萬科對實(shí)業(yè)精神這件事情特別關(guān)注，對產(chǎn)業(yè)布局也特別關(guān)注，任何別的手段都是為了服務(wù)于實(shí)業(yè)。

　　編者按：2014年，是萬科30周年。這個秋季，萬科在全國不同的地方為自己邁入“而立之年”舉行了好幾場慶?；顒?。

　　而10月25日，萬科總裁郁亮攜主管廣深大區(qū)的集團(tuán)副總裁張紀(jì)文，及廣州、深圳、佛山、長沙、武漢等多個區(qū)域公司的總經(jīng)理，在張家界與受邀的諸多媒體進(jìn)行了一次“長對話”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 自迷上跑步瘦身成功之后，郁亮似乎也越來越幽默，在這場非正式的“茶話會”上，不但抱怨任志強(qiáng)退休了還不忘“酸”萬科一把，還自爆老婆對其瘦下來表現(xiàn)得很擔(dān)心，追問“你瘦下來干嗎？有什么想法了嗎？”

　　不過，在郁亮的口中，出現(xiàn)得最多的還是“白銀時代”這四個字。

　　在郁亮看來，未來10-15年，房地產(chǎn)的前景還是看好。雖然不再是“黃金時代”了，但也不是“青銅時代”“黑鐵時代”，所以也不是那么讓人灰心喪氣的。

　　但同時，房地產(chǎn)行業(yè)是在溫室里長大的，并沒有真正經(jīng)歷過困難，郁亮稱，如果不積極改變，那么在白銀時代可能也會無法生存。所以萬科經(jīng)?？缃缛〗?jīng)，向已經(jīng)身處青銅時代、黑鐵時代的其他企業(yè)學(xué)習(xí)生存之道。

　　郁亮認(rèn)為，白銀時代的競爭肯定更加激烈，也不可能滿地?fù)禳S金，因此對于以前大手大腳花錢的習(xí)慣要改正，就需要一個機(jī)制推行。而合伙人制度就是這個機(jī)制，將員工和股東的身份有效統(tǒng)一，讓員工在花公司的錢的時候也會像花自己家里的錢一樣精打細(xì)算。

　　事實(shí)上，萬科2014年開始的合伙人制度只是1.0版本，據(jù)郁亮介紹，接下來萬科還將推出合伙人制度2.0版本、3.0版本，甚至4.0版本，將萬科的合作方、總包單位甚至社會上的合作方都統(tǒng)統(tǒng)融入萬科的合伙人制度中。

　　這只是萬科應(yīng)對“白銀時代”的其中一個方法，郁亮表示，讓員工鍛煉身體也是方法之一。其稱：“因?yàn)楦偁幐ち伊耍ぷ鲝?qiáng)度更大了，沒有好的身體頂不下來，所以要把身體練好了。”

　　另外，向互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)學(xué)習(xí)，培養(yǎng)互聯(lián)網(wǎng)思維也是應(yīng)對改變的方式之一。

　　郁亮再次表示，互聯(lián)網(wǎng)不僅僅是一個工具，還應(yīng)該是一種思維模式。再次參觀小米之后，郁亮認(rèn)為，當(dāng)把產(chǎn)品做到極致的好，真心站在客戶的角度為客戶著想，自然會吸引很多消費(fèi)者購買。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維的另一個重點(diǎn)是，不必非要自己把產(chǎn)品做到無懈可擊才可以拿出來生產(chǎn)銷售。郁亮稱，應(yīng)該發(fā)動粉絲的力量，讓大家一起將產(chǎn)品越做越好，而且人多力量大，粉絲們搞不好會對產(chǎn)品提出很多更好更有價值的升級方式。

　　在接受提問時，郁亮也多次表示，萬科現(xiàn)在重點(diǎn)在去精英化，去階層化，萬科要變得更加草根。

　　從萬科內(nèi)部來說，去階層化表示將公司內(nèi)部的人事階層減少。以廣州公司為例，郁亮介紹以前從一線銷售人員到銷售總監(jiān)在行政上劃分為5級，而現(xiàn)在廣州萬科的人事劃分只有3級。

　　對外而言，去精英化指萬科的產(chǎn)品并不是為富豪階層做的豪宅。郁亮強(qiáng)調(diào)，萬科大部分產(chǎn)品還是為普通工薪階層服務(wù)的。事實(shí)上，郁亮甚至已經(jīng)喊出了為“藍(lán)領(lǐng)階層”蓋房子的口號。

　　以下為在張家界舉行的萬科2014年度媒體(華南區(qū))見面會郁亮回答媒體提問的整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：萬科2013年在香港拿了一塊地，之前有一個項(xiàng)目是和新世界合作開發(fā)的，這屆香港政府也在加大推動土地的供應(yīng)，未來幾年萬科在香港還會有更全面的合作嗎？第一次合作在其中占股是兩成左右，未來會不會加大占股的比例？

　　第二個問題是前段時間萬科和騰訊合作了一個萬科理財通，您之前也提到過，萬科在打造互聯(lián)網(wǎng)思維的過程中可能是比較著重于獲取客戶的領(lǐng)域，但也有一些評價認(rèn)為，萬科向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)是為了日后更好地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的布局，對此您是怎么想的？

