羅康瑞此次更明確強(qiáng)調(diào)，該公司資產(chǎn)總值1110億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售，提供盈利貢獻(xiàn)，或置換高回報(bào)項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 過(guò)去的2014對(duì)瑞安房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)并不太順，這家在打造出知名新天地系列掌舵人羅康瑞帶領(lǐng)下的房企，已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間陷入銷售業(yè)績(jī)不暢的狀況。

　　2月2日，瑞房主席羅康瑞在接受港媒采訪時(shí)表示，重提改善業(yè)績(jī)策略，稱目標(biāo)是在2016至17年將周轉(zhuǎn)率提升至20%的水平。

　　值得注意的是，羅康瑞此次更明確強(qiáng)調(diào)，該公司資產(chǎn)總值1110億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售，提供盈利貢獻(xiàn)，或置換高回報(bào)項(xiàng)目。

　　資產(chǎn)的改革：轉(zhuǎn)守為攻

　　過(guò)去的2014，瑞房合約銷售額97.5億元，較2013年同期的166.14億元減少41%，而對(duì)應(yīng)的合約物業(yè)銷售面積則從2013年的62.15萬(wàn)平方米降低25%至46.32萬(wàn)平方米。

　　按瑞房2014年初設(shè)定的130億元銷售目標(biāo)，其目標(biāo)完成率僅為75%。過(guò)去一年，瑞房股價(jià)累計(jì)跌幅近25%。

　　直至今日，羅康瑞已重新復(fù)出親自打理公司業(yè)務(wù)滿一年之期。對(duì)于業(yè)績(jī)表現(xiàn)，羅康瑞直言公司主要問(wèn)題是“資產(chǎn)重，周轉(zhuǎn)慢”。而這也是羅康瑞在一年前就已經(jīng)指出的，彼時(shí)其稱這是瑞房過(guò)去數(shù)年的致命傷。

　　市場(chǎng)都在期待這家老牌港股房企能夠快速轉(zhuǎn)身，不過(guò)顯然其轉(zhuǎn)身的速度著實(shí)不快。羅康瑞稱，現(xiàn)時(shí)瑞房資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅9%，落后行業(yè)平均水平一大截；加上管理架構(gòu)臃腫，項(xiàng)目執(zhí)行能力亟須改善。

　　事實(shí)上在復(fù)出之初，羅康瑞就確定了幾項(xiàng)公司需要改革改進(jìn)的方向，包括未來(lái)幾年要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，要做到貨如輪轉(zhuǎn)；要將公司做到健康水平，推出以項(xiàng)目架構(gòu)的管理調(diào)整，并配一些激勵(lì)的機(jī)制來(lái)促使和鼓勵(lì)員工；以及如何調(diào)整公司資源，調(diào)整業(yè)務(wù)模式等。

　　相較之前作出的處置低效資產(chǎn)的決定，這次羅康瑞在回答采訪問(wèn)題時(shí)稱，公司資產(chǎn)總值1100億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售。

　　他還表示，預(yù)期“轉(zhuǎn)守為攻”后，今年必定有盈利貢獻(xiàn)，2016年至2017年將有真正重大改善。瑞房將一改以往堅(jiān)持不賣商業(yè)資產(chǎn)的做法，以回報(bào)決定資產(chǎn)去留。

　　據(jù)介紹，瑞房有64%資產(chǎn)在投資物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)、酒店及土地等，資產(chǎn)價(jià)值未能釋放。羅康瑞表示，“(瑞房)過(guò)去太封閉，現(xiàn)在要改變發(fā)展模式，要以回報(bào)為先，近1100億元總資產(chǎn)當(dāng)中，除上海新天地等‘招牌’外，其他項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備均會(huì)視乎價(jià)錢出售，‘變賣好過(guò)負(fù)債’。”

　　其稱，例如部分項(xiàng)目資產(chǎn)回報(bào)2%至3%，但利息開(kāi)支則須7厘至8厘，收支不對(duì)稱便要調(diào)整。另外，現(xiàn)時(shí)內(nèi)地難以再依靠土地增值收入，在土地增值稅及2年開(kāi)工期限下，要配合新形勢(shì)發(fā)展。

　　未來(lái)的方向：投入知識(shí)社區(qū)

　　在處置惱人的業(yè)績(jī)問(wèn)題之余，瑞房相關(guān)負(fù)責(zé)人還對(duì)觀點(diǎn)新媒體介紹，知識(shí)社區(qū)將是瑞房未來(lái)發(fā)展的方向之一。

　　“羅主席也是希望能夠在業(yè)績(jī)之外做到更多。”上述負(fù)責(zé)人稱，瑞房目前正在做的其中一件事，是搭造一個(gè)平臺(tái)，讓政府讓創(chuàng)業(yè)者都能得到切實(shí)的幫助。

　　該平臺(tái)便是綜合知識(shí)社區(qū)的打造。在去年年末，瑞房宣布公司與ChinaKCPrincipalPartner及ChinaKCInvestmentManagement與GreenAcres訂立框架協(xié)議，成立及設(shè)立項(xiàng)目公司作出投資。

　　該投資項(xiàng)目中，投資者的承諾總額為6億美元(相當(dāng)于約46.5億港元)。投資策略為在大學(xué)、高新科技園區(qū)及或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開(kāi)發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識(shí)社區(qū)。

　　而在社會(huì)理想之外，對(duì)盈利模式方面的考慮，瑞安方面表示，上述投資是為配合中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型。

　　法國(guó)巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈此前對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，瑞安該策略是看重未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的趨勢(shì)，是比較好的捆綁方式。

　　另有市場(chǎng)人士則指出，聯(lián)系早年投資瑞安項(xiàng)目的TrophyPropertyDevelopment基金于今年遭部分投資者撤資，是次投資對(duì)象確定為中型社區(qū)項(xiàng)目，可能是“學(xué)了一課”的結(jié)果。

　　不管瑞房這樣大跨步的改革能否及時(shí)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前頹勢(shì)，分析師對(duì)其看法依然偏向正面。

　　對(duì)于瑞房近期表現(xiàn)，金利豐證券研究部董事黃德幾對(duì)觀點(diǎn)新媒體指，瑞房去年的銷售是達(dá)到預(yù)期的，而且現(xiàn)在的估值偏低，其股價(jià)折讓較厲害。

　　他同時(shí)指出，瑞房是香港很老牌也很有實(shí)力的房企，未牽涉到近期某些內(nèi)地房企出現(xiàn)危機(jī)的事件，而且沒(méi)有企業(yè)管理權(quán)還有控股股東財(cái)務(wù)問(wèn)題，發(fā)展比較穩(wěn)健。

　　“這個(gè)戰(zhàn)略對(duì)它的股價(jià)并不會(huì)有太大影響”，黃德幾稱，瑞房是根據(jù)市場(chǎng)布局，針對(duì)市場(chǎng)需求去改變戰(zhàn)略，對(duì)改善現(xiàn)狀應(yīng)該會(huì)有輕微幫助。至于長(zhǎng)期戰(zhàn)略的效果，還有待觀察。