雖然前灘最近又新拍賣了一些土地，但還沒有新的動作，整體仍處于區(qū)域開發(fā)建設(shè)的初級階段。

　　觀點網(wǎng) 據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所日前掛出公告，上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資(集團(tuán))有限公司擬轉(zhuǎn)讓全資子公司上海林耀投資有限公司50%股權(quán)，掛牌價格為12.08億元。

　　據(jù)了解，這家公司的主要資產(chǎn)是位于上海前灘的一幅地塊。而其母公司前灘國際，最為市場所熟知的則是其聯(lián)合陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)的項目——前灘中心。

　　同屬國企陸家嘴旗下公司，此次出售公司股權(quán)似乎并非資金問題。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對觀點新媒體分析，有可能是陸家嘴集團(tuán)通過引入合作方搞混合所有制加速前灘區(qū)域的開發(fā)。

　　他認(rèn)為這種做混合所有制的傾向是存在的，這也是跟上海國企內(nèi)在改革是一脈相承的事。

　　量身定制出讓

　　公開資料顯示，上海林耀投資成立于2014年2月17日，為上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資(集團(tuán))有限公司全資子公司，注冊資本為18.63億元。公司經(jīng)營范圍包括：實業(yè)投資，資產(chǎn)管理，物業(yè)管理，市政公用建設(shè)工程施工。

　　該公司的主要資產(chǎn)是位于上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)107街坊1/7丘(地塊編號06-01)地塊開發(fā)項目。

　　目前項目尚未動工建設(shè)，以及尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可文件。地塊用途為商務(wù)辦公、住宅，宗地號為三林鎮(zhèn)107街坊1/7丘，宗地(丘)面積2.46萬平方米，使用權(quán)面積2.46萬平方米。地塊規(guī)劃容積率為3.4，其中商住辦公不小于50%，住宅不大于50%。

　　觀點新媒體查閱歷史資料得知，該地塊位于被稱為“升級版陸家嘴”的前灘地區(qū)，按照規(guī)劃建筑面積估算，地塊板價為2.89萬元/平方米，遠(yuǎn)低于三湘、格力所競得前灘地王6.5萬元/平方米的價格。

　　值得注意的是，是次掛牌對受讓方資格也做了嚴(yán)格的限制，包括意向受讓方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)2013年末的凈資產(chǎn)應(yīng)不少于60億元且資產(chǎn)負(fù)債率不高于40%；要求于2014年年末已開發(fā)建成的辦公物業(yè)面積合計不少于5萬平方米等。

　　上海資深業(yè)內(nèi)人士薛建雄對觀點新媒體表示：“這個(限制條件)應(yīng)該是談好的，走政府法定流程?！?/p>

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍著認(rèn)為，這應(yīng)該也是陸家嘴集團(tuán)通過引入合作方來搞混合所有制加速前灘區(qū)域的開發(fā)。

　　“陸家嘴從前做這樣的事情不多，基本上(前灘開發(fā))都是大包大攬自己干，而且作為國企應(yīng)該不是資金壓力方面的原因，最大可能還是要跟市場其他的結(jié)合。”宋會雍分析稱，現(xiàn)在受讓方還不清楚，即可能是國企也有可能是民企。

　　“我覺得是有這種(做混合所有制的)傾向在，這也是跟上海國企內(nèi)在的改革是一脈相承的事。”

　　不過，薛建雄就對觀點新媒體指出，陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)前灘多個項目同時開發(fā)，現(xiàn)在前灘地區(qū)開發(fā)處于前期階段，也有面臨很大的資金壓力。

　　在他看來，不排除陸家嘴通過出售部分項目套現(xiàn)來減輕一點財務(wù)的壓力。

　　尚待發(fā)展的前灘

　　提及前灘國際這家公司，最為市場所熟知的就是其聯(lián)合陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)的項目——前灘中心。

　　據(jù)觀點新媒體翻查資料了解到，這兩家公司均屬陸家嘴集團(tuán)旗下，陸家嘴集團(tuán)作為前灘地區(qū)的主導(dǎo)開發(fā)投資企業(yè)，同時也是前灘地區(qū)開發(fā)建設(shè)的責(zé)任主體和具體實施單位。

　　資料顯示，前灘中心是世博后續(xù)利用的重要區(qū)域浦東前灘國際商務(wù)區(qū)地標(biāo)，項目預(yù)計總投資不少于120億元，占地面積約8萬平方米，預(yù)計2019年全面竣工投入使用。

　　該項目同時也是前灘地區(qū)規(guī)模最大的城市綜合體項目，隨著前灘25.01地塊北區(qū)于2014年9月正式開工建設(shè)。

　　項目位于軌交三線相交樞紐——東方體育中心站上蓋的核心地段，規(guī)劃容量31.88萬平方米，擁有一個低密度步行商業(yè)廣場(10萬平方米)、一棟高約270米的甲級辦公樓和一個五星級商務(wù)酒店。

　　前灘另一大型項目前灘企業(yè)天地項目，其3期也已經(jīng)在2014年6月開工，整個項目共分五期開發(fā)，地上總建筑面積44萬平方米，將打造為集聚跳變型企業(yè)總部、中外現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)總部的重要辦公基地。

　　面對如此多的項目建設(shè)，薛建雄于2013年就曾對觀點新媒體表示，前灘雖然計劃打造為另一個陸家嘴，但在發(fā)展上不得不面臨一個核心的問題——外圍集中式的產(chǎn)業(yè)帶支撐不足。

　　“對比來看，陸家嘴從開始建設(shè)到最終建成用了接近20多年的時間，而且周邊是一些很強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)對口支持。未來前灘是否能(把陸家嘴)復(fù)制一遍還說不定，因為外圍缺乏產(chǎn)業(yè)帶前端做支持。”

　　他認(rèn)為，前灘由陸家嘴的兩個超大型項目“前灘企業(yè)天地”和“前灘中心”基本奠定了雛形。而國資公司陸家嘴集團(tuán)可以在一些產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面有一些資源可以借助，能起到加快發(fā)展步伐。

　　不過，一年多時間已然過去，薛建雄在昨日再次接受觀點新媒體采訪時就表示，前灘區(qū)域的整體格局依然沒有發(fā)生太大變化。

　　事實上，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍亦認(rèn)為，雖然前灘最近又新拍賣了一些土地，但還沒有新的動作出來，整體還是處于區(qū)域開發(fā)建設(shè)的初級階段，沒有太大的進(jìn)展。

　　“周邊的一些配套總體來講還是不怎么便利，離區(qū)域成熟還有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的距離?！彼螘悍Q，區(qū)域成熟都要經(jīng)歷幾個階段，從開發(fā)建設(shè)再到城市資源的導(dǎo)入，這樣才算全面成熟，而現(xiàn)在前灘區(qū)域的開發(fā)建設(shè)還沒有全面展開。