“一半是海水，一半是火焰”是目前零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的寫照。商業(yè)地產(chǎn)的過剩不可避免。

　　編者按：經(jīng)過數(shù)年來的“躍進(jìn)式發(fā)展”，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到了非常關(guān)鍵的時點。大量不乏泡沫化、同質(zhì)化的商業(yè)物業(yè)不斷興建，空置率高企，運營能力欠缺之際同時遭受互聯(lián)網(wǎng)和電商的沖擊，我們不得不反思，商業(yè)的未來究竟如何？

　　2014年11月24-26日，觀點新媒體將在廣州舉行第二屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”2014觀點商業(yè)年會系列報道。

　　專題：2014觀點商業(yè)年會

　　觀點網(wǎng) “一半是海水，一半是火焰”，這是目前零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的寫照。

　　“作為黑龍江的省會和商業(yè)中心，整個哈爾濱商業(yè)格局正面臨著前所未有的震蕩。”在2014觀點商業(yè)年會前夕，黑龍江寶宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司董事華旭接受觀點新媒體專訪時指出，哈爾濱將迎來商業(yè)地產(chǎn)的集中開發(fā)、集中供應(yīng)時期。

　　“隨著哈爾濱城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加和城市擴(kuò)張，近年來大型商業(yè)項目選址則呈現(xiàn)出了分散的態(tài)勢，并將大規(guī)模地集中在同一時間點井噴。”鑒于此，華旭認(rèn)為，哈爾濱商業(yè)市場即將面臨新一輪的洗牌。

　　華旭稱，面對這種局面，寶宇選擇冷靜與沉淀。“寶宇將有計劃地放緩城市綜合體的商業(yè)部分推進(jìn)步伐，避開競爭的浪尖，力求精耕細(xì)作，并踏踏實實地根據(jù)未來市場的變化，動態(tài)調(diào)整商業(yè)項目的定位。”

　　2010年，借哈爾濱市“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”戰(zhàn)略的東風(fēng)，寶宇集團(tuán)搶得哈爾濱市中心三馬路一宗81萬平方米地塊，打造寶宇城市綜合體——天邑瀾灣項目，從而正式宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　“多元化轉(zhuǎn)型是行業(yè)與企業(yè)發(fā)展到一定時期的需要。”據(jù)華旭透露，從2001年成立至今，寶宇集團(tuán)一直積極開拓多元化發(fā)展思路，不斷拓寬產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)介紹，作為黑龍江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)，寶宇集團(tuán)經(jīng)過一系列整合優(yōu)化，已形成以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，集商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)休閑運動地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、保健養(yǎng)生地產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)為配套地產(chǎn)開發(fā)，并集合商業(yè)配套服務(wù)、會所休閑服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等配套服務(wù)資源，從一次性提供居住產(chǎn)品的生產(chǎn)模式擴(kuò)展為服務(wù)一生的經(jīng)營模式。

　　不過，寶宇也清醒地意識到，并不是所有企業(yè)都能在多元化轉(zhuǎn)型大浪中成功。

　　“很多地方性企業(yè)并沒有完善自己的經(jīng)營管理模式。”華旭坦言，隨著國家政治經(jīng)濟(jì)的制約，行業(yè)發(fā)展的黃金期已經(jīng)過去，住宅房地產(chǎn)開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型將面臨著嚴(yán)峻的考驗。

　　面對走出黃金時代的房地產(chǎn)行業(yè)，華旭認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，要求房地產(chǎn)企業(yè)更加精細(xì)化的生產(chǎn)、運營與銷售。

　　“企業(yè)要想在激烈的競爭中獲得一席之地，必須將原有住宅開發(fā)理念轉(zhuǎn)換，重視人才、扭轉(zhuǎn)思路、著眼運營、沉淀自持商業(yè)。”同時華旭強(qiáng)調(diào)，企業(yè)還要能夠精耕細(xì)作，增強(qiáng)商業(yè)核心競爭力，才能夠在競爭激烈的大商業(yè)環(huán)境中立于不敗之地。

　　而在互聯(lián)網(wǎng)新時代下，向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的企業(yè)還要更開放更融合。在華旭看來，企業(yè)要以開放的、融合的、共贏的思維去考慮互聯(lián)網(wǎng)與實體零售業(yè)的關(guān)系。

　　他進(jìn)一步指出，在商業(yè)發(fā)展中，互聯(lián)網(wǎng)的作用是降低了運營成本，也開拓了商業(yè)發(fā)展的渠道，并對實體商業(yè)作出必須走更集約化、個性化的要求，從而迫使實體商業(yè)發(fā)展實現(xiàn)質(zhì)的飛越。

　　“寶宇要從實體商業(yè)優(yōu)勢出發(fā)，吸取線上商業(yè)優(yōu)勢，使線上線下商業(yè)相融合，開出雙生之花。”華旭如是強(qiáng)調(diào)。

