2014年8月，一線城市土地市場(chǎng)除商辦用地成交同環(huán)比有所回升外，其余類(lèi)型用地成交的同環(huán)比均大幅回落。

　　土地市場(chǎng)整體與住宅用地市場(chǎng)綜述

　　土地市場(chǎng)調(diào)整繼續(xù)

　　2014年1-8月，300城市土地成交建筑面積合計(jì)11.51億平米(累計(jì)同比-19%)，其中，一線城市3836萬(wàn)平米(累計(jì)同比-36%)，二線城市3.77億平米(累計(jì)同比-16%)，三四線城市7.36億平米(累計(jì)同比-19%)。

　　2014年1-8月，300城市土地出讓金合計(jì)14800億元(累計(jì)同比-10%)，其中，一線城市3192億元(累計(jì)同比+9%)，二線城市6150億元(累計(jì)同比-11%)，三四線城市約5460億元(累計(jì)同比-17%)。

　　宅地市場(chǎng)景氣度再創(chuàng)新低

　　2014年1-8月，300城市住宅用地成交建筑面積合計(jì)5.40億平米(累計(jì)同比-20%)，其中，一線城市1726萬(wàn)平米(累計(jì)同比-8%)，二線城市1.83億平米(累計(jì)同比-21%)，三四線城市3.40億平米(累計(jì)同比-20%)。

　　2014年1-8月，300城市住宅用地出讓金合計(jì)9910億元(累計(jì)同比-9%)，其中，一線城市1862億元(累計(jì)同比+32%)，二線城市4520億元(累計(jì)同比-13%)，三四線城市3530億元(累計(jì)同比-19%)。

　　單月來(lái)看，2014年8月，300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積7564萬(wàn)平米，成交規(guī)劃建筑面積4548萬(wàn)平米，成交土地出讓金747億元，樓面均價(jià)1643元/平米，平均溢價(jià)率約14%，較7月上升6個(gè)百分點(diǎn)，但這是由于一線城市部分高質(zhì)量地塊溢價(jià)率較高影響，大多城市宅地成仍以底價(jià)成交為主。宅地供銷(xiāo)比再創(chuàng)新高，景氣度再創(chuàng)新低。

　　城市土地概覽(2014年8月)

　　一線城市：整體供需雙降，住宅用地市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整

　　一線城市土地供給：整體供給下降，宅地供給繼續(xù)回落

　　2014年8月，一線四大城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積451萬(wàn)平米(環(huán)比-19%，同比-50%)，其中，住宅用地119萬(wàn)平米(環(huán)比-31%，同比-74%)，商辦用地164萬(wàn)平米(環(huán)比+31%，同比+55%)，工業(yè)用地124萬(wàn)平米(環(huán)比-49%，同比-62%)。

　　2014年8月，一線城市土地市場(chǎng)除商辦用地同環(huán)比有所回升外，整體供給同環(huán)比均有下降。其中，上海宅地供應(yīng)環(huán)比降幅較大，達(dá)67%；而深圳則連續(xù)八個(gè)月無(wú)住宅用地入市。

　　一線城市土地成交：溢價(jià)率有所恢復(fù)，但成交量下滑明顯

　　2014年8月，一線四大城市合計(jì)成交地塊規(guī)劃建筑面積380萬(wàn)平米(環(huán)比-20%，同比-57%)，其中，住宅用地83萬(wàn)平米(環(huán)比-57%，同比-80%)，商辦用地177萬(wàn)平米(環(huán)比+133%，同比+9%)，工業(yè)用地100萬(wàn)平米(環(huán)比-49%，同比-67%)。

　　2014年8月，一線城市土地市場(chǎng)除商辦用地成交同環(huán)比有所回升外，其余類(lèi)型用地成交的同環(huán)比均大幅回落。分城市看，8月份，北京宅地成交環(huán)比微升，上海的宅地成交量環(huán)比大幅下降，而廣州與深圳無(wú)宅地成交。總體來(lái)看，受到推地節(jié)奏、地塊質(zhì)量以及房企審慎投資的影響，一線城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下降。

　　土地出讓金方面，2014年8月，一線四大城市成交地塊出讓金達(dá)358億元，平均溢價(jià)率24%，其中，住宅用地118億元，溢價(jià)率64%，商辦用地234億元，溢價(jià)率3%，工業(yè)用地5億元，溢價(jià)率0%。

　　2014年8月，一線城市住宅用地的土地出讓金118億元，繼續(xù)保持在低位，單月溢價(jià)率創(chuàng)3年來(lái)新高，達(dá)64%。這主要是因?yàn)楸驹鲁山坏貕K質(zhì)量較好，本月北京一宅地成交總價(jià)位列全國(guó)之首，且溢價(jià)率超過(guò)100%，同時(shí)上海一成交宅地也在全國(guó)宅地成交總價(jià)排行榜TOP10之中，溢價(jià)率超過(guò)50%。

　　二線城市：住宅用地需求繼續(xù)回落，城市間分化延續(xù)

