從上門指數(shù)和成交量看，金九的開(kāi)局并不太理想，但我們依然看好“金九銀十”后續(xù)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　電影《秋天的童話》講述的是一個(gè)唯美的愛(ài)情故事，喻指人們對(duì)美好事物的期盼。用來(lái)形容當(dāng)下房企對(duì)“金九銀十”市場(chǎng)成交放量之翹首企盼的心情亦很合適。

　　九月首周，世聯(lián)行客戶上門指數(shù)為102.8，環(huán)比下降4.7%，同比下降24.3%；監(jiān)測(cè)的33個(gè)重點(diǎn)城市一手房成交面積404.59萬(wàn)平，環(huán)比下降25.33%，同比下降20.43%。從上門指數(shù)和成交量看，金九的開(kāi)局并不太理想，但我們依然看好“金九銀十”后續(xù)的市場(chǎng)表現(xiàn)。理由在于：房地產(chǎn)政策走向已經(jīng)明朗化，未來(lái)將朝著更加市場(chǎng)化的方向發(fā)展；推盤量的增加和價(jià)格的合理回歸將助推銷售回升；按揭貸款利率正在緩慢下行，有助于促進(jìn)需求釋放。

　　政策走向明朗化，改善購(gòu)房者的預(yù)期

　　在住建部定調(diào)下半年房地產(chǎn)政策基調(diào)為“千方百計(jì)去庫(kù)存”之后，已有30多個(gè)城市取消或者大幅度松綁限購(gòu)，截至目前全國(guó)僅有8個(gè)城市限購(gòu)還沒(méi)有放開(kāi)。我們認(rèn)為除了一線城市外，年內(nèi)其他城市限購(gòu)政策也將逐步解除。整體上看，地方政府取消限購(gòu)和采取財(cái)政貼息等刺激樓市需求的手段得到中央的默許，預(yù)計(jì)未來(lái)政策將朝更加市場(chǎng)化的方向發(fā)展(限貸政策的逐步放開(kāi)是大概率事件)。限購(gòu)政策放開(kāi)在短期內(nèi)對(duì)成交有一定的促進(jìn)作用，但影響有限，其更重要的是可以有效的改善購(gòu)房者的預(yù)期。

　　推盤增加和價(jià)格合理的回歸將助推銷售上升

　　與過(guò)往“金九銀十”量?jī)r(jià)齊升不同的是，我們認(rèn)為今年“金九銀十”并不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的上漲，相反成交量的上升更多的是房企以價(jià)換量的結(jié)果。我們預(yù)計(jì)進(jìn)入九月份，房企的推貨規(guī)模將明顯上升，當(dāng)前絕大部分房企的銷售目標(biāo)完成率并不高，部分企業(yè)完成率甚至低于30%，在僅剩下的4個(gè)月里，不少房企必須大規(guī)模推貨以求去化。

　　對(duì)于大部分資金緊張而銷售回款是其最關(guān)鍵資金來(lái)源的中小房企來(lái)說(shuō)，降價(jià)跑量是其唯一的選擇。世聯(lián)行監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市的降價(jià)樓盤數(shù)據(jù)顯示，5月份以來(lái)，新增降價(jià)樓盤呈現(xiàn)加速的趨勢(shì)，但80%左右的樓盤降價(jià)幅度都保持在15%以內(nèi)，對(duì)比行業(yè)平均13%左右的凈利潤(rùn)率，說(shuō)明本輪房企的降價(jià)主要以保本為主。8月份以來(lái)，降價(jià)幅度在15%以上的樓盤占比增加明顯，說(shuō)明在8月份隨著推盤數(shù)據(jù)的顯著上升，部分樓盤采取更加激進(jìn)的措施。

　　按揭貸款利率緩慢下行促進(jìn)需求釋放

　　融360網(wǎng)顯示，近期部分銀行的首套房貸按揭貸款利率已經(jīng)由之前的1.05倍回歸基準(zhǔn)，甚至有些許銀行有95折的優(yōu)惠利率，銀行放款的速度亦有加速的趨勢(shì)。在資金面未有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，銀行對(duì)按揭貸款的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變的主要因素有兩個(gè)：第一，銀行不良貸款率的上升會(huì)促使銀行重新重視安全系數(shù)比較高的房貸按揭；第二，7月份至8月份信貸投放量偏低，反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求不足，銀行貸不出去錢，迫使銀行將貸款投向收益不高，但需求旺盛的房貸按揭業(yè)務(wù)。按揭貸款率利率的下行和放款速度的加快有助于促進(jìn)需求的釋放，據(jù)測(cè)算，以100萬(wàn)貸款為例，按揭貸款利率由1.1倍回歸基準(zhǔn)，購(gòu)房家庭20年、30年的月供額分別下降5%和6%。

　　在政策走向明朗化、推盤增加、價(jià)格合理回歸和按揭貸款利率下行的情況下，9月份起，商品房銷售面積環(huán)比將出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，也有可能出現(xiàn)同比漲幅(相對(duì)于1-8月)收窄的情況。但由于銀行攬儲(chǔ)成本居高難下，我們認(rèn)為按揭利率的下調(diào)并沒(méi)有太大的空間，75折、85折利率優(yōu)惠幾乎無(wú)可能，因此市場(chǎng)成交難有爆發(fā)式的提升，市場(chǎng)恢復(fù)力度有限，全年弱市的局面不改。

　　本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間可能要長(zhǎng)于預(yù)期

　　市場(chǎng)能否走出底部，房?jī)r(jià)能否企穩(wěn)依然取決于流動(dòng)性的形勢(shì)，其核心是利率水平能否出現(xiàn)顯著下降。從上海銀行間拆借利率SHIBOR隔夜、SHIBOR3個(gè)月和6個(gè)月票據(jù)貼現(xiàn)利率走勢(shì)看，年初以來(lái)呈現(xiàn)震蕩下行的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明資金面正在不斷的好轉(zhuǎn)。但是兩年期國(guó)債收益率和十年期國(guó)債收益率下降并不明顯，利率中樞明顯高于去年，此外，8月份以來(lái)由于宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，在預(yù)期經(jīng)濟(jì)回落的情況下，資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，長(zhǎng)短期國(guó)債收益率均有所上行，國(guó)債息差亦不斷的收窄，這顯示當(dāng)前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間可能要長(zhǎng)于預(yù)期。但我們也注意到近期監(jiān)管層對(duì)上市房企開(kāi)放銀行間市場(chǎng)的消息，我們認(rèn)為這將再次拓寬了上市房企的融資渠道，降低上市房企的資金成本，同時(shí)這有助于降低非標(biāo)利率，從而帶動(dòng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率出現(xiàn)下行，而這有利于行業(yè)成功實(shí)現(xiàn)軟著陸。

　　【世聯(lián)行樓市新評(píng)】(2014)之二十五：秋天的童話