　　以下是觀點新媒體對黑龍江寶宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司董事華旭先生的采訪實錄:

　　觀點新媒體：寶宇集團(tuán)今年的銷售情況怎么樣？

　　華旭：寶宇集團(tuán)今年主推的天邑瀾灣的高端樓盤——寶宇“天峰”，公司在低迷的市場環(huán)境和激勵的市場競爭中依然取得了驕人的銷售業(yè)績，去化率比較高，去化速度也很快。

　　觀點新媒體：寶宇城市綜合體項目進(jìn)展如何？寶宇有何布局和擴(kuò)張計劃？

　　華旭：隨著兩年內(nèi)，整個哈爾濱商業(yè)格局正面臨著前所未有的震蕩格局，并將迎來商業(yè)地產(chǎn)集中開發(fā)、集中供應(yīng)，有上千萬平方米的商業(yè)面積投入運營。

　　2014年是哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)年，用井噴來形容市場供應(yīng)情況也許很恰當(dāng)。而隨著哈爾濱城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加和城市擴(kuò)張，近年來大型商業(yè)項目選址則呈現(xiàn)出了分散的態(tài)勢，并將大規(guī)模地集中在同一時間點井噴。

　　所以，不難預(yù)料，哈爾濱商業(yè)市場即將面臨新一輪的洗牌，故寶宇將有計劃地放緩城市綜合體的商業(yè)部分推進(jìn)步伐，避開競爭的浪尖，力求精耕細(xì)作，并踏踏實實地根據(jù)未來市場的變化，從而動態(tài)調(diào)整商業(yè)項目的定位。

　　從時間、空間、時空的角度進(jìn)行階段性動態(tài)定位組合，是成功運作商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵，在大的市場環(huán)境的影響之下，才能力求穩(wěn)中求勝。

　　觀點新媒體：寶宇城市綜合體項目的商業(yè)部分是否進(jìn)入招商階段？在選擇品牌時主要考慮哪些因素？

　　華旭：從地產(chǎn)商細(xì)分的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線可以看出,一味走高端路線的趨勢已經(jīng)不明顯,而貼合各種層次的消費需求才是未來新商業(yè)體的出路。不管是社區(qū)日常消費還是年輕人時尚消費的路線,都需要被發(fā)展商在做前期產(chǎn)品定位時囊括在內(nèi)。

　　目前,商場要突圍而出，就要將更多不同元素加入購物體驗之中，這也是寶宇選擇合作的品牌上的選擇方向。同時我們也會選對寶宇有信心，并愿意同寶宇共同發(fā)展共存共榮的合作伙伴。

　　觀點新媒體：今年不少房企紛紛尋求多元化轉(zhuǎn)型，您怎么看這個發(fā)展趨勢？企業(yè)如何在激烈的商業(yè)競爭中脫穎而出？

　　華旭：多元化轉(zhuǎn)型是行業(yè)與企業(yè)發(fā)展到一定時期的需要。近年來，由于房地產(chǎn)高速發(fā)展，使房企迅速壯大，但是除了國內(nèi)一些大型房企能在產(chǎn)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，完成規(guī)范管理與專業(yè)經(jīng)營的沉淀，并在氣勢如虹的房地產(chǎn)發(fā)展大潮中獲得一席之地。

　　但是，其他很多地方性企業(yè)并沒有完善自己的經(jīng)營管理模式。而隨著國家政治經(jīng)濟(jì)的制約，行業(yè)發(fā)展的黃金期已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈，要求房地產(chǎn)企業(yè)更加精細(xì)化的生產(chǎn)、運營與銷售。

　　從2001年成立至今，寶宇集團(tuán)一直以長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光積極開拓多元化發(fā)展思路，不斷拓寬產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。經(jīng)過一系列整合優(yōu)化，如今寶宇已形成以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主，集商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)休閑運動地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、保健養(yǎng)生地產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)為配套地產(chǎn)開發(fā)，并集合商業(yè)配套服務(wù)、會所休閑服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等配套服務(wù)資源，從一次性提供居住產(chǎn)品的生產(chǎn)模式擴(kuò)展為服務(wù)一生的經(jīng)營模式。

　　由于政府大量捆綁住宅與商業(yè)地塊出售，國內(nèi)各地的城市綜合體如雨后春筍般迸發(fā)，因此住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)紛紛出現(xiàn)在房企面前。但是，住宅地產(chǎn)開發(fā)商在住宅開發(fā)過程之中，并未積累沉淀商業(yè)人才、商業(yè)素質(zhì)。即使商業(yè)與住宅開發(fā)均是以建筑形態(tài)體現(xiàn)，其運營實質(zhì)卻是天壤之別，因此住宅房地產(chǎn)開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型將面臨著嚴(yán)峻的考驗。

