萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最終決定降低募集資金，這與資本市場目前的接受程度有關(guān)，資本市場還未準(zhǔn)備好接受萬達(dá)之前高的定價(jià)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 49.6港元，折算6.3美元，面對(duì)可能低于預(yù)想的招股價(jià)，王健林有些憂郁。

　　12月8日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司正式啟動(dòng)路演，同時(shí)首次向投資者公開其IPO詳情。當(dāng)日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際控制人、萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司創(chuàng)始人王健林，率領(lǐng)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席丁本錫、總裁齊界、副總裁曲德君以及非執(zhí)行董事王貴亞等高管現(xiàn)身香港。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場觀察，當(dāng)天大概有200名左右投資者到場，活動(dòng)現(xiàn)場氣氛比較活躍。盡管訪客無數(shù)，但王健林卻似乎有些落寞。

　　根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)給投資者的招股資料顯示，該公司向全球公開發(fā)售6億新股，其最終招股價(jià)指導(dǎo)區(qū)間為每股41.80至49.60港元(折算5.39至6.40美元)，集資額250.8-297.6億港元。

　　粗略折算下來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最高籌資不超過38.3億美元，這與此前市場預(yù)估的60億美元相比，削減近半，更遠(yuǎn)低于早前所傳100億美元巨額募資。

　　顯然，對(duì)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最終可能確定的招股價(jià)，王健林并不太滿意。

　　對(duì)此，有港股分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示：“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最終決定降低募集資金，這與資本市場目前的接受程度有關(guān)，并非萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)想要多少，市場就給多少，資本市場還未準(zhǔn)備好接受萬達(dá)之前高的定價(jià)。”

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)值多少錢？

　　據(jù)介紹，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將于12月8日開始其IPO路演，并將于12月15日確定發(fā)行價(jià)，12月23日正式在港交所掛牌上市。而其計(jì)劃將此次IPO所籌資金用于建設(shè)10個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，包括廣元萬達(dá)廣場及哈爾濱南萬達(dá)廣場等。

　　具體來看，其最新招股文件顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本次共發(fā)行6億新股，其中5.7億股為國際配售，公開發(fā)售則約3000萬股占5%，集資250.8-297.6億港元，算上15%超額配股權(quán)可增至288.42-342.24億港元，比此前傳出的60億美元(465億港元)縮水三分之一。

　　事實(shí)上，為了凸顯公司的價(jià)值具吸引力，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在啟動(dòng)路演前夕已將今年預(yù)測核心盈利調(diào)高了8.1%至143億元。

　　但就算是降低了招股價(jià)和募資規(guī)模，仍有部分投資者認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值過高。有接近這筆交易的銀行人士透露，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格區(qū)間低于此前對(duì)其可能最多募得45億美元的預(yù)期；“現(xiàn)在相對(duì)之前最多60億美元的預(yù)測有所下降，30億到40億美元的募資區(qū)間是最有可能的”。

　　有知情人士透露，王健林對(duì)這一定價(jià)并不滿意，但受限于目前香港資本市場的市況以及上市渴求，還是決定降低預(yù)期發(fā)行。

　　“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最終決定降低募集資金，這與資本市場目前的接受程度有關(guān)，并非萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)想要多少，市場就給多少，資本市場還未準(zhǔn)備好接受萬達(dá)之前高的定價(jià)。”有資深港股分析師如此表示。

　　該資深港股分析師進(jìn)一步指出，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最終下調(diào)招股價(jià)和籌資金額，反映了兩個(gè)問題，一是投資者對(duì)其估值增長性的看法，這樣就決定其股票定價(jià)；另一個(gè)是投資者對(duì)其估值的認(rèn)同程度，也就是說投資者認(rèn)為其資產(chǎn)現(xiàn)在就值這么多錢。

　　事實(shí)上，為了完成今年沖刺香港資本市場的任務(wù)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)除了下調(diào)募集資金預(yù)期和價(jià)格外，同時(shí)也覓來11家“大客戶”為上市“保駕護(hù)航”，最新資訊顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已引入11名基石投資者累計(jì)投資20億美元(約156億港元)，目前占整個(gè)IPO交易規(guī)模的62%。

　　具體，除此前已披露的科威特投資局投資3億美元(約23.4億港元)外，在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)路演現(xiàn)場消息證實(shí)，中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司以及香港平安資產(chǎn)管理公司各自買入了3億美元；此外，對(duì)沖基金奧氏資本管理(集團(tuán))公司(Och-Ziff Capital Management)、荷蘭退休基金APG則分別投資2.5億美元及2億美元。

　　目前，匯豐銀行和中國國際金融有限公司是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)香港上市的保薦人，同時(shí)，美銀美林、中銀國際、瑞銀和高盛是此次上市的賬簿管理人。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來看多還是看空？

　　“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，男，15歲，金牛座，朝氣蓬勃，牛氣沖天。”在12月8日發(fā)布的微信公眾號(hào)文章中，萬達(dá)集團(tuán)如是形容自己的核心業(yè)務(wù)板塊——萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。

　　盡管萬達(dá)集團(tuán)自稱萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正值少年時(shí)代，但并不是所有投資者都認(rèn)可這一結(jié)論。有出席當(dāng)天下午香港路演投資者午餐會(huì)的人士就看空商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展。

　　不過他認(rèn)為：“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)還比較令人滿意，雖然是產(chǎn)業(yè)未來競爭激烈，但乘著降息的東風(fēng)還是可以飛起來的。”

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股書顯示，該公司此次納入的資產(chǎn)包括長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營三大板塊。而這些也是萬達(dá)集團(tuán)目前盈利能力、收入水平最好的三大板塊。

　　從業(yè)績表現(xiàn)來看，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2011年至2013年的營業(yè)收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元。其最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年實(shí)現(xiàn)營收232.51億元、凈利潤49.65億元；預(yù)計(jì)2014年核心凈利潤為132億元，比2013年有所增長。

　　分析人士認(rèn)為，萬達(dá)頭頂著中國最大、世界第二大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營商，中國最大的豪華酒店業(yè)主等多個(gè)銜頭，但對(duì)于關(guān)注目前市場預(yù)期的投資者來說，當(dāng)前并不是萬達(dá)最好的上市窗口時(shí)機(jī)。

　　分析人士指出，從宏觀情況來看，目前內(nèi)地除了一線城市以外，不少地方商業(yè)地產(chǎn)都有過剩的情況存在，前景并不樂觀。除萬達(dá)外，今年其他內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的代表企業(yè)業(yè)務(wù)表現(xiàn)并不上佳。

　　但也有港股分析師表示，目前或許是壞“窗口期”里的相對(duì)最好的上市時(shí)機(jī)；“中國股市在降息等利好信號(hào)下驟然走牛的時(shí)刻，幾經(jīng)曲折的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市已露出了曙光”。

　　對(duì)此，有樂觀的港股分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，今年上半年，在海外上市內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)整體漲幅不多，海外資本市場對(duì)內(nèi)房股也比較冷淡；“但下半年以來，房企加大力度去庫存，加上降息、取消限購限貸、滬港通等政策利好，內(nèi)房股逐漸有起色”。

　　事實(shí)上，參與12月8日路演的投資者也一致認(rèn)為，目前兩地股市氣氛均佳，萬達(dá)作為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)巨頭價(jià)格合理，而且基石投資者實(shí)力雄厚，因此看好該股票的前景。