新常態(tài)下，房地產(chǎn)更需要平穩(wěn)健康發(fā)展，不可能走向某些輿論所說的“崩盤”或“泡沫破裂”。

龍斌 近期廣泛爭(zhēng)論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的趨勢(shì)，有說是白金時(shí)代的，有說是白銀時(shí)代的，也有一些觀點(diǎn)持比較悲觀的看法，認(rèn)為房地產(chǎn)隨著人口紅利消失，隨著城市告別了房屋短缺期市場(chǎng)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檫^剩市場(chǎng)，房地產(chǎn)調(diào)整乃至下行都不可避免。不論是悲觀還是樂觀的觀點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”都是最重要的依據(jù)。

新常態(tài)是什么？對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展影響何在？

新常態(tài)是房地產(chǎn)發(fā)展新的宏觀背景，意味著高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代結(jié)束

所謂新常態(tài)，主要指經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從靠勞動(dòng)力、資本投入的粗放增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級(jí)。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴(kuò)張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長(zhǎng)。

2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為7.4%，與前幾年保八相比減速明顯，與過往30年平均10%的增長(zhǎng)率相比更是大幅回落，經(jīng)濟(jì)減速對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成壓力。

在新常態(tài)下，確實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)變化，信貸環(huán)境也發(fā)生變化。過去為了維持高增長(zhǎng)，不斷用巨量投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，用寬松的貨幣信貸來刺激經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)最直接受益這種，資產(chǎn)泡沫與寬裕的流動(dòng)性相伴而生，流動(dòng)性過于泛濫也帶來房?jī)r(jià)不斷上升的貨幣現(xiàn)象，膨脹的經(jīng)濟(jì)成就了通常都說的房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”；而新常態(tài)則審慎對(duì)待流動(dòng)性與經(jīng)濟(jì)刺激的關(guān)系，我們看到，2014年上半年銀根趨緊，資金成本普遍上升，不僅房貸利率走高，銀行回款周期也拉長(zhǎng)，缺乏金融支持的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮，不少房企資金面緊張，而大型房企則降價(jià)促銷爭(zhēng)奪有限的市場(chǎng)。

決策層主動(dòng)降低增長(zhǎng)目標(biāo)，明確不再采用寬松貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)刺激，而是兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、民生、就業(yè)乃至社會(huì)正義等多種目標(biāo)。從這種意義上看，新常態(tài)中的房地產(chǎn)的發(fā)展與過往應(yīng)該是有所不同的。

新常態(tài)并不意味著政府任由經(jīng)濟(jì)下落，房地產(chǎn)業(yè)的作用無法替代

新常態(tài)就意味著經(jīng)濟(jì)一直下行嗎？顯然不是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逼近增長(zhǎng)底線時(shí)，政府堅(jiān)決地采取各種措施穩(wěn)增長(zhǎng)。

2014年第三季度中國(guó)GDP減速到7.3%，我們看到，決策層果斷地?cái)U(kuò)大基建投資、不對(duì)稱降息(前期還兩次定向降準(zhǔn))、釋放流動(dòng)性應(yīng)對(duì)“融資貴、融資難”問題、加大財(cái)政支持力度、央行解除限貸、地方政府紛紛放寬房地產(chǎn)限制政策等，多管齊下防止經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑。

進(jìn)入到2015年1月份，央行時(shí)刻三年出乎預(yù)料降準(zhǔn)，市場(chǎng)絕大多數(shù)因此判斷中國(guó)重新進(jìn)入降息、降準(zhǔn)的通道。

新常態(tài)并不是信貸一直都緊，不會(huì)松。當(dāng)關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和指標(biāo)出現(xiàn)不良信號(hào)時(shí)，如1月份中國(guó)制造業(yè)PIM指數(shù)為49.8%，破了榮枯線，進(jìn)出口、消費(fèi)、投資這三駕馬車都乏力，資金成本和利率居高不下，決策層對(duì)于流動(dòng)性放松的力度往往超出我們的預(yù)料。這不叫強(qiáng)刺激，這叫松緊適度。