　　郁亮：我們在香港除了和新世界合作之外，已經(jīng)有了一個全資項(xiàng)目，位置在灣仔，占地1畝地左右，花了17個億。我終于明白什么叫寸土寸金，那是萬科在香港的第一個獨(dú)資項(xiàng)目。

　　我們對香港充滿了信心，無論占中與否，我們對香港還是非常看好的，畢竟它是我們國家的一個核心城市之一，它所扮演的角色是別的城市無法取代的，所以我非?？春孟愀鄣那熬?。

　　我們會繼續(xù)在香港擴(kuò)大投資，而且不僅是跟別人合作，告訴大家一個好消息，萬科到香港沒多久已經(jīng)獲得了地鐵上蓋的獨(dú)立投標(biāo)資格，這是很不容易的。其實(shí)我們在香港剛剛開始發(fā)展就獲得了獨(dú)立的投標(biāo)資格，也就是說可以不用再跟別人聯(lián)合投標(biāo)了，可以單獨(dú)去投標(biāo)了，這也是香港地鐵對萬科在國內(nèi)地位的認(rèn)可，我們有了這個資格之后，會更積極地參與香港方方面面的機(jī)會，所以我們對香港這邊是非常有信心的。

　　從香港的住宅發(fā)展來看，香港曾經(jīng)是內(nèi)地發(fā)展商的老師，我們的很多方面都是從香港學(xué)習(xí)來的，但是香港目前的開發(fā)模式我們也不是很認(rèn)同，比如剛才說的去年拿地，2017年才預(yù)售，這在國內(nèi)不是標(biāo)準(zhǔn)的囤地捂盤嗎？但是他們確實(shí)需要那么長時間，我真奇怪了，拿幾十套房子出來賣，都叫大開盤了，我們實(shí)在不能理解為什么要這么長時間，所以我們覺得香港房地產(chǎn)市場可能也需要新活力，也需要新鮮血液進(jìn)去，我們也愿意做出這樣的貢獻(xiàn)。

　　互聯(lián)網(wǎng)，很多人都是把它當(dāng)做工具來對待，是幫我們找到客戶，幫我們多賣點(diǎn)房子，幫我們發(fā)展商業(yè)物業(yè)。可為什么互聯(lián)網(wǎng)不是一種思維呢？如果把互聯(lián)網(wǎng)工具論，我覺得是小看了互聯(lián)網(wǎng)，在我看來，互聯(lián)網(wǎng)更像是一種思想，一種非常有用的思維，能夠改變很多東西。

　　我上個禮拜再次去了小米公司，小米是個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)嗎？好像是，它迭代更新非常快，它擁有眾多的粉絲等等。它做的東西是互聯(lián)網(wǎng)嗎？它是做手機(jī)的，手機(jī)是什么行業(yè)？制造業(yè)。它只不過是用互聯(lián)網(wǎng)思想重新組織起來的一個傳統(tǒng)制造業(yè)，但是取得了很大成功。

　　中國第一代世界500強(qiáng)用了30年完成，像聯(lián)想、華為這樣的代表；中國第二代500強(qiáng)企業(yè)以阿里巴巴為代表，用15年時間完成了；而小米可能用5到6年時間就可以變成世界500強(qiáng)。為什么有這么大分別呢？因?yàn)樗没ヂ?lián)網(wǎng)武裝起來了。到它的總部去看看，尤其是呼叫中心現(xiàn)在大量的擴(kuò)展外國業(yè)務(wù)，客服有各個小語種的同事，插著那邊的國旗，代表著有那邊的業(yè)務(wù)。

　　一個傳統(tǒng)企業(yè)能夠在五六年時間成為世界500強(qiáng)，而超越過去二三十年做到的，我覺得這是一種思想的進(jìn)步、思想的革命?；ヂ?lián)網(wǎng)對萬科最大的影響也在這里，比如說互聯(lián)網(wǎng)里面，我們發(fā)現(xiàn)了對客戶要極致的好，你對客戶不夠好是會有問題的。

　　怎么樣極致的好呢？比如華為手機(jī)好在什么地方？第一，必須要電池比蘋果好，比三星好才行，如果沒有那么好，人家不會買它。你說蘋果好，很多人帶著充電寶在身邊，這怎么著都不是一個小型化的裝備，所以我覺得這個不太好。除了電池好之外，屏幕還要大，但是尺寸不能太大，有的手機(jī)是有邊框的，這種無邊框設(shè)計(jì)充分利用了所有的設(shè)計(jì)。還有一個很好的習(xí)慣是關(guān)機(jī)有鬧鐘，晚上充電可以關(guān)機(jī)，鬧鐘會繼續(xù)響。蘋果手機(jī)開著飛行模式的時候有鬧鐘，關(guān)機(jī)之后就沒有鬧鐘了。所以說華為還是有很多痛點(diǎn)抓住了，但是價錢只有蘋果的一半，所以它對客戶極致好。

