目前金融街控股重點(diǎn)布局住宅項(xiàng)目，按照這一趨勢(shì)，未來(lái)其毛利水平將持續(xù)下降。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 金融街控股正在全國(guó)跑馬圈地，并爭(zhēng)取快周轉(zhuǎn)。但在市場(chǎng)看來(lái)，其卻難以重現(xiàn)昔日高毛利的好時(shí)光。

　　10月27日，金融街控股股份有限公司最新季報(bào)顯示，2014年第三季度，公司房產(chǎn)簽約銷售額大幅下降至9億元，較去年第三季度下降約86%。

　　而報(bào)告期內(nèi)，該公司營(yíng)業(yè)收入51.69億元，同比增長(zhǎng)40.24%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.11億元，同比下驟降63.99%。

　　至此，截至2014年9月30日，金融街控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入94.86億元，同比下降6.66%；而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)跌至5.81億元，同比大降56.79%。

　　值得注意的是，除了凈利跌至谷底外，金融街控股的毛利率也是近年來(lái)的最低值。數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，金融街控股的毛利率僅有20.9%，較去年同期的23%低了2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　銀河證券分析師趙強(qiáng)指出，總體上，2014年前9月，金融街控股的綜合毛利同比下滑3.6個(gè)百分點(diǎn)至28.8%，相比上半年下滑幅度達(dá)7.6個(gè)百分點(diǎn)，相比去年同期下滑約4個(gè)百分點(diǎn)，此外財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致凈利率水平進(jìn)一步下滑。

　　受累北京天宮項(xiàng)目 凈利驟降逾六成

　　對(duì)于第三季度凈利潤(rùn)和毛利紛紛大幅度下滑的原因，金融街控股解釋稱，這主要原因是是公司項(xiàng)目結(jié)算排期存在季度間的不均衡性。

　　對(duì)此，有熟悉金融街的分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，金融街控股第三季度凈利下降的主要原因是結(jié)算的北京金融街·融匯項(xiàng)目毛利太低。

　　據(jù)其分析，金融街·融匯項(xiàng)目的土地成本比較高，“后來(lái)受到政策影響，價(jià)格不能定得太高，只能貼著成本價(jià)來(lái)賣，有段時(shí)間甚至是虧損的，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的毛利率特別低，僅為20%左右，拉低了整體毛利率水平”。

　　值得關(guān)注的是，北京金融街融匯正處于今年上半年降價(jià)幅度最大的北京大興區(qū)天宮板塊。

　　回顧歷史，今年5月初，與融匯項(xiàng)目同位于北京天宮板塊的住總?cè)f科橙，每平方米直降3000元開(kāi)盤，率先拉響了該區(qū)域的價(jià)格戰(zhàn)。

　　隨后，金融街控股也打起降價(jià)牌，據(jù)稱為了清尾盤，將同在天宮板塊的金色漫香苑項(xiàng)目直降5000元/平方米，落至23000元/平方米，比周圍二手房的價(jià)格還要低。而緊鄰天宮的金融街·融匯的價(jià)格更低，較金色漫香苑項(xiàng)目還低500元，為22500元/平方米。

　　不過(guò)，分析人士也指出，今年上半年和三季度，金融街控股開(kāi)發(fā)收入下降幅度較大主要還是源于重要結(jié)算項(xiàng)目月壇中心在年底竣工交付，并將于四季度集中結(jié)算，這將是其全年開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的重要來(lái)源。

　　此外，除了結(jié)算項(xiàng)目的因素，金融街控股也表示，利潤(rùn)和毛利大幅下降的另一個(gè)主要原因在于今年的財(cái)務(wù)費(fèi)用較去年同期增加較大。

　　查閱金融街控股的季報(bào)數(shù)據(jù)，今年1至9月，該公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用為4.72億元，同比增長(zhǎng)253.17%；同時(shí)，其籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為52億元，上年同期為20.2億元。

　　金融街控股表示，主要原因是加大土地儲(chǔ)備力度，報(bào)告期內(nèi)陸續(xù)有項(xiàng)目竣工和新增借款增加較多。

　　急補(bǔ)倉(cāng)住宅項(xiàng)目 昔日高毛利不保？

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初以來(lái)，金融街控股分別在北京、上海、廣州、天津、重慶等地獲取11個(gè)項(xiàng)目，土地總投資額約155億元，新增項(xiàng)目規(guī)劃面積約176萬(wàn)平方米，同時(shí)還獲取了重慶市沙坪壩巴渝老街項(xiàng)目土地一級(jí)整治權(quán)。

　　值得關(guān)注的是，金融街南拓上海和廣州等重點(diǎn)城市時(shí)，除了上海海倫商業(yè)項(xiàng)目、重慶一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等，其所獲地塊幾乎全是住宅項(xiàng)目，有市場(chǎng)人士認(rèn)為這與其過(guò)往追求高毛利的商務(wù)地產(chǎn)定位相違背。

　　另?yè)?jù)金融街控股季報(bào)，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目前已經(jīng)成為金融街控股的主要業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

　　最新金融街控股季報(bào)顯示，其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入約85.88億元，同比下降約7.95%。其中，該公司的住宅項(xiàng)目結(jié)算收入約72.62億元，占據(jù)其前三季總營(yíng)收的將近86%；而一直以來(lái)號(hào)稱主業(yè)的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入只有約13.26億元。

　　對(duì)此，跟蹤金融街的分析人士指出，北京核心區(qū)的商務(wù)用地越來(lái)越稀缺，金融街的銷售毛利率也一直在上升，但是商務(wù)地產(chǎn)的結(jié)算和回款比較慢，“因此，金融街需要住宅來(lái)進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，并強(qiáng)調(diào)在核心城市拿住宅用地，以解決公司的現(xiàn)金流問(wèn)題”。

　　事實(shí)上，在早前金融街完成人事?lián)Q屆后，金融街控股便在隨后的中期報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，公司將抓住土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)繼續(xù)加大商務(wù)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備力度，并適度補(bǔ)充快速周轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，同時(shí)下半年還將積極探索旅游文化、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展模式研究。

　　不過(guò)，眾所周知，近年來(lái)，隨著土地等成本的不斷增加，住宅開(kāi)發(fā)的毛利越來(lái)越低，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前金融街控股重點(diǎn)布局住宅項(xiàng)目，按照這一趨勢(shì)，未來(lái)其毛利水平將持續(xù)下降。

　　“一二線重點(diǎn)城市的土地成本太高，如果一直從市場(chǎng)上拿地，金融街控股的毛利率就不會(huì)太高?！笔煜そ鹑诮挚毓傻臉I(yè)內(nèi)人士人指出，金融街控股在廣州和上海新拿項(xiàng)目?jī)r(jià)格都比較貴，后期公司對(duì)項(xiàng)目的定位和定價(jià)很重要。