此次錦城3.25萬元/平方米的均價較為合理，也符合市場需求，降息后引發(fā)投資跟改善需求，去化好也是自然。

　　觀點網(wǎng) 中海濟南一天5500套成交40億的余溫尚未散去，時隔一周，中海再度于深圳大本營推出錦城項目，收金10億以備戰(zhàn)年關大考。

　　11月22日，中海錦城項目在降息首日正式開盤，當天預售總套數(shù)370套，戶型為72-134平米精裝3-4房。

　　據(jù)中海深圳公司相關負責人介紹，當天所推房源全部售罄，均價在3.25萬/平方米左右。

　　龍華前地王入市

　　資料顯示，錦城項目為中海地產(chǎn)于2013年10月16日，經(jīng)過66輪競價以38.2億元總價競得的該年住宅總價與單價雙料“地王”，樓面地價為14563元/平，溢價率達91%。

　　彼時，除A股四巨頭“招保萬金”外，該地塊還吸引了世茂房地產(chǎn)、綠城等外地房企，如此熱鬧之景在深圳的土拍市場極為罕見。

　　有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析指出，該地王項目自誕生之日起便一直備受市場的關注，其原因有二。

　　“一為該地塊若剔除地塊包含的安居商品房9.8萬平方米的面積，實際樓面地價高達23250元/平方米，而地塊周邊當前的住宅售價不到2.5萬元/平方米，中海今后的定價無疑存在很大壓力。”

　　上述人士續(xù)稱，項目受關注的第二個原因，則是中海作為內(nèi)地指標性房企之一，在深項目不多，土儲亦少，今年僅九號公館及錦城兩個項目。而錦城也是深圳中海地產(chǎn)完成今年70億元銷售目標的主力項目之一。

　　據(jù)了解，今年8月份，與中海錦城同屬龍華片區(qū)的華業(yè)玫瑰四季以2.45萬元/平方米的均價入市，當天開盤基本售罄。

　　上述人士強調(diào)，華業(yè)項目的低價入市曾一度為中海錦城項目蒙上一層陰影，直至龍光新地王的出現(xiàn)其得以成功解套。

　　龍光地王于10月22日產(chǎn)生——龍華新區(qū)A802-0305地塊作為深圳今年出讓的首宗宅地，最終被龍光地產(chǎn)以總價46.8億元，樓面價逾2.5萬元/平方米競得，溢價率83.35%。

　　“龍光地王的誕生無疑對目前整個龍華片區(qū)的房價起了新一輪的刺激拉動作用，其中便包括中海前地王項目。”上述人士進一步表示。

　　長江后浪推前浪，新地王的誕生總能掀開一段新的歷史，樓市亦不能例外。“由此看來，錦城項目的定價隱憂似乎可以告一段落。”

　　降息政策利好

　　價格之外，市場是否買賬亦是另一回事。值得一提的是，錦城項目開盤當天適逢央行降息首日。

　　11月21日晚間，央行發(fā)文下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。有數(shù)據(jù)表示，100萬元貸款按基準利率6.55%降至6.15%計算，30年下來可少還貸款近10萬元。

　　深圳知名地產(chǎn)人士林曉華認為，深圳樓市受政策影響特別大，拿限購限貸政策舉例，預計每解除一項政策，房價將會上漲20%。

　　在林曉華看來，此次錦城3.25萬元/平方米的均價較為合理，也符合市場需求，降息后引發(fā)投資跟改善需求，去化好也是自然。

　　不過，假使沒有龍光地王的拉動以及政策的利好，“十一那會入市，恐怕會有貼著成本賣的可能性，最高均價應該為三萬元，現(xiàn)在的利潤率已經(jīng)比預想的好。”

　　另外，翻查資料不難發(fā)現(xiàn)，中海深圳項目似乎總跟政策沾邊，其于去年入市的九號公館項目同樣有踩點樓市新政情況。

　　彼時，中海九號公館于2013年11月3日作為深圳宣布房貸新政后首個別墅項目入市。

　　而按照中國人民銀行深圳市中心支行的要求，自11月6日起貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　也即是，中海之所以選擇在新政正式實施之前推出項目，無疑是想盡可能爭取新政正式執(zhí)行前的“真空期”，二套購房者如借機加緊過戶，或可爭取首付六成。彼時該項目開盤當日共售出約九成，均價在6萬元/平方米左右，成交總金額超20億元。

　　對此，也有業(yè)內(nèi)人士指出，中海于深圳大本營兩個項目雖目前銷售均不錯，但除上述項目外，若無繼續(xù)補充土儲，將會面臨巧婦難為無米之炊的境況。

　　不過，在相關熟悉中海的分析師看來，現(xiàn)在中海在北方地區(qū)拿地比較多，深圳只是其中一個市場，其認為中海在四季度有拿地的機會，畢竟較好的地塊都應該在四季度推出。