　　二線城市土地供給：宅地供給環(huán)比上升幅度較大，但仍處低位

　　2014年8月，35個(gè)二線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積6117萬(wàn)平米(環(huán)比+21%，同比+10%)，其中，住宅用地2666萬(wàn)平米(環(huán)比+54%，同比-4%)，商辦用地1085萬(wàn)平米(環(huán)比+12%，同比-10%)，工業(yè)用地2244萬(wàn)平米(環(huán)比-1%，同比+54%)。

　　二線城市土地成交：宅地成交繼續(xù)回落，分化趨勢(shì)繼續(xù)蔓延

　　2014年8月，35個(gè)二線城市合計(jì)成交地塊規(guī)劃建筑面積4476萬(wàn)平米(環(huán)比-2%，同比-13%)，其中，住宅用地1778萬(wàn)平米(環(huán)比-10%，同比-34%)，商辦用地706萬(wàn)平米(環(huán)比-3%，同比-27%)，工業(yè)用地1872萬(wàn)平米(環(huán)比+6%，同比+28%)。

　　2014年8月，35個(gè)二線城市合計(jì)成交地塊出讓金559億元，平均溢價(jià)率約7%，其中，住宅用地383億元，溢價(jià)率13%，商辦用地114億元，溢價(jià)率1%，工業(yè)用地56億元，溢價(jià)率0%。

　　2014年8月，二線城市的住宅用地成交建面同環(huán)比均有所下降，下降趨勢(shì)繼續(xù)延續(xù)。重慶、西安、武漢等城市2014年1-8月住宅用地累計(jì)成交建面均超過(guò)1300萬(wàn)平米，而石家莊、大連、呼和浩特等城市則均低于200萬(wàn)平米，分化趨勢(shì)十分明顯。

　　三四線城市：需求遇冷，住宅用地成交量跌價(jià)平

　　三四線城市土地供給：整體供給仍處低位徘徊，同環(huán)比均下降2014年8月，246個(gè)三四線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積10257萬(wàn)平米(環(huán)比-23%，同比-23%)，其中，住宅用地約4779萬(wàn)平米(環(huán)比-15%，同比-29%)，商辦用地約1557萬(wàn)平米(環(huán)比-48%，同比-21%)，工業(yè)用地約3668萬(wàn)平米(環(huán)比-19%，同比-18%)。8月，三四線城市各類(lèi)土地供給同環(huán)比都有下滑，土地供給自2014年初以來(lái)一直低位徘徊。

　　三四線城市土地成交：需求整體下降，住宅用地量跌價(jià)平2014年8月，246個(gè)三四線城市合計(jì)成交地塊規(guī)劃建筑面積7031萬(wàn)平米(環(huán)比-16%，同比-38%)，其中，住宅用地2687萬(wàn)平米(環(huán)比-30%，同比-49%)，商辦用地1521萬(wàn)平米(環(huán)比+2%，同比-12%)，工業(yè)用地2621萬(wàn)平米(環(huán)比-12%，同比-35%)。

　　2014年8月，246個(gè)三四線城市合計(jì)成交地塊出讓金472億元，平均樓面價(jià)671元/平米，其中，住宅用地247億元，樓面價(jià)918元/平米，商辦用地134億元，樓面價(jià)882元/平米，工業(yè)用地77億元，樓面價(jià)292元/平米。三四線城市住宅用地成交量跌價(jià)平，樓面價(jià)連續(xù)四個(gè)月在每平米千元水平以內(nèi)持續(xù)徘徊。

　　地產(chǎn)公司土地投資綜述(2014年8月)

　　2014年8月，我們統(tǒng)計(jì)的一線房企獲取土地總建面約187萬(wàn)平米(一線/二線/三四線城市分別累計(jì)占比16%/55%/29%)，環(huán)比大增235%，地價(jià)款約59億元(一線/二線/三四線城市分別累計(jì)占比37%/48%/15%)，環(huán)比亦增41%。

　　從拿地建面來(lái)看，一線房企的單月土地投資經(jīng)歷了7月的低點(diǎn)后，8月略有回升，但仍處于歷史低位。2014年8月，萬(wàn)科在烏魯木齊和鄭州取地，兩個(gè)項(xiàng)目的體量均較大，超過(guò)50萬(wàn)平米，保利地產(chǎn)則在成都和南京布局，金地集團(tuán)繼續(xù)在長(zhǎng)三角地區(qū)獲取資源。整體來(lái)看，一線房企的布局全部在二線省會(huì)城市，這符合我們一直以來(lái)的預(yù)期。招商地產(chǎn)則連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　2014年8月，我們統(tǒng)計(jì)的二線房企獲取土地總建面約81萬(wàn)平米，環(huán)比降10%，地價(jià)款約9.4億元，環(huán)比降49%。

　　我們看到，首開(kāi)股份、泰禾集團(tuán)和陽(yáng)光城已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月沒(méi)有拿地，濱江集團(tuán)連續(xù)七個(gè)月沒(méi)有拿地，北京城建在7月也僅獲得定向安置房項(xiàng)目，仍然是金科股份和榮盛發(fā)展拿地較為積極。8月，金科股份在成都、重慶共斥資約9億元獲得75萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，榮盛發(fā)展則在滄州斥資0.45億元獲得約6萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。

　　附錄：土地新聞匯總與地王列表

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　土地價(jià)格絕對(duì)值仍處高位影響房企利潤(rùn)率。