從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題繼續(xù)表現(xiàn)出來(lái)，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。

張宏偉 從今年年底全球各大經(jīng)濟(jì)體貨幣政策走向來(lái)看，2015年貨幣大戰(zhàn)的爆發(fā)已經(jīng)不可避免。

從各大經(jīng)濟(jì)體貨幣政策預(yù)期表現(xiàn)來(lái)看，2014年10月30日消息，在為期兩天的政策制定會(huì)議結(jié)束后，美國(guó)聯(lián)邦公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)公布了貨幣政策聲明，宣布第三輪量化寬松(QE3)計(jì)劃終結(jié)。美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束空前的資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)期后，正將注意力轉(zhuǎn)向首次加息。

美國(guó)退出QE引發(fā)全球各大經(jīng)濟(jì)體貨幣政策連鎖反應(yīng)。

日本央行今年10月底決議：將每年基礎(chǔ)貨幣的貨幣刺激目標(biāo)加大至80萬(wàn)億日元，此前目標(biāo)60-70萬(wàn)億日元。并且11月份日本央行再次強(qiáng)調(diào)維持貨幣政策不變，承諾以每年80萬(wàn)億日元的速度擴(kuò)大基礎(chǔ)貨幣。

日本央行(BOE)宣布擴(kuò)大寬松規(guī)模之后，市場(chǎng)的目光都落到了歐洲央行(ECB)的身上，大部分的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)計(jì)，歐洲央行行長(zhǎng)德拉基(Mario Draghi)將會(huì)宣布在2015年實(shí)施QE，包括購(gòu)買(mǎi)主權(quán)國(guó)債。而從當(dāng)前歐元區(qū)的通脹和經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，歐洲央行的確要采取必要的措施。最新的數(shù)據(jù)顯示，失業(yè)率仍位于11.5%的低位，通脹則仍處于0.4%的水平，依然面臨通縮的風(fēng)險(xiǎn)。歐元區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)之一的法國(guó)和意大利需要重新調(diào)整以實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)，即使是領(lǐng)頭羊德國(guó)的底氣也有所不足。

對(duì)于中國(guó)來(lái)講，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化調(diào)整階段，經(jīng)濟(jì)增速也面臨著下滑的壓力。來(lái)自中國(guó)央行的消息稱(chēng)，自2014年11月22日起，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。中國(guó)貨幣政策由原來(lái)“微刺激”轉(zhuǎn)向全面刺激。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，各大經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)基本面不同導(dǎo)致當(dāng)前貨幣政策走向出現(xiàn)較大的差異。美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)，寬松貨幣政策開(kāi)始退出，美元開(kāi)始回歸強(qiáng)勢(shì)，國(guó)際資本開(kāi)始回流美國(guó)，影響歐盟、日本、乃至中國(guó)的貨幣政策。

而歐盟、日本經(jīng)濟(jì)基本面尚未明顯好轉(zhuǎn)，仍然處于水深火熱之中，這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體通過(guò)寬松貨幣刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)是“板上釘釘”的事情。而對(duì)于中國(guó)來(lái)講，經(jīng)濟(jì)仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，落后于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家節(jié)奏。受美日歐貨幣政策變化影響，如果國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)從緊將不利于宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，如果貨幣政策轉(zhuǎn)向大幅放水，那么，此前的改革成效則付諸東流。此時(shí)，對(duì)于中國(guó)的貨幣政策走向來(lái)講，處于兩難境地。

從未來(lái)中國(guó)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)增速走向來(lái)看，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力，經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中速增長(zhǎng)，并且2015-2016年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。

從上述的角度來(lái)看，中國(guó)貨幣政策由當(dāng)前的定向“微刺激”開(kāi)始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當(dāng)前中國(guó)貨幣政策表現(xiàn)來(lái)看，中國(guó)央行已經(jīng)開(kāi)始全面降息，預(yù)計(jì)隨后存款準(zhǔn)備金率也會(huì)下調(diào)。

但是，總體來(lái)講，當(dāng)前中國(guó)貨幣政策盡管有寬松趨勢(shì)，但是還沒(méi)有出現(xiàn)大水漫灌的特征，當(dāng)前主要還是通過(guò)貨幣政策工具適當(dāng)“微調(diào)”平衡中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革及增長(zhǎng)需要、美日歐貨幣政策的不平衡。

那么，對(duì)于中國(guó)的貨幣政策的變化對(duì)于短期樓市來(lái)講是否是機(jī)會(huì)？對(duì)于2015年或未來(lái)2-3年樓市來(lái)講樓市基本面是否會(huì)好轉(zhuǎn)？未來(lái)中國(guó)樓市將會(huì)有哪些市場(chǎng)趨勢(shì)特征？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)美國(guó)今年11月QE正式退出之時(shí)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也剛好為觸底階段，這給中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)走向帶來(lái)一定壓力，尤其是美國(guó)也正在醞釀首次加息，這就倒逼中國(guó)貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策由定向?qū)捤伞拔⒋碳ぁ鞭D(zhuǎn)向全面刺激，通過(guò)政策層面的預(yù)調(diào)微調(diào)適度刺激宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)調(diào)控政策走向來(lái)看，筆者預(yù)計(jì)，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持寬松的姿態(tài)。

這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)反彈來(lái)講是一件利好的消息，預(yù)計(jì)在央行降息等政策刺激之下樓市會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)3-6個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市)來(lái)講會(huì)出現(xiàn)小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

但是，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中速增長(zhǎng)將成為“新常態(tài)”，

2015-2016年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)此前的下滑也就意味著可以繼續(xù)推升樓市基本面回升的動(dòng)力有限，2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題還會(huì)表現(xiàn)出來(lái)，屆時(shí)，樓市仍然會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。

因此，盡管大部分城市限購(gòu)政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也松動(dòng)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)啟動(dòng)全面降息，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)逐步回升，未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上也是這樣，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，短期內(nèi)來(lái)看，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而明顯改變。而從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題繼續(xù)表現(xiàn)出來(lái)，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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