　　如果換成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，像萬科這樣的公司蓋個好房子，想方設(shè)法多賣點(diǎn)錢叫產(chǎn)品溢價。這是對我們創(chuàng)新的鼓勵，我們沾沾自喜說賺錢了，但是萬科好不容易創(chuàng)造出來了，就有別的發(fā)展商學(xué)過去了。那不是因?yàn)槲覀兊囊鐑r才引起別人抄襲嗎？我們對客戶的好不用錢來表達(dá)那怎么行呢？現(xiàn)在新的一批企業(yè)覺得對客戶好是可以用錢來表達(dá)的，對客戶好是發(fā)自內(nèi)心的，比如賺5%的回報就行，像很多做零售的都是這么做的，要超過5%的毛利水平還要經(jīng)過董事會批準(zhǔn)，所以這樣就控制住了，他們才代表了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里面這個時代對客戶好的新標(biāo)準(zhǔn)。

　　當(dāng)然這么說了之后，是不是比以前更難了呢？倒也不是。因?yàn)榭蛻暨@邊可以允許干什么呢？像小米這樣迭代更新給機(jī)會，也就是說產(chǎn)品不需要百分之百完美就可以拿出來用了，可以在粉絲的幫助下不斷地完善，而不是靠著一兩個聰明的人完善這個事情，這又給我們機(jī)會，你可以跟粉絲共同把這個產(chǎn)品做好。以前我們精英意識是說這個東西我?guī)湍阕龊镁托辛?。所以我覺得互聯(lián)網(wǎng)時代對客戶好，客戶同樣也會回過頭來幫助我們把產(chǎn)品不斷地提高、改善，而不需要做完美的產(chǎn)品再推出來。所以對客戶好這件事情是萬科現(xiàn)在需要學(xué)習(xí)的。

　　互聯(lián)網(wǎng)對萬科來說也意味著我們可以找到方方面面的資源，通過互聯(lián)網(wǎng)組織在一塊，這是之前很難做到的事情，以前我們只是注重產(chǎn)業(yè)鏈上下游。最近有一個小伙子找到我們，要給我們的停車場裝他的APP，哪個客戶需要洗車可以通過這個APP呼叫他過來洗車，洗完之后，幫萬科小區(qū)的客戶洗了多少臺車就給多少錢。以前想都沒有想過能開放別人到我這里幫我的客戶洗車，還能收錢？我求都求不來的。在互聯(lián)網(wǎng)的時代他覺得這是賺大錢的生意，他還可以收我們的錢?；ヂ?lián)網(wǎng)幫我們組織起這么多東西，那是不是不屬于工具了呢？

　　現(xiàn)在做事方式方面都不一樣了，互聯(lián)網(wǎng)所要求的去精英化、去平臺化的意識是不是在萬科的方方面面體現(xiàn)出來了呢？從精神上來說，萬科跟草根是一致的，很多人把萬科當(dāng)做白領(lǐng)企業(yè)，當(dāng)做精英企業(yè)，你們錯了。萬科是一個草根企業(yè)，因?yàn)槿f科始終是在為普通人蓋好房子，不是為有錢人蓋好房子，所以萬科是最接地氣的發(fā)展商，這一點(diǎn)上萬科跟互聯(lián)網(wǎng)是暗合的。

　　所以互聯(lián)網(wǎng)不僅僅是一種工具，而是一種思想。并不是萬科想做互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，而不過是跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在一起，用互聯(lián)網(wǎng)思想武裝自己，這是我們對互聯(lián)網(wǎng)思想的認(rèn)識和理解。你看到萬科的創(chuàng)新表現(xiàn)在更多應(yīng)用方面，其實(shí)更包括工具思想，在萬科的架構(gòu)上、從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，我覺得已經(jīng)更多地應(yīng)用到互聯(lián)網(wǎng)思維在做事情。

　　現(xiàn)場提問：萬科這兩年做了很多具有行業(yè)探索和變革性的嘗試，這些做法可能是為了應(yīng)對內(nèi)外部的一些危機(jī)，這些嘗試在萬科看來是希望在未來解決哪些問題？給萬科帶來哪些有儲備的競爭力？

　　郁亮：其實(shí)就一個原因促使萬科有這么大的變化，就是想在下一個時代活下去。中國現(xiàn)在所有的發(fā)展商包括萬科在內(nèi)，都沒有拿到下一個時代的入場券。

　　我一直很推崇張瑞敏先生的一句話：沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。我覺得這句話我是非常認(rèn)同的。我們能夠成功是基于這個時代給的機(jī)會，我們并沒有什么基因使得必然在下一個時代一樣活得很好，所以這個行業(yè)從黃金到白銀的時候，這個時代真正開始的時候，萬科再拿黃金時代的成功做法放在白銀時代可能是不合適的，所以需要在白銀時代找到活下去的方法，我們才需要這么多創(chuàng)新。

