在限貸未有松動前提下，二次松綁效應仍待驗證，預計仍僅是短期提振。

　　一、九月成交平淡，高供應下庫存持續(xù)累積

　　1-8月武漢商品住宅成交面積1017萬平米，同比增長0.65%，優(yōu)于全國住宅成交同比下降10%的表現(xiàn)。成交持平得益于供應量大幅增長，上半年武漢新增住宅供應11萬套，同比增長87.7%。供應高增長而成交無放量的背景下，8月末武漢中心城區(qū)住宅去化周期由年初的10個月上升至14個月。截止9月20日，9月日均成交環(huán)比8月僅增長2.2%，與開發(fā)商的溝通來看，9月入市樓盤并無明顯增加，金九純色不足。我們認為推盤低于預期可能原因是持續(xù)4、5個月量價調(diào)整后，市場觀望和看跌預期日益濃厚，同時持續(xù)高供應量下，市場可售貨值充足。

　　二、去化率下行，推盤概念淡化、蓄客周期拉長

　　從去化率走勢、蓄客周期及開發(fā)商推盤策略來看，均顯示需求端仍未有明顯起色。1-8月全市新開盤去化率48%，且保持下行趨勢，8月新開盤去化率僅41%，較7月下降4個百分點。開發(fā)商蓄客周期明顯拉長，樣板間開放到開盤由2個月延長至3至5個月。由于年內(nèi)入市樓盤大幅增加，疊加需求萎靡，開發(fā)商為防止蓄客期間客源被搶，加推基本為不蓄客、不認籌，客戶想購買直接成交，開盤概念淡化。從開發(fā)商推盤套數(shù)來看，相比往年下降明顯，亦反映出開發(fā)商蓄客不足，市場需求不振。

　　三、首次限購松綁效應有限，市場信心未明顯改善

　　武漢7月18日首次松綁限購，放開非中心城區(qū)及140平米以上戶型的購房限制。從新政效果來看，短期整體銷量及大戶型走量略有改善。成交走勢方面，放開當周武漢成交環(huán)比前一周增長13.5%，但從中期來看，成交改善效果并不顯著，8月成交環(huán)比7月僅上升9.3%。從大戶型成交來看，限購放開后，大戶型走量有所改善，8月140平以上戶型成交951套，環(huán)比增長34.5%。從具體樓盤表現(xiàn)來看，以武漢華僑城為例，新政前大戶型周成交約0-2套，新政后增至1-4套，但對樓盤的整體成交影響不明顯。

　　從限購放開后主要樓盤的去化來看，去化率仍維持在較低水平，推盤個數(shù)亦無明顯增加，表明開發(fā)商推盤信心并未有所改善，需求端提振亦相對有限。我們認為主要原因有：1、外地購房者盡管獲得購房資格，但大多不屬于武漢市銀行優(yōu)質(zhì)客戶，辦理按揭難度較大。2、從供應端來看，武漢由于70/90政策，及140平以上要征收豪宅稅，市場上140平米供應占比不到10%。從需求端來看，140平以上基本是改善性需求，總價較高，在限貸沒有放開的前提下，購房者支付能力不足，對140平米的促進作用不明顯。3、由于140平以上戶型僅占總成交的5%左右，對市場整體成交影響有限。4、外地購房占比不到20%，需求釋放有限，供求關(guān)系本質(zhì)未變化。

　　四、限貸未松動前提下，二次松綁效應仍待驗證

　　武漢政府9月23日發(fā)布消息，自24日起全面放開中心城區(qū)限購。考慮中心城區(qū)銷量占全市銷量60%以上，預計中心城區(qū)放開限購短期仍將對銷量有提振作用。從杭州經(jīng)驗來看，杭州自7月29日放開蕭山、余杭限購，主城區(qū)放開140平以上戶型限購后，8月28日放開主城區(qū)140平以下戶型限購，當周全市成交環(huán)比增長25%，但效應亦逐步減弱。在限貸未有松動前提下，二次松綁效應仍待驗證，預計仍僅是短期提振。

　　五、鄂6條后暫無變化，房價調(diào)整仍在延續(xù)

　　湖北9月15日出臺鄂6條，包括契稅減免、貸款利率下限可擴大至基準的0.7倍等。從與當?shù)亻_發(fā)商的溝通來看，目前銀行端按揭利率仍未有下調(diào)跡象，首套房貸利率仍為基準上浮5%-10%，樓市成交亦未有明顯變化。房價方面，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示武漢從6月開始，房價環(huán)比逐步下降，8月房價環(huán)比下降1.7%，同比下降0.3%。與萬科、福星的溝通來看，新盤優(yōu)惠力度普遍在10%左右，特價房、團購、零首付等促銷形式較為常見。由于開發(fā)商2012-2013年拿地較多，需求萎靡而供應高企的前提下，預計房價調(diào)整仍將延續(xù)。

　　六、品牌開發(fā)商全年目標完成率較低，低價走量去庫存是共識

　　武漢萬科年內(nèi)主力銷售項目8個，1-8月實現(xiàn)銷售額31.3億，市占率約3.7%，僅完成全年80億目標的39%，萬科家園、萬科錦城首開去化僅46%。福星1-8月銷售額約23億，市占率約2.7%，僅為2013年銷售額的63.4%，主要項目去化率亦僅40%左右。保利1-8月實現(xiàn)銷售額40.7億，僅為2013年銷售額的53.8%。萬科、福星、保利等品牌開發(fā)商亦采取多種折扣手段，萬科近期將推出成立30周年特價房，優(yōu)惠幅度在10%左右；福星采取團購促銷，折扣幅度10%左右；保利在多個項目實行一成首付策略。從拿地來看，萬科、福星年內(nèi)均未在武漢拿地，表明開發(fā)商對后市仍比較謹慎。整體來看，低價走量去庫存已是當?shù)亻_發(fā)商共識。