我國(guó)土地供給由地方政府壟斷，居民杠桿率還不高，有助于住房保障貨幣化全國(guó)推廣。　

媒體報(bào)道，住建部擬督促存量庫(kù)存較高的城市，出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施，和收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)。

報(bào)道還指出，加大貨幣補(bǔ)償力度和更多運(yùn)用發(fā)放租賃補(bǔ)貼方式解決住房保障問(wèn)題，不僅可能消化商品房的庫(kù)存，解決保障群體的住房問(wèn)題，也避免了繼續(xù)建設(shè)保障房造成的資源浪費(fèi)

我們認(rèn)為，這實(shí)質(zhì)上就是我們?cè)?014年12月行業(yè)跟蹤報(bào)告等多處提出的，住房保障貨幣化的改革。下面，我們將用最簡(jiǎn)短篇幅，來(lái)解釋這一重要的改革措施。

住房保障貨幣化，對(duì)應(yīng)的是住房保障實(shí)物化。前者就是以貨幣形式，而不是以提供保障房，來(lái)協(xié)助滿足中低收入居民租賃或購(gòu)置房屋的需求。

隨著房屋保有量不斷增加，保障方式從“補(bǔ)磚頭”逐漸走向“補(bǔ)人頭”。只有在住房緊缺的情況下，新建保障性住房才是更合理的保障模式。

簡(jiǎn)單說(shuō)，保障性住房建設(shè)，形成的是對(duì)商品房市場(chǎng)的替代性供應(yīng)；住房保障貨幣補(bǔ)貼，形成的是對(duì)住房新的需求，將支撐市場(chǎng)。住房保障貨幣化實(shí)際上是一種對(duì)中低收入居民的購(gòu)買力支持，這種購(gòu)買力支持的強(qiáng)弱取決于方案設(shè)計(jì)的具體模式。最終，可能使中國(guó)樓市的剛需長(zhǎng)期化。如果沒(méi)有政策，中國(guó)樓市的剛需難以長(zhǎng)期化。

一般情況下，回購(gòu)商品房當(dāng)保障房所花費(fèi)的資金的確遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于興建同樣面積保障房地方政府的開(kāi)支。然而，一些三四線城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力支付其拖欠地方政府的地價(jià)款。此時(shí)，地方政府回購(gòu)一部分該企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房作為保障房，使得該企業(yè)有能力償還地方政府地價(jià)款。

以往，也曾有地方政府采取減免契稅等辦法來(lái)刺激需求，但效果往往杯水車薪（相比房?jī)r(jià)，契稅金額?。Ｒ援?dāng)前地方政府財(cái)力，有可能大規(guī)模補(bǔ)貼購(gòu)房人嗎？我們認(rèn)為，如果只將住房保障貨幣化當(dāng)成一種凈開(kāi)支，則地方的意愿及能力是不足。但如果把貨幣保障視為一種對(duì)中低收入居民的財(cái)政貼息授信，并將其和地方政府土地收益相掛鉤，則很可能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性效果。

例如，在一些供大于求，房屋銷售困難的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購(gòu)房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán)，并要求購(gòu)房人在二次銷售房屋時(shí)償還地方政府出資；開(kāi)發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費(fèi)和地價(jià)。這樣一來(lái)，地價(jià)低流入，民生保障低流出的體系就可能變?yōu)榈貎r(jià)適當(dāng)流入，民生保障適當(dāng)流出，但并沒(méi)實(shí)際增加地方政府凈開(kāi)支。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷售額取得了增長(zhǎng)。對(duì)剛需買房人來(lái)說(shuō)，其購(gòu)房需求得到了滿足。

由于這個(gè)過(guò)程本身不涉及地方政府/開(kāi)發(fā)企業(yè)/購(gòu)房人向金融機(jī)構(gòu)獲取信用，因此不構(gòu)成金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

推廣方面，我們認(rèn)為，我國(guó)土地供給由地方政府壟斷，居民杠桿率還不高，有助于住房保障貨幣化全國(guó)推廣。但這一政策只適合那些房屋存量充足的區(qū)域，因此很可能是漸進(jìn)式逐城推廣。正因如此，我們認(rèn)為國(guó)家也不可能規(guī)定一種住房保障貨幣化的模式，而可能指明一些政策的精神和原則。

陳聰、付瑜 中信證券分析師，本文節(jié)選其研究報(bào)告

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。