僅就萬(wàn)科上半年已披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，其表現(xiàn)卻也并非那么完美。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 雖然不久前王石曾表態(tài)稱，擔(dān)心下一個(gè)倒下的房地產(chǎn)公司是萬(wàn)科，但從當(dāng)前萬(wàn)科的銷售情況來(lái)看，這種擔(dān)心還為時(shí)過(guò)早。

　　9月3日晚，萬(wàn)科公布其8月銷售數(shù)據(jù)。8月份該公司實(shí)現(xiàn)銷售面積140.3萬(wàn)平方米，銷售金額152.4億元，銷售面積及金額環(huán)比7月份的銷售面積136.7萬(wàn)平方米、銷售金額133.2億元均有所上漲。

　　至此，2014年1-8月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1098.2萬(wàn)平方米，銷售金額1294.7億元，分別比2013年同期增長(zhǎng)13.5%和14.6%。

　　主流定位與快銷

　　近1300億的銷售額，對(duì)于處于時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的萬(wàn)科而言，或是超常發(fā)揮。

　　不過(guò)，對(duì)于萬(wàn)科當(dāng)前的表現(xiàn)，萬(wàn)科總裁郁亮曾總結(jié)認(rèn)為，堅(jiān)持主流定位和積極銷售是萬(wàn)科一貫的策略，是萬(wàn)科在波動(dòng)的市場(chǎng)中仍然能取得相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)的關(guān)鍵。

　　其中，在定位方面萬(wàn)科一向定位為剛需戶型，而上半年萬(wàn)科銷售的產(chǎn)品中，144平方米以下的戶型占比就達(dá)到92%，較2013年的91%有所增加。

　　同時(shí)，前8月萬(wàn)科銷售之所以同比有所增長(zhǎng)，分析也認(rèn)為，還與其降價(jià)走量及借助網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道進(jìn)行促進(jìn)的銷售策略分不開。

　　據(jù)悉，在上半年市場(chǎng)銷售現(xiàn)波動(dòng)情況下，萬(wàn)科多個(gè)城市開始降價(jià)走量，而作為今年波動(dòng)性最大的華東片區(qū)自然不例外。其中，就華東片區(qū)的杭州而言，萬(wàn)科在該區(qū)域有多個(gè)樓盤選擇了降價(jià)走量。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w消息指，萬(wàn)科在杭州區(qū)域的降價(jià)幅度都相當(dāng)給力，有樓盤精裝三房直降50萬(wàn)元，而且送車位。最終，萬(wàn)科在杭州，以1756套的總成交量，成為杭州樓市上半年住宅銷售套數(shù)的冠軍。但靚麗成績(jī)背后，是包括萬(wàn)科紫臺(tái)，萬(wàn)科·北宸之光以及萬(wàn)科璞悅灣等諸多項(xiàng)目銷售均價(jià)總體下降的結(jié)果。

　　除降價(jià)走量外，率先推行的全民經(jīng)紀(jì)人營(yíng)銷方式或也為其帶來(lái)了一定的營(yíng)收。

　　為縮小營(yíng)銷環(huán)節(jié)，減少營(yíng)銷成本，上半年以來(lái)，萬(wàn)科針對(duì)中介、置業(yè)顧問(wèn)、老業(yè)主向萬(wàn)科的潛在購(gòu)房者進(jìn)行房屋推介的微信端工具“萬(wàn)科經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)”。

　　目前萬(wàn)科旗下已有包括西安、昆明、青島、成都、重慶、貴陽(yáng)、廣州等城市的“全民經(jīng)紀(jì)人”網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)正式上線。其中以西安為例，上線一個(gè)月便成交了9.19億元。