　　比如說合伙人，我們在想白銀時代有什么要求呢？白銀時代可能競爭比以前更激烈了，雖然還是有飯吃，和制造業(yè)、零售業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的利潤還是很多，但是毫無疑問，過去隨便撿的黃金沒有了。可是以前大手大腳的花錢習(xí)慣已經(jīng)養(yǎng)成了，那要不要學(xué)會精細(xì)化運(yùn)營呢？要精細(xì)化運(yùn)營就需要有一個機(jī)制，你不能號召說現(xiàn)在要開始省錢了，光號召有什么用呢？有些是不需要教的，比如說花自己家里的錢會怎么樣？凡是自己家里是怎么花錢的，在公司也是這么花。你能不能把公司變成像家一樣來對待呢？現(xiàn)在合伙人就是這樣的機(jī)制，合伙人就是解決了股東跟員工的身份問題，合二為一了。既是員工也是股東，也就是說在當(dāng)家的時候花的每一分錢里面既有股東的錢，也有自己的錢。賺的每一分錢既要分給股東也會分享，這樣就會改變做法。

　　舉個例子，現(xiàn)在一個億的存款存一天大概有6萬塊錢的利息，而財務(wù)人員有沒有想過下午三點(diǎn)之前把那個錢存起來呢？肯定沒有想過，覺得快到三點(diǎn)鐘了，下午茶時間到了，先吃了下午茶再說。下午茶吃完這個錢存進(jìn)去就不算當(dāng)天了，利息就少6萬塊錢，而萬科賬上有480億現(xiàn)金，如果這么多錢每天都用好的話，一天可以多收很多錢?，F(xiàn)在我們每天早上都要看看理財收入怎么樣，比較一下哪個合適轉(zhuǎn)到哪個賬上去，因?yàn)楣芾碜约旱馁Y產(chǎn)跟管理公司的資產(chǎn)是不一樣的，所以職業(yè)經(jīng)理人確實(shí)有局限性。尤其之前那個花錢習(xí)慣不是不負(fù)責(zé)任，而是想都沒有想過需要怎么理財。為什么窮人家的孩子早當(dāng)家，富人家的孩子不會當(dāng)家呢？我們是屬于在溫室里長大，甜水里泡大，所以這方面的東西我們現(xiàn)在還不太會。

　　再舉一個小例子，我們?nèi)ツ曩u了1700億元的房子，但流水是2萬億元，深圳一年的GDP是1萬多億元，廣州好像也差不多，萬科一年的流水要超過廣州全市的GDP，那是多大的數(shù)字？如果你的認(rèn)知是付款只付出了1700億元就錯了，總的付款是2萬億元，這樣的話就不一樣了。以前我們給總包付款眼睛不眨就付過去了，現(xiàn)在我們也要幫合作的銀行做點(diǎn)事情，告訴總包能不能在我們的合作銀行開個戶，這樣我的錢可以轉(zhuǎn)給你，對銀行來說存款卻沒有搬家。銀行是要考核的，銀行的錢沒搬家，那么對萬科的支持力度又會更大一點(diǎn)。同時告訴銀行，我把客戶領(lǐng)進(jìn)你這里了，你要對客戶好一點(diǎn)，對客戶要比別的銀行更好，這個客戶就留在這邊了，他還可以把他的客戶帶過來，這樣把銀行也做大了。我們得到利益了，每個人都得到利益了，總包也得到更好的銀行服務(wù)了，這時候換個思維想就發(fā)現(xiàn)我們找到機(jī)會了。怎么來的？就是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在實(shí)行合伙機(jī)制，這就需要精打細(xì)算，需要一個機(jī)制當(dāng)成自己的家來對待，我們的創(chuàng)新就是基于此。這是我們在機(jī)制上為白銀時代做的準(zhǔn)備。

　　在業(yè)務(wù)上來說我們做的準(zhǔn)備是什么呢？毫無疑問，未來10年萬科將繼續(xù)做房地產(chǎn)，大家不用擔(dān)心萬科做別的，未來10年之內(nèi)萬科住宅業(yè)務(wù)仍然是非常大的業(yè)務(wù)，這個不會變。我們只不過現(xiàn)在增加做消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)和城市地產(chǎn)，萬科有句口號是“讓建筑贊美生命”，更準(zhǔn)確一點(diǎn)我覺得應(yīng)該是“贊美生命、建設(shè)城市”，可能會更完整地表達(dá)我們的意思。贊美生命是什么意思？萬科對客戶的尊重、對人的尊重這件事情是放在第一位的，無論是建筑還是產(chǎn)品服務(wù)等方方面面都要尊重生命。建設(shè)城市是要做好城市配套服務(wù)商，我們?yōu)槿邪l(fā)展配套做服務(wù)。所們把城市建設(shè)好、配套建設(shè)做好，這更準(zhǔn)確地表達(dá)萬科的想法。

　　所以業(yè)務(wù)上仍然是這么考慮的，除了合伙人之外，要把員工的身體也練好了，因?yàn)楦偁幐ち伊?，工作?qiáng)度更大了，沒有好的身體頂不下來，所以要把身體練好了，我們大概就做了這些方面的準(zhǔn)備。

