卓爾發(fā)展調(diào)整業(yè)務(wù)重心更多可能是因為主營的大型專業(yè)批發(fā)市場收益開始走下坡路。

　　觀點網(wǎng) 于中期報告中披露業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整思路之后的第四個月，卓爾發(fā)展迎來了業(yè)務(wù)調(diào)整上進一步的實質(zhì)性進展。

　　10月22日晚間，卓爾發(fā)展發(fā)公告稱，擬將旗下從事商業(yè)物業(yè)的正安武漢及武漢卓爾城分別通過出售和股權(quán)置換的方式進行剝離。

　　此外，通過股權(quán)置換的方式，卓爾發(fā)展將獲得武漢金控投資、武漢擔(dān)保投資及武漢陸港中心3間子公司的所有股權(quán)，并將獲得3家目標公司持有的倉儲、物流和金融服務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)。

　　上述交易正與卓爾發(fā)展2014年中期報告中的描述吻合——“本集團正在考慮將現(xiàn)有業(yè)務(wù)作出戰(zhàn)略調(diào)整，通過引入戰(zhàn)略伙伴或資產(chǎn)剝離的方式，降低非核心地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在整個集團的比例，集中資源發(fā)展由開發(fā)和運營大型消費品批發(fā)商場誕生而來的增值服務(wù)，如倉儲、物流、電商和金融服務(wù)。”

　　出售與置出商業(yè)物業(yè)

　　根據(jù)10月22日公告，卓爾發(fā)展間接全資附屬公司卓爾香港擬將持有的正安武漢48%股權(quán)售予卓爾商業(yè)。同時，卓爾香港將促使正安武漢3%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給卓爾商業(yè)或其指定購買人。待售股份及余下股權(quán)的總代價為5.86億元。

　　換言之，當(dāng)出售協(xié)議完成后，正安武漢將不再為卓爾發(fā)展的附屬公司，而卓爾商業(yè)共計持有正安武漢51%股權(quán)。

　　除此之外，卓爾發(fā)展另一全資附屬公司卓爾投資集團還將向卓爾控股轉(zhuǎn)讓武漢卓爾城的全部股權(quán)。作為代價，卓爾控股有條件同意轉(zhuǎn)讓武漢金控投資、武漢擔(dān)保投資及武漢陸港中心的全部股權(quán)予卓爾投資集團，同時支付1520萬元予卓爾投資集團。

　　無論是通過出售還是股權(quán)置換方式，此番被卓爾發(fā)展剝離的兩個主角正安武漢和武漢卓爾城都有一個相同的特點，業(yè)務(wù)均屬于商住物業(yè)。

　　資料顯示，正安武漢主要從事商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展和管理，目前擁有位于武漢市江漢區(qū)一塊總地盤面積約9977平方米的土地，被規(guī)劃成高檔商業(yè)樓宇，總規(guī)劃面積為97203平方米。

　　而武漢卓爾城則主要從事展覽、酒店、商業(yè)、物流及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的投資及管理。

　　就剝離商住物業(yè)理由，卓爾發(fā)展方面表示，此次訂立重組協(xié)議是主營業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整的一部分，并期望通過注入目標公司持有的倉儲、物流和金融服務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)，同時剝離商住物業(yè)發(fā)展相關(guān)項目，藉以鞏固及加強集團的競爭優(yōu)勢。

　　為批發(fā)市場提供增值服務(wù)

　　根據(jù)卓爾發(fā)展所述，大動作剝離商業(yè)物業(yè)，無非就是想集中資源發(fā)展倉儲、物流、電商和金融服務(wù)等與大型批發(fā)市場相關(guān)的增值服務(wù)。

　　“在戰(zhàn)略發(fā)展方向和業(yè)務(wù)經(jīng)營策略上，將在注重現(xiàn)金流的同時，將資源集中到集團的核心業(yè)務(wù)，以全國性的商貿(mào)批發(fā)市場為依托，積極探索和發(fā)展相關(guān)倉儲、物流、電商和金融服務(wù)，將集團逐步轉(zhuǎn)型為以批發(fā)市場為平臺，同時提供各種相關(guān)增值服務(wù)的綜合性控股集團。”卓爾發(fā)展透露稱。

　　而此次通過股權(quán)置換獲得的武漢金控投資、武漢擔(dān)保投資及武漢陸港中心3家公司可以說是正中其下懷。

　　資料顯示，武漢陸港中心主要從事運輸行業(yè)的物業(yè)投資及發(fā)展、貨倉服務(wù)及貨品進出口。武漢擔(dān)保投資主要從事為企業(yè)提供貸款擔(dān)保服務(wù)，以及為企業(yè)家提供創(chuàng)業(yè)貸款擔(dān)保及個人貸款擔(dān)保。而武漢金控投資主要從事向卓爾發(fā)展的批發(fā)商戶提供顧問及財務(wù)咨詢服務(wù)。

　　事實上，卓爾發(fā)展選擇倉儲物流、電商金融服務(wù)作為轉(zhuǎn)型的方向，其中一大原因無疑是有利可圖。

　　“這不失為一個‘有潛力’的新利潤增長點。”戴德梁行中國區(qū)工業(yè)級物流地產(chǎn)部主管蘇智淵分析稱，以倉儲物流為例，這個行業(yè)剛起步不久，仍處于供需缺口巨大、租金回報率可觀的階段。

　　中國倉儲協(xié)會數(shù)據(jù)就指出，截至目前，中國現(xiàn)代化的物流設(shè)施約1400萬平方米，僅占現(xiàn)存設(shè)施供應(yīng)總量6.8億平方米的2%。從價格端看，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的供不應(yīng)求已推動平均租金連續(xù)18個季度上漲，且網(wǎng)購規(guī)模越大的城市租金漲幅越大。

　　另有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，普通物流設(shè)施的回報率達6.5%-7%，優(yōu)質(zhì)倉儲的回報率達8%-11%。

　　利潤或是卓爾發(fā)展進行轉(zhuǎn)型的一大誘因，而有分析人士又指出，卓爾發(fā)展調(diào)整業(yè)務(wù)重心更多可能是因為主營的大型專業(yè)批發(fā)市場收益開始走下坡路。

　　根據(jù)卓爾發(fā)展中期報告顯示，今年上半年，該集團物業(yè)銷售的營業(yè)額大幅減少，主要由于交付的總面積顯著減少50.70%至7.09萬平方米。

　　其中，漢口北項目的已售建筑面積減少79.9%至7119平方米；卓爾第一企業(yè)社區(qū)·武漢總部基地已售建筑面積減少83.2%至6658平方米；卓爾生活城·湖畔豪庭已售建筑面積減少83.1%至1.16萬平方米。

　　與此同時，上半年毛利率相對低得多的第一企業(yè)社區(qū)·武漢總部基地、卓爾生活城項目及武漢客廳等項目成為業(yè)績貢獻主力，以致上半年卓爾發(fā)展的毛利減少50.4%至2億元，毛利率由46.9%降至41.5%。