　　企業(yè)要想在激烈的競爭中獲得一席之地，必須將原有住宅開發(fā)理念轉(zhuǎn)換，重視人才、扭轉(zhuǎn)思路、著眼運營、沉淀自持商業(yè)，并能夠精耕細(xì)作，增強(qiáng)商業(yè)核心競爭力，才能夠在競爭激烈的大商業(yè)環(huán)境中立于不敗之地。

　　觀點新媒體：“雙11”電商大熱，線下商業(yè)如何與電商對抗？如何吸引人流并轉(zhuǎn)換成實際的客流？為了應(yīng)對電商沖擊，不少購物中心引入更多體驗式消費，寶宇如何做？

　　華旭：電商銷售的優(yōu)勢是價格低廉、方便；其缺點是產(chǎn)品良莠不齊，常常與心理預(yù)期不符，售后服務(wù)低于實體商業(yè)，線上商品沒有實體商業(yè)齊全。很多業(yè)態(tài)品類不適合線上銷售，如休閑、娛樂、餐飲、活動及教育等都必須有實體商業(yè)承載。因此，寶宇要從實體商業(yè)優(yōu)勢出發(fā)，吸取線上商業(yè)優(yōu)勢，使線上線下商業(yè)相融合，開出雙生之花。

　　購物中心選擇與電商差異化經(jīng)營是比較現(xiàn)實的選擇，體驗式消費也將是寶宇商業(yè)的重點業(yè)態(tài)選擇，而更為重要的是，寶宇商業(yè)將融合電商優(yōu)勢與實體購物中心相融合，走向更為人性化、品質(zhì)化的發(fā)展方向。

　　例如實體商業(yè)不僅存在購物網(wǎng)站，更在購物區(qū)域開辟線上購物專區(qū)，降低顧客購物疲勞；還有實體商業(yè)零購物袋的購物，實體商業(yè)購物后，物流送至顧客指定地點，減少顧客購物負(fù)擔(dān)?？偠灾@就要求實體商業(yè)以滿足顧客需求，不拘于規(guī)則，并走向開放與融合的人性化、品質(zhì)化的發(fā)展方向。

　　觀點新媒體：2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，蔡洪平先生曾直言“過剩的商業(yè)地產(chǎn)必死”，您如何看待商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象？有改善或者解決的辦法嗎？

　　華旭：“一半是海水，一半是火焰”是目前零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的寫照。面對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的集中噴發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的過剩不可避免。如何在競爭中生存與發(fā)展？這的確是開發(fā)商需要關(guān)注的重點。

　　針對企業(yè)個體而言，我認(rèn)為有幾個問題需要考慮清楚，首先要做好預(yù)算管控，保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金全程可控；其次是差異性定位，根據(jù)市場情況，以前瞻性眼光選擇市場相對空白的定位；再次根據(jù)客戶需求確定業(yè)態(tài)布局，不拘于規(guī)則，創(chuàng)新性發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；最后，也是最重要的是后續(xù)經(jīng)營發(fā)展，以服務(wù)顧客為第一宗旨，提供更加個性化商品、加大體驗式業(yè)態(tài)比例、加強(qiáng)人性化服務(wù)等將會為項目發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

　　觀點新媒體：限購限貸政策逐漸放開，可能使得投資資金再次涌向住宅市場，對于商業(yè)地產(chǎn)的影響會有多大？如何看住宅與商業(yè)之間的相互作用？

　　華旭：根據(jù)目前國內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)的狀況，即使限購限貸政策逐步放開，也將是住宅剛性需求占重要比例，投機(jī)性住宅也依舊集中在城市核心區(qū)域，而城市次核心區(qū)域的住宅與商業(yè)，投機(jī)性需求不會大幅提升。

　　但伴隨政策的回暖，剛性需求的觀望勢態(tài)將逐步降低。住宅市場的回暖也將帶動商業(yè)地產(chǎn)的理性發(fā)展，但這種發(fā)展預(yù)計是溫和的，不會出現(xiàn)大幅度成交量與價格的起伏。

　　觀點新媒體：2014觀點商業(yè)年會主題為“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”，您怎么理解該主題？互聯(lián)網(wǎng)和日常零售商業(yè)是競爭關(guān)系還是促進(jìn)關(guān)系？在互聯(lián)網(wǎng)時代，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會是什么方向？

　　華旭：商業(yè)發(fā)展是一條歷史的長河，在其發(fā)展中以不同的模式與渠道呈現(xiàn)。它的初始原因與最終目的都是一致的，只是渠道與手段的不同，而渠道與手段都可以與實體商業(yè)融合。

　　因此，企業(yè)要以開放的、融合的、共贏的思維去考慮互聯(lián)網(wǎng)與實體零售業(yè)的關(guān)系。在商業(yè)發(fā)展中，互聯(lián)網(wǎng)的作用是降低了運營成本，也開拓了商業(yè)發(fā)展的渠道，并對實體商業(yè)作出必須走更集約化、個性化的要求，從而迫使實體商業(yè)發(fā)展實現(xiàn)質(zhì)的飛越。