　　現(xiàn)場提問：剛剛郁總談到互聯(lián)網(wǎng)的思維，有些企業(yè)已經(jīng)承諾營業(yè)額只做5%的利潤，我不知道房地產(chǎn)包括萬科什么時候能夠這樣去承諾？第二個問題是，前幾天在深圳拍了一塊龍華的地，當(dāng)時萬科也在場，但萬科從始至終都在觀戰(zhàn)，沒有舉過牌，那么萬科今后在深圳的規(guī)劃是怎么樣的？

　　另外，是不是所有的萬科人都會去跑馬拉松，都要愛運(yùn)動才行，不然就融入不到這個集體？還有今天也有這么多區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)，那么你們對于萬科的兩代經(jīng)營者會怎么樣去評價他們的相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？

　　郁亮：我覺得你的出發(fā)點(diǎn)不在黃金時代，現(xiàn)在房地產(chǎn)必然賺錢嗎？我們還有虧本的項(xiàng)目，虧本了你給我錢嗎？所以假設(shè)高價拿地是黃金時代的必然特征的話，未來時代一定是高價拿地嗎？為什么未來會有企業(yè)做不下去呢？難道只有高價搶地才能活下去？這樣的時代是不正常的時代，是瘋狂的時代。萬科在轉(zhuǎn)型，要適應(yīng)白銀時代，天氣已經(jīng)變?yōu)榱硗庖粋€季節(jié)了。

　　各位媒體朋友從事地產(chǎn)行業(yè)的報道，可能思維也要改變，改變這么一個黃金時代的思維。黃金時代的時候，你們在年底肯定有一個話題，就是要看誰是老大。萬科做老大做了好久，好累了，有誰愿意做就拿去，真的很好。

　　問題是這個行業(yè)都在變的時候，再拿銷售規(guī)模來衡量老大還準(zhǔn)確嗎？黃金時代就跟年輕人的青春時代是一樣的，用長個子來衡量是沒任何問題的，但對于年輕人來講，過了青春期之后再拿長多少厘米告訴他你還有沒有進(jìn)步，這件事情是錯誤的。因?yàn)檫^了青春期之后不太可能再長個了，除了動一些手術(shù)，別的不太可能做到。但是不代表沒有長力量、沒有長智慧、沒有再長精神。繼續(xù)長力量、繼續(xù)有實(shí)力、有影響力、有正能量等等，能量不斷放大。所以我們是不是應(yīng)該換一個標(biāo)準(zhǔn)體系，換一個衡量標(biāo)準(zhǔn)來衡量這個已經(jīng)過了青春期的行業(yè)呢？

　　我覺得應(yīng)該共同思考一下這個行業(yè)未來是怎么樣的。所以我覺得高價拿地這個事情不一定是這樣的，房地產(chǎn)一定賺很多錢嗎？

　　舉個例子，這個行業(yè)好像開發(fā)商的利潤很多，實(shí)際上開發(fā)商的周期占用時間比較長，年回報率并不高。在零售行業(yè)雖然毛利很低，但是周轉(zhuǎn)率比我們高以后，整體回報率高不少。怎么衡量盈利都可以探討，我覺得這個事情不要簡單地做比較。其實(shí)我知道有一個行業(yè)是暴利，就是眼鏡行業(yè)，但大家為什么不說呢？因?yàn)槊啃杏懈髯圆煌奶攸c(diǎn)。

　　關(guān)于跑步的問題。其實(shí)現(xiàn)在在萬科，年輕人是可以不跑，中年人都要跑。為什么？對付中年危機(jī)其中一個主要的辦法就是跑馬拉松，因?yàn)樗胱C明自己還年輕，才開始跑馬拉松，所以凡是跑馬拉松的基本上都是上了年紀(jì)的，證明自己還年輕。

　　當(dāng)然長度可以不一，時間可以不要求。現(xiàn)在對付中年危機(jī)之后，很多人拿來炫耀，比距離、比成績、比快慢，其實(shí)我的成績還不錯。

　　但成績并不重要，萬科提到樂跑精神，為快樂、為健康而跑步，不是為了別的，胖和瘦也不是問題，我們張總雖然體型上比過去已經(jīng)大有改進(jìn)，但健康就行了，難道都需要是細(xì)腰嗎？沒必要。所以胖跟瘦不重要，快跟慢也不重要，距離長和短也不重要，關(guān)鍵是你是否健康、是否快樂。我希望我們的員工是快樂、健康的一幫人，而不是個個都是苗條的人，我們也不需要走T臺。

　　像我這樣偶爾上個封面而已，有一個好處是什么？對校園招聘有好處，覺得這個公司還不錯，這個老總可以上時尚雜志封面，除了這個之外沒有什么作用。其實(shí)我老婆對我很擔(dān)心，你瘦下來干嗎？有什么想法了嗎？

　　所以這件事情上我們想明白了，健康運(yùn)動是我們的生活方式，健康運(yùn)動是我們文化的一個部分。招聘員工的時候我們會問，你是否喜歡運(yùn)動，有沒有運(yùn)動的習(xí)慣。否則到了萬科這個群體里面你會格格不入的。

