新開(kāi)工的單月正增長(zhǎng)非但不和開(kāi)發(fā)投資下降矛盾，反而是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀的表現(xiàn)。新開(kāi)工規(guī)模提升是真實(shí)的，但新開(kāi)工規(guī)模的提升不僅不能預(yù)示開(kāi)發(fā)投資將回暖，反而代表未來(lái)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)進(jìn)一步下降。

　　地產(chǎn)基本面進(jìn)入戰(zhàn)略僵持第二階段

　　事項(xiàng)：

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2014年前8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況。

　　評(píng)論：

　　開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下滑，企業(yè)整體投資熱情很悲觀

　　2014年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，也是2010年以來(lái)開(kāi)發(fā)投資同比累計(jì)增速最低點(diǎn)。8月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.9%，較之7月單月增速繼續(xù)下降。

　　恰如我們?cè)谏蟼€(gè)月月報(bào)所預(yù)測(cè)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的繼續(xù)下降，卻伴隨著房屋新開(kāi)工的繼續(xù)單月同比正增長(zhǎng)。2014年8月，房屋新開(kāi)工同比增長(zhǎng)6.2%，推動(dòng)前8月房屋新開(kāi)工面積的累積降幅繼續(xù)收窄到只同比下降10.5%。

　　在上一期的月度數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)中，我們根據(jù)長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的微觀調(diào)研，提出了完全不同于一般觀點(diǎn)的獨(dú)特看法：新開(kāi)工的單月正增長(zhǎng)非但不和開(kāi)發(fā)投資下降矛盾，反而是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀的表現(xiàn)。新開(kāi)工規(guī)模提升是真實(shí)的，但新開(kāi)工規(guī)模的提升不僅不能預(yù)示開(kāi)發(fā)投資將回暖，反而代表未來(lái)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)進(jìn)一步下降。2014年8月的數(shù)據(jù)再一次證明了我們當(dāng)時(shí)的推論。

　　專(zhuān)題討論：為什么新開(kāi)工數(shù)據(jù)的回暖不意味著開(kāi)發(fā)投資即將恢復(fù)

　　如果我們?nèi)藶榘哑髽I(yè)的投資劃分為幾個(gè)階段。第一個(gè)階段是從拿地到開(kāi)工之前；第二個(gè)階段是從開(kāi)工到取得銷(xiāo)售資格；第三個(gè)階段是從取得銷(xiāo)售資格到竣工，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在第二個(gè)階段的投資開(kāi)支彈性最大。開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地，一般就意味著地價(jià)款按照合同支付——很難出現(xiàn)在開(kāi)工后一直不支付地價(jià)款的情形。開(kāi)發(fā)企業(yè)要竣工交付房屋，基本意味著企業(yè)需要把工程款付給建筑商?？墒牵?dāng)企業(yè)取得土地以后，到取得銷(xiāo)售許可證之前，企業(yè)確實(shí)有可能以讓建筑商適當(dāng)墊資的方式擴(kuò)大開(kāi)工。而且這種墊資也是適度的，企業(yè)只需要申領(lǐng)開(kāi)工許可證，并積極促成樓盤(pán)達(dá)到或接近可銷(xiāo)售狀態(tài)——并不需要大規(guī)模進(jìn)行施工投入。絕大多數(shù)地方的預(yù)售條件并不高，很多地方隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)差在預(yù)售證的發(fā)放方面也控制不嚴(yán)格。因此，理論上來(lái)說(shuō)，企業(yè)完全有可能在不大規(guī)模擴(kuò)大投資的情況之下，盡可能把大量的土地開(kāi)工，并增加可銷(xiāo)售資源。

　　這可能是2014年我們遇到的情況。

　　和2008年不同，目前土地和資金成本占總開(kāi)發(fā)成本比重是比較高的，這時(shí)候企業(yè)將土地維持在未開(kāi)工狀態(tài)代價(jià)是很大的。如果房?jī)r(jià)不能明顯上漲，企業(yè)無(wú)非就是節(jié)省了一些施工的投入，卻不可能有銷(xiāo)售現(xiàn)金的回流。所以，絕大多數(shù)企業(yè)無(wú)意保留大規(guī)模的未開(kāi)工土地，反而將盡可能多的項(xiàng)目推進(jìn)到可銷(xiāo)售狀態(tài)——至少是臨近可銷(xiāo)售狀態(tài)。當(dāng)然，在這些項(xiàng)目達(dá)到這一狀態(tài)后，企業(yè)就沒(méi)有動(dòng)力繼續(xù)加大投入了，所以從開(kāi)工到竣工的周期是越來(lái)越長(zhǎng)的。

　　這并不是對(duì)行業(yè)未來(lái)有信心的表現(xiàn)，恰恰是對(duì)于行業(yè)中長(zhǎng)期毫無(wú)信心，期望盡可能把握一些短期的去化窗口積極銷(xiāo)售的表現(xiàn)。

　　中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2014年8月運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：地產(chǎn)基本面進(jìn)入戰(zhàn)略僵持第二階段