　　值得一提的是，雖然受快周轉(zhuǎn)策略因素影響萬(wàn)科前8月銷售仍同比有所增長(zhǎng)，但在市場(chǎng)各種不確定因素影響下，今年來(lái)萬(wàn)科拿地也比較謹(jǐn)慎。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，前8月新增加開發(fā)項(xiàng)目23個(gè)，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約389.2萬(wàn)平方米。其中，8月僅新增2個(gè)項(xiàng)目，分別為烏魯木齊四季花城項(xiàng)目、鄭州萬(wàn)科城項(xiàng)目一期后續(xù)地塊。兩項(xiàng)目續(xù)支付地價(jià)款為11.23億元。

　　而就審慎拿地策略，萬(wàn)科董秘譚華杰曾解釋稱，萬(wàn)科主要認(rèn)為土地市場(chǎng)滯后于樓市，上半年地價(jià)依然較高，不是最佳投資時(shí)間，而下半年萬(wàn)科將繼續(xù)冷靜謹(jǐn)慎觀察土地市場(chǎng)的變化，此為“節(jié)流”的策略。

　　非完美表現(xiàn)

　　雖然在行業(yè)去化難度加大情況下，萬(wàn)科的降價(jià)促銷策略，及新推出的包括全民經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)等在內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方式著實(shí)促進(jìn)了萬(wàn)科的銷售，但僅就萬(wàn)科上半年已披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，其表現(xiàn)卻也并非那么完美。

　　今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)竣工面積398.3萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃竣工面積的比例為26.9%?？⒐っ娣e占全年計(jì)劃的比例較去年同期的33.5%下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　萬(wàn)科方面表示，竣工集中于下半年是行業(yè)的季節(jié)性規(guī)律，上半年竣工占全年的具體比例主要由偶然性因素決定，并非公司有意的安排。

　　但分析指，上半年竣工的量有所不足，導(dǎo)致結(jié)算的量有所不足。結(jié)算面積減少6%，最終也會(huì)導(dǎo)致結(jié)算的營(yíng)收相應(yīng)減少1%左右。

　　再者，從上半年萬(wàn)科的毛利率來(lái)看，相關(guān)報(bào)告中也指出，上半年萬(wàn)科去化現(xiàn)房庫(kù)存約56億元，但這些項(xiàng)目納入本期結(jié)算，毛利率較低。但調(diào)整期內(nèi)售出的期房，未來(lái)結(jié)算時(shí)對(duì)利潤(rùn)率仍對(duì)利潤(rùn)水平產(chǎn)生一定向下壓力。2000億元的已售未結(jié)規(guī)模很大，但是利潤(rùn)率可能會(huì)略低。

　　此外，上半年若如果只從回款去衡量萬(wàn)科的銷售，其表現(xiàn)也并不比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手靚麗太多。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬(wàn)科回款只有700億，甚至不及去年同期，賣出千億的房子只回籠70%的資金。

　　“即便萬(wàn)科有部分客戶沒(méi)走完交首付、銀行批貸過(guò)程，但過(guò)去萬(wàn)科銷售回款率從沒(méi)有這么低過(guò)，已經(jīng)披露中報(bào)的同行的現(xiàn)金回籠基本與銷售額一致”，相關(guān)分析如是指出。

　　另值得一提的是，除上述非完美表現(xiàn)外，對(duì)于萬(wàn)科下半年表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，最不確定的便是市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)萬(wàn)科帶來(lái)的影響。

　　就今年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷原因，2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上多數(shù)專家學(xué)者均認(rèn)為與信貸緊縮不無(wú)關(guān)系。雖然多意見認(rèn)為下半年信貸政策會(huì)有所放松，但同時(shí)其也認(rèn)為這并不會(huì)帶來(lái)行業(yè)再次的量?jī)r(jià)齊升。

　　其中，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生就認(rèn)為，下半年在監(jiān)管政策的導(dǎo)向上，商業(yè)銀行會(huì)采取一些比較實(shí)事求是的做法，對(duì)目前的做法進(jìn)行審視，特別按揭貸款，所以市場(chǎng)不會(huì)太差，但下半年期望值也不要太高。