　　今天萬科做的很大的一件事情是去層級化，是基于去精英化的意識，在業(yè)務(wù)上這是告訴萬科，永遠(yuǎn)需要為普通人做好產(chǎn)品和好服務(wù)，牢牢記住這一條，萬科永遠(yuǎn)需要這樣，去精英化，為草根服務(wù)，為股東服務(wù)。

　　去精英化在萬科組織架構(gòu)的表現(xiàn)是去整體，不要有那么多的層級。所以廣州原來是5級，一個銷售員到銷售副總已經(jīng)5級了，現(xiàn)在改成了三級體系，而且是合伙人的時代不在乎誰當(dāng)官高。

　　以前萬科有非常成功的職業(yè)經(jīng)理人，今天提升到合伙人時代，是職業(yè)經(jīng)理人的升級版。合伙人時代和職業(yè)經(jīng)理人有什么分別呢？職業(yè)經(jīng)理人時代培養(yǎng)專業(yè)主義，專業(yè)會導(dǎo)致什么？專業(yè)會導(dǎo)致神秘主義，越神秘越有魅力，越神秘證明自己的能力越高，就會搞得部門之間隔閡特別深。為什么？以鄰為壑最重要，越以鄰為壑，越顯得自己鶴立雞群。職業(yè)經(jīng)理人過去的體系就是這么培養(yǎng)的。

　　職業(yè)經(jīng)理人的培養(yǎng)體系是什么呢？叫職業(yè)生涯規(guī)劃，兩年后做個主管，四年后做個經(jīng)理，六年后做個老總，所以一個公司不出五六年，全是頂格發(fā)展了，頂格以后怎么辦呢？人事部的力量是無窮的，發(fā)明一個體系不要行政序列，再搞專業(yè)序列，專業(yè)序列很快又到頭了，馬上搞第三序列出來了?，F(xiàn)在這些東西我們都不用研究了，全部打回去，就搞合伙人制。

　　做主要合伙人，就要承擔(dān)更多的職責(zé)，萬科馬上要推2.0版本的更多制度，最主要的分別在于那些必須跟投的人要劣后拿錢。什么叫劣后？跟在優(yōu)先之后。就是項(xiàng)目賺到錢以后怎么辦？先分給股東合伙人，如果還有多的，他們可以多分一點(diǎn)，如果分得少了，他們就少拿一點(diǎn)，為什么？他們承擔(dān)決策職能，所以必須要承擔(dān)更大的職責(zé)。所以這時候做官就不好玩了，做官的權(quán)責(zé)利益聯(lián)系得特別密切。

　　現(xiàn)場提問：未來萬科在運(yùn)營方面有怎樣的想法？萬科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或養(yǎng)老地產(chǎn)，很多人認(rèn)為是在做資產(chǎn)證券化的管理模式，不知道您的看法是怎樣？

　　郁亮：萬科是一個非常具有實(shí)業(yè)精神的公司。萬科在選擇項(xiàng)目的時候，進(jìn)入一個城市的時候，首先看這個城市有沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局。房地產(chǎn)行業(yè)是極度依賴金融化的產(chǎn)業(yè)，有金融平臺是非常重要的。但做業(yè)務(wù)是為了金融平臺是大錯特錯的，借助金融化工具把業(yè)務(wù)做好才是根本，所以不是為了金融證券化而去努力，而是借助金融化的工具使得我們的業(yè)務(wù)做好。

　　我想這是非常大的分別，我們不會把這個作為一個獨(dú)立業(yè)務(wù)，而是助力實(shí)體業(yè)務(wù)發(fā)展的一件事情。今年浙江樓市受影響稍微大一點(diǎn)，就因?yàn)槟抢飳?shí)體經(jīng)濟(jì)的缺乏，相對來說像安徽等一些城市，房地產(chǎn)影響就相對很小因?yàn)樗漠a(chǎn)業(yè)布局很好，長三角的很多產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)移到那邊去了。所以萬科對實(shí)業(yè)精神這件事情特別關(guān)注，對產(chǎn)業(yè)布局也特別關(guān)注，任何別的手段都是為了服務(wù)于實(shí)業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：前兩天任志強(qiáng)在回答媒體采訪的時候說，萬科一邊說白銀時代，一邊又在加大投資，您怎么回應(yīng)？還有一個市場的問題，一線市場是否還有投資機(jī)會？隨著這波救市之后，成交量的上漲有沒有可能像2013年那樣達(dá)到比較高的數(shù)量？將來整個行業(yè)的總成交量是不是要走下坡路？

　　郁亮：任志強(qiáng)說他最不認(rèn)可萬科一邊是喊著白銀時代，一邊還在買地。我最不滿意的是他退休了還拉上萬科一把。

　　我說的很準(zhǔn)確，現(xiàn)在是白銀時代。白銀時代是相比較黃金時代而言，不可同日而語。但我可沒說是青銅時代，更沒有說是黑鐵時代，還沒有說是爛天時代，還有好多時代等著我們，我們急什么呢？未來10到15年仍然是白銀時代。白銀時代相比較青銅、黑鐵來說，還不是美好的時代嗎？無非是換個方式而已。

