降息政策實(shí)施的首個(gè)周末，杭州主城及余杭、蕭山18項(xiàng)目首開或加推，“跑量”模式繼續(xù)開啟。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 繼萬(wàn)科·金辰之光獲得過(guò)千組客戶參與眾籌活動(dòng)之后，入杭八年的萬(wàn)科于11月19日晚正式對(duì)外公布了該項(xiàng)目的首開價(jià)格。

　　首次推出的500套房源中，79平方米三房折后起價(jià)僅120萬(wàn)元/套，望山公館均價(jià)15900元/平方米，雍景王座均價(jià)21900元/平方米，再次觸發(fā)濱康板塊價(jià)格“小地震”。

　　據(jù)了解，金辰之光是萬(wàn)科入杭八年后進(jìn)入蕭山的首個(gè)項(xiàng)目，在樓市年末沖量背景下，該盤的銷售情況或?qū)⒅苯佑绊懛科蟮哪杲K銷售成績(jī)。

　　“這是萬(wàn)科第一次去蕭山，目前不能確定蕭山市場(chǎng)看不看好它，但該項(xiàng)目的定價(jià)還是低的，目前開發(fā)商還是都在以價(jià)換量。”杭州業(yè)內(nèi)人士丁建剛在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示。

　　500套首發(fā)蕭山

　　回溯到2006年8月，萬(wàn)科斥資17.65億元控股浙江南都房產(chǎn)首次進(jìn)駐杭州。時(shí)隔8年，在政府啟動(dòng)限購(gòu)、限貸松綁及第三輪救市——降息之后，萬(wàn)科將于12月初首開萬(wàn)科·金辰之光，正式亮相蕭山市場(chǎng)。

　　據(jù)悉，萬(wàn)科·金辰之光預(yù)計(jì)一次性推出3、4、7、10四幢樓約500套房源，主力戶型為78-130平方米。資料顯示，自開放售樓部起，該項(xiàng)目周末日均到訪超150組，總來(lái)訪已突破5000組。

　　公開消息顯示，金辰之光原本預(yù)備推出7、10號(hào)樓，共計(jì)約240套房源，但自示范區(qū)開放后，眾籌客戶突破千組，已開房源并未能滿足購(gòu)房者的需求，鑒于此，萬(wàn)科選擇緊急加推3、4號(hào)樓。

　　而在眾籌破千組后，金辰之光于11月19日晚間正式釋放開盤價(jià)格訊息，其中，3號(hào)樓望山公館均價(jià)15900元/平方米，9號(hào)樓雍景王座均價(jià)21900元/平方米，而79平方米三房折后起價(jià)120萬(wàn)元/套。

　　對(duì)于金辰之光此次推盤的價(jià)格策略，丁建剛指出，“萬(wàn)科幾乎每個(gè)項(xiàng)目都是這樣的(定價(jià))策略，金辰之光一萬(wàn)多元的均價(jià)算是比較低，因?yàn)樗吘惯€是靠近濱江板塊。”

　　其實(shí)，相較于8000元/平方米的樓面價(jià)來(lái)說(shuō)，金辰之光約15200元/平方米的均價(jià)確實(shí)不高。

　　歷史資料顯示，萬(wàn)科于2013年11月19日以底價(jià)15.1億元直接摘得蕭政儲(chǔ)出[2013]47號(hào)地塊，折合樓面價(jià)8000元/平米。

　　此外，對(duì)比周邊區(qū)域的其他項(xiàng)目，金辰之光120萬(wàn)元/套起的總價(jià)亦或打破該區(qū)域價(jià)格底線。因?yàn)椴还苁窃跒I康板塊還是在距其不遠(yuǎn)的濱江區(qū)政府板塊，三房總價(jià)在200萬(wàn)元以下的房源可謂是少之又少。

　　“雖然起價(jià)低有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但該項(xiàng)目也還是有一些劣勢(shì)，因?yàn)楹贾菘蛻裟壳斑€不是特別認(rèn)可蕭山這個(gè)市場(chǎng)。”丁建剛?cè)缡窃u(píng)價(jià)。

　　降息繼續(xù)“跑量”

　　在丁建剛看來(lái)，萬(wàn)科·金辰之光的“低價(jià)首開”不過(guò)是目前杭州房企“以價(jià)換量”最正常的表現(xiàn)。“10月的成交量刷新了64個(gè)月的成交記錄，但這只是多重利好的疊加，現(xiàn)在開發(fā)商都是在以價(jià)換量。”

　　其實(shí)，在10月成交量創(chuàng)近5年以來(lái)新高后，進(jìn)入11月的杭州樓市卻急轉(zhuǎn)直下，前半個(gè)月的成交量下滑兩成多，再陷“灰霾”。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月份前半個(gè)月中，杭州市區(qū)新房共成交5068套，較10月同期下滑約21%，共減少了約1300多套房子；而在這半個(gè)月中，杭州樓市的庫(kù)存量卻增加了3000多套。

　　在上述背景下，11月21日晚上，央行宣布自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。

　　對(duì)此，有市場(chǎng)人士初步估算，若購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元，時(shí)限20年，按下調(diào)后的基準(zhǔn)利率(6.15%)計(jì)算，首套房貸月供減少了234.08元；總利息額減少56179.65元。

　　“很顯然，在經(jīng)歷了限購(gòu)、限貸松綁后，此次利率下調(diào)可以稱作是第三輪救市，是整個(gè)樓市政策的一個(gè)轉(zhuǎn)向。”丁建剛認(rèn)為，降息將給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠，是中央政府發(fā)出的明確信號(hào)，信心提振力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方政府的救市。

　　在降息政策實(shí)施的首個(gè)周末，杭州主城及余杭、蕭山區(qū)共有18個(gè)項(xiàng)目首開或加推，其中約有一半位于蕭山區(qū)，“跑量”模式繼續(xù)開啟。其中位于轉(zhuǎn)塘地區(qū)的中天·之江成品首開共推出14、18號(hào)樓部分房源共352套，均價(jià)13388元/平米。根據(jù)售樓處消息，此次開盤去化約8成，認(rèn)購(gòu)數(shù)在280多套。

　　而另一市場(chǎng)人士則認(rèn)為，央行降息后，樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量短期會(huì)反彈，但一波行情之后壓力會(huì)更大，庫(kù)存大的問(wèn)題遲早還會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。

　　其實(shí)，近一兩個(gè)月中，杭州樓市庫(kù)存量(包含蕭山、余杭)經(jīng)歷了戲劇性的變化。在10月中下旬，庫(kù)存量開始從14.5萬(wàn)套降至14.1萬(wàn)套；而進(jìn)入本月中旬后，庫(kù)存量卻又重新攀升，目前已超過(guò)14.4萬(wàn)套。

　　在高庫(kù)存及回籠資金壓力下，各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，年末“沖刺季”以價(jià)換量仍然是最主要的殺手锏，這也是近期不少樓盤仍選擇“低開”的原因。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，10月份杭州房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，同比下跌9.1%。