新戰(zhàn)略”尚處在內部宣講，理解與共識達成以及組織匹配階段，預計在公司2014年度報告披露后會有正式的發(fā)布。

　　事實上，四元業(yè)務被提上戰(zhàn)略層面之前，遠洋地產住宅+商業(yè)+房地產金融的“三駕馬車”理論亦不是太久之前的事情。而以公司目前交上的成績單來看，商業(yè)和房地產金融始終沒有做到能夠和住宅并駕齊驅。

　　自2007年轉戰(zhàn)商業(yè)地產以來，遠洋不僅成立了商業(yè)地產事業(yè)部，還把商業(yè)地產作為遠洋地產另外一個重要戰(zhàn)場，并曾宣稱會在2015年實現(xiàn)10個購物中心入市。

　　如今來看，雖然牽手香港太古地產的發(fā)展模式獲得了業(yè)界的好評，但細數遠洋地產近幾年在商業(yè)地產領域的發(fā)展，也僅有北京頤堤港、天津遠洋未來廣場以及成都遠洋太古里被人熟知。

　　至于房地產金融方面，雖然較早確定了港股上市的附屬公司盛洋投資作為房地產金融平臺，但該平臺也是在最近一段時間才比較活躍。一位長期跟進遠洋地產的港股分析表示，遠洋地產在該領域并未有太令人信服的成績。

　　除卻商業(yè)地產和房地產金融，遠洋地產也是國內較早開始進軍養(yǎng)老地產的。遠洋地產與美國最大的養(yǎng)老運營商Emeritus合作開發(fā)的養(yǎng)老地產項目“椿萱茂?凱健”已于2013年7月正式投入試營業(yè)。

　　不過提及在養(yǎng)老地產方面的嘗試，遠洋地產的人士一直強調目前尚未有成熟的盈利模式以及成功經驗可以分享。鑒于目前行業(yè)內對于養(yǎng)老地產都屬于摸索階段，對于遠洋地產也不能過分苛責。

　　綜合上述分析不難發(fā)現(xiàn)，已經開始要談論四元業(yè)務戰(zhàn)略的遠洋地產，其三元架構并未得到充分發(fā)展。

　　“遠洋在此之前的一些多元化探索可能有無意識的因素在里面，但四元戰(zhàn)略的提出應該是感受到了目前形勢的壓力。即使此前并沒有在商業(yè)、養(yǎng)老或者金融方面有更多成就，遠洋地產未來迫于壓力也會在四點中尋找一到兩個點來重點發(fā)展。它的資源不能支撐其進行四元并重發(fā)展。”李丹稱。