　　我們這個行業(yè)在溫室里長大，在甜水里泡大，如果不改變方式，在白銀時代一樣會餓死。所以萬科經(jīng)常不斷地跨界學(xué)習(xí)，就是想學(xué)習(xí)別人在青銅、黑鐵時代怎么活下來。我們只要學(xué)到一半就成功了。

　　并不是說白銀時代就沒機(jī)會。我們國家城市化還在繼續(xù)，現(xiàn)在城市化水平里面還有相當(dāng)多的問題是農(nóng)民工市民化問題，也就是李克強(qiáng)總理三個億里面的一個億，一個億農(nóng)民工轉(zhuǎn)為市民化還沒解決，所以這個時候憑什么說行業(yè)就沒機(jī)會了呢？我們可以認(rèn)定和判斷，這個行業(yè)未來會有發(fā)展，這種發(fā)展不像以前那么突飛猛進(jìn)，不會像以前那樣全國所有地方都一起共同發(fā)展了，是要分不同城市的不同表現(xiàn)。

　　在不同城市里面取決于什么？取決于城市里面的實(shí)業(yè)、產(chǎn)業(yè)布局的發(fā)展會怎么樣。這個城市能夠繼續(xù)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會，這個城市就能不斷吸引優(yōu)秀年輕人加入，這個城市就一定有機(jī)會。如果城市只是靠某種資源，突然爆發(fā)性地成長起來，不能導(dǎo)致人口的導(dǎo)入、長期集聚，這個城市就沒機(jī)會。

　　白銀時代告訴我們?nèi)杂袡C(jī)會，但機(jī)會不是所有人都有。過去黃金時代每個發(fā)展商都賺錢了，這是不正常的。從這點(diǎn)上講，我們需要跟上個時代告別。但這個時代還有很多機(jī)會，所以萬科當(dāng)然需要買地，否則我們就餓死了。

　　我想未來這個行業(yè)跟我們國家經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入了一個新的常態(tài)，在新常態(tài)里面仍然會有發(fā)展，而這個發(fā)展速度也跟我們國家一樣，個位數(shù)發(fā)展的可能性會更大一點(diǎn)，可是仍然還有很多機(jī)會，這是我們在白銀時代繼續(xù)要拿地的一個主要原因。

　　現(xiàn)場提問：萬科過去的項(xiàng)目資金回籠是9個月，現(xiàn)在好像做到9個月很困難，資金周轉(zhuǎn)周期拉長的原因是什么？會不會未來成為一種常態(tài)？郁總之前說要為未來的藍(lán)領(lǐng)做房子，怎么做？隨著市場的改變，萬科會在哪些方面做一些調(diào)整？為藍(lán)領(lǐng)建房子會不會帶來毛利率的下降？

　　房地產(chǎn)融資目前面臨短期資金常年用的情況，比如現(xiàn)在房地產(chǎn)都是一兩年的信貸，但是項(xiàng)目要做三五年，目前對房地產(chǎn)發(fā)股票、債券都有限制，這樣就缺少長期資金，但房地產(chǎn)本身是需要長期資金的，目前這種問題怎么破解？有人提出到香港尋找一些突破口，不知道您是怎么看待這個問題的？

　　郁亮：任何事情對我們來說現(xiàn)在都已經(jīng)不再是分好了壞了，任何事情出來都有機(jī)會。我們的行業(yè)為什么資本都不用發(fā)股票？因?yàn)榉績r漲太多影響老百姓了。為什么房價漲呢？因?yàn)槿﹀X容易，不讓圈錢房價就不漲了?，F(xiàn)在果然真不漲了，難道真是因?yàn)椴唤o圈錢了嗎？好像不是。但是不管怎么樣，現(xiàn)在形勢改變了，房價不再漲了，或者漲幅已經(jīng)很有限了。

　　那么別的渠道是不是相對可以正常發(fā)一點(diǎn)呢？這個事情可以探討，比如保險資金進(jìn)入到市場比較多，因?yàn)榇罅康膲垭U資金需要長期的回報，房地產(chǎn)蠻符合他們的需求。我覺得融資問題是在不斷的變化之中。

　　為什么周轉(zhuǎn)速度有下降？是因?yàn)槟瓿蹉y行都沒錢，有按揭放不下來。另外我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)有價格調(diào)整預(yù)期的時候，客戶不想放按揭，萬一被降價了還可以找企業(yè)退房。還有個人公積金沒那么多錢放，拖好長時間才放，這時候造成行業(yè)的資金鏈條比較緊張。萬科對自己的要求還是每天都是賣樓的好日子，繼續(xù)在努力地賣樓，所以資金鏈問題有多方面會去解決。

　　第二個問題是做藍(lán)領(lǐng)住宅的問題。中國真正的城市化水平不到50%，有相當(dāng)多的農(nóng)民工在城市里面并不是市民，但是這一代人的子女一定需要完成市民化。而如果要完成市民化的話必須要有房子，而且他們現(xiàn)在的收入也已經(jīng)有這個條件了，我們知道現(xiàn)在建筑工人的工資都是一萬上下，比普通的大學(xué)畢業(yè)生收入要高，而且還找不到人?，F(xiàn)在城市里面一個保姆的收入，已經(jīng)接近大學(xué)畢業(yè)生了，而且未來10年來看恐怕漲幅會比大學(xué)生工資漲幅快。為什么還會漲？在萬科工作的建筑工人都已經(jīng)超過44歲了，沒有更年輕的人愿意做這個行業(yè)，做保姆也是如此，如果收入不再提高，將來更沒人做這件事情。