所以，我們認(rèn)為，新常態(tài)不是用新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式來犧牲增長(zhǎng)，增長(zhǎng)是有底線的，決策層會(huì)千方百計(jì)保底，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期的概率非常小，宏觀政策無論如何都會(huì)死保讓經(jīng)濟(jì)不失速。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，既要解決深層次的問題，需要銳意改革，同時(shí)要保持發(fā)展軌道，不能偏離——新常態(tài)需要強(qiáng)大的平衡能力。

我們認(rèn)為，要保持經(jīng)濟(jì)在中高速軌道上發(fā)展，房地產(chǎn)還需要發(fā)揮其特有的作用。過去在正式文件中說它是支柱產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在不再提這個(gè)詞，盡管如此，房地產(chǎn)的先導(dǎo)作用、對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)作用、對(duì)內(nèi)需的重要性以及對(duì)地方財(cái)稅經(jīng)濟(jì)的影響都是無法替代的。新常態(tài)下，房地產(chǎn)更需要平穩(wěn)健康發(fā)展，不可能走向某些輿論所說的“崩盤”或“泡沫破裂”。

新常態(tài)與房地產(chǎn)總體處于增長(zhǎng)周期并不矛盾

新常態(tài)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別過往高速增長(zhǎng)時(shí)代，不時(shí)面臨經(jīng)濟(jì)減速換擋期、轉(zhuǎn)型期、前期強(qiáng)刺激消化期的“三期疊加”陣痛，需要尋找新的發(fā)展動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)同樣面臨諸多挑戰(zhàn)和不確定性。

不過，新常態(tài)仍屬中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期，是快速城市化過程的新階段，新常態(tài)下的房地產(chǎn)的發(fā)展，一定受惠于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而人口向城市遷移帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求也是持續(xù)的，也就是說，房地產(chǎn)總體仍處于增長(zhǎng)的大周期的基本面沒有改變，不能看空房地產(chǎn)。假如看不到這一層關(guān)系，我們就難以把握房地產(chǎn)與新常態(tài)的本質(zhì)關(guān)系。

新常態(tài)下房地產(chǎn)也面臨眾多機(jī)遇。如政策直接干預(yù)市場(chǎng)減少、改革紅利、創(chuàng)新、啟動(dòng)內(nèi)需機(jī)遇等。

站在新常態(tài)的高度看，中國(guó)房地產(chǎn)從量?jī)r(jià)齊升的2013年高漲走勢(shì)轉(zhuǎn)入縮量?jī)r(jià)格有所下行的2014年調(diào)整市不是偶然的，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)降速、去杠桿、調(diào)整結(jié)構(gòu)等有直接關(guān)聯(lián)。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力過大，快觸及底線時(shí)，決策層果斷調(diào)整策略，簡(jiǎn)政放權(quán)，加大改革力度，加大投資，適度放松流動(dòng)性，主動(dòng)松綁不合理的房地產(chǎn)限制政策，力圖保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，所以，2014年下半年特別是第四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，核心城市率先回暖，呈現(xiàn)交投前低后高的特點(diǎn)。

總的來看，對(duì)于2015年及以后的房地產(chǎn)，不能悲觀看待，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)受惠新常態(tài)強(qiáng)大的平衡力量——當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力過大的時(shí)候，貨幣信貸放松就是必須的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)而言，這意味著最壞的時(shí)候已經(jīng)過去，但很多新的問題如供應(yīng)過剩、市場(chǎng)分化嚴(yán)重、不少城市購(gòu)買力不足、新興的主力購(gòu)房人群需求變化、土地等成本居高以及互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)沖擊等等接踵而來，挑戰(zhàn)是全方位的，需要行業(yè)認(rèn)真研究和對(duì)待。

龍斌 合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)

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