對比5月、8月兩次集中限購放松帶來的樓市提振影響，8月表現(xiàn)明顯不及5月，限購?fù)顺鰩淼匿N量提振僅在當(dāng)周有效，遠(yuǎn)短于5月的3周。

　　事件：8月全國商品房銷售額、銷售面積分別為5346億元、8507萬平方米，分別同比下降13.4%和12.4%；新開工面積16150萬平方米，同比上漲6.2%；開發(fā)投資額8594億元，同比增長9.9%；資金來源10075億元，同比減少0.5%。

　　◆8月限購放松效果不佳，樓市低迷源自開發(fā)商“捂盤”

　　8月全國商品房銷售額、銷售面積分別為5182億元、8115萬平方米，分別同比下降16.0%和16.3%，增速較7月的-16.0%/-16.3%小幅收窄，收窄主力以二線城市為主，8月限購放松城市作出一定貢獻(xiàn)。

　　我們認(rèn)為，8月限購放松效果遠(yuǎn)低于預(yù)期，當(dāng)前銷量低迷主要原因在開發(fā)商樂觀情緒帶來的“捂盤”，1)對比5月、8月兩次集中限購放松帶來的樓市提振影響，8月表現(xiàn)明顯不及5月，限購?fù)顺鰩淼匿N量提振僅在當(dāng)周有效，遠(yuǎn)短于5月的3周，具體數(shù)據(jù)參見前期報告《價之所驅(qū)，量有所動---樓市新論暨地產(chǎn)成都行》；2)開發(fā)商對當(dāng)前樓市較為樂觀，推盤大幅減少，表現(xiàn)為庫存累積大幅放緩和銷量較為低迷，具體數(shù)據(jù)參見8月月報《月初播種，月末收割---百城價格指數(shù)點(diǎn)評與每月盤點(diǎn)第4期(2014年8月)》。

　　◆開工下降受制土地和資金來源，銀行個貸呈現(xiàn)“額度管制”

　　8月新開工面積16150萬平方米，同比上漲6.2%，較7月小幅收窄2.0個百分點(diǎn)；資金來源10075億元，同比減少0.5%，和上月基本持平，非房款來源占比繼續(xù)提升，目前已達(dá)61%，已經(jīng)達(dá)到歷史最高位，但期待的銀行放水仍未到來。

　　我們認(rèn)為，1)開工維持高增長的動能在下降，源自土地高溢價壓力(8月溢價率提升至20%)和資金來源仍為非房款(占比61%，歷史最高位)，原材料價格的高漲和資金的弱可持續(xù)性將使開工高增長動能下降；2)單月銀行額度就在1800億元左右，且與單月新增人民幣貸款無關(guān)，沒有看到貸款松動跡象，和以往不同，今年的住房貸款/新增貸款這一比例的參考意義幾乎為0，呈現(xiàn)跳動的不連續(xù)性，盡管銀行將從資金配臵角度考慮貸款投放，但對個貸則顯示出明顯的“額度管制”行為。

　　◆金九主動權(quán)在開發(fā)商，目前表現(xiàn)仍不積極，維持行業(yè)增持評級

　　我們上月提到，“盡管還未采取“放貸”這一實(shí)際行動，但預(yù)計能夠看到銀行額度的進(jìn)一步寬松”，但截至當(dāng)前，銀行并未從風(fēng)險的角度考慮增配個貸，將繼續(xù)逼迫開發(fā)商進(jìn)一步降價和推盤才能促進(jìn)樓市銷量。

　　我們擔(dān)心的股市/基本面脫節(jié)的風(fēng)險已經(jīng)兌現(xiàn)，但對金九銀十抱有期待，維持行業(yè)增持評級。龍頭公司中，我們繼續(xù)推薦萬科，小公司推薦華業(yè)地產(chǎn)，主題方面看好京津冀板塊表現(xiàn)，推薦首開股份。

　　光大證券：開發(fā)商握主動權(quán)，銀行個貸支持未體現(xiàn)