　　這些人的收入已經(jīng)超過普通白領(lǐng)的時候，他們也需要有房子，我們能不能給他們做？以前我們充滿精英意識，所有的白領(lǐng)都是努力向上的精英，不斷奮斗中的精英，盡管能不能成功是另外一回事。所以我們的眼光永遠(yuǎn)是目光向上15度，簡單說就是目中無人，但是往往忽略了最基礎(chǔ)的部分。

　　萬科今天去精英化意識，就要求我們在市場的選擇方面要牢牢盯著普通人。萬科當(dāng)年成功在城鄉(xiāng)接合部去賣小白領(lǐng)的住宅，那些真正的白領(lǐng)是不去的。今天萬科為什么不能給藍(lán)領(lǐng)蓋房子呢？毛利水平是個偽命題，毛利水平高不代表投資回報水平高，因?yàn)榭赡軙r間放長之后沒啥用處。毛利水平低，可能周轉(zhuǎn)率快，反而回報會很高，所以毛利水平是個偽命題。選擇什么運(yùn)作方式很重要，而不在乎說毛利水平高和低。

　　顯然跟黃金時代相比，這個行業(yè)的毛利水平應(yīng)該走低。競爭在激烈，供求關(guān)系發(fā)生變化，這個時候的毛利不可能高，所以更要提高我們的周轉(zhuǎn)率水平。

　　至于融資的問題，我們能解決融資問題嗎？目前挺難的，除非變非法集資。所以我在想，其實(shí)我們行業(yè)只要能夠做出好的產(chǎn)品跟服務(wù)，錢從來沒缺過的。萬科的跟投計(jì)劃里面，2.0版本里必須跟投的人也是承擔(dān)決策職能的合伙人，要做劣后拿錢的人。3.0版本準(zhǔn)備要求我們的合作方、總包單位等等，作為合伙人加入進(jìn)來。到4.0版本的時候，我們可能擴(kuò)展到社會上的合作伙伴加入。只要你有能力就可以活下去，有能力的時候錢就會有的，不用擔(dān)心錢的問題。

　　現(xiàn)場提問：我是來自長沙的媒體，我想請問在您的全國布局里面，長沙公司在明年是處于怎樣的態(tài)勢？

　　郁亮：關(guān)于長沙怎么樣，東莞怎么樣，廣州不會問，深圳不會問，東莞是我們國家先進(jìn)制造的心臟地帶，所以不要想著別的第三產(chǎn)業(yè)問題，東莞就是中國的制造業(yè)中心。長沙是什么？長沙是中國最重要的一個省會城市之一，湖南除了長沙之外，沒有別的城市能夠跟它比。

　　光拿長沙來衡量市場規(guī)模是不夠，要拿湖南來衡量，更何況高鐵開通以后更不一樣了。張家界雖然在湖南，從長沙過來現(xiàn)在要花6個小時，坐飛機(jī)過來三個小時就到了，而長沙離深圳也非常近。

　　對我們來說現(xiàn)在萬科有60個“兒子”，它們做得怎么樣呢？有三種做法，第一種，在合伙人時代喜歡吃肉的，沒關(guān)系，好好努力干活，變瘦。但別忘了要跑步，因?yàn)楣獬粤瞬慌懿綍L胖，那就不健康。不想鍛煉的，天天喝點(diǎn)稀飯也行，反正也不用跑步了，很健康。合伙人決定我們現(xiàn)在開始天天喝稀飯不吃肉了，這樣不用跑步也很健康。實(shí)在不行餓死了怎么辦？那也有可能，只有老子出錢把他埋了，因?yàn)椴荒茏寖鹤悠厥囊?，公司再招個女婿過來管理好。

　　既然這個城市是我們看重的地方，想發(fā)展業(yè)務(wù)的地方，兒子不爭氣沒搞好，怎么辦呢？找女婿來。兒子靠不住就靠女婿。女婿比兒子一定靠譜，第一，女婿是選出來的，第二，還能換。兒子是沒得選擇的，兒子都是偶然結(jié)果，但女婿是經(jīng)過精心挑選的，還可以隨時換。

　　所以我們對一線公司有三個要求，就看你想做什么。合伙人覺得說，我們天天吃肉沒問題，我提醒你要多跑跑步；你要說就喝點(diǎn)稀飯，那也行，你們自己團(tuán)隊(duì)平衡就行了；實(shí)在做不下去了，我找個女婿來做。所以這個問題我覺得很清楚了。

　　對話萬科張家界之二 張紀(jì)文：從客戶角度重構(gòu)產(chǎn)品

　　對話萬科張家界之三 區(qū)域公司老總細(xì)述商業(yè)地產(chǎn)