一個超高層建筑的地理位置、產(chǎn)品本身、管理服務(wù)三個要素缺一不可，否則直接影響的是租金價格。

　　觀點網(wǎng) 9月2日，世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事吳沂城在的“中國超高層建筑的發(fā)展與挑戰(zhàn)”會議中介紹，現(xiàn)在超高層建筑的定義是300米以上。

　　“超高層建筑的高度不一定代表高租金。”吳沂城強調(diào)稱，一個超高層建筑的地理位置、產(chǎn)品本身、管理服務(wù)三個要素缺一不可，否則直接影響的是租金價格。

　　世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前來講在全球已建成的超300米建筑達到了79座，其中有25座是在中國區(qū)，占全球總量的31.6%。在建的超高層現(xiàn)有125座，其中有78座在中國，占62.4%。

　　對此，有分析認為超高層建筑或?qū)⒚媾R過剩的局面。然而，在世邦魏理仕深圳分公司策略顧問部董事黃易里看來，上述飽和度應(yīng)該從地域結(jié)構(gòu)上進行剖析。

　　黃易里指出，從現(xiàn)在全國市場狀況來看的話，可以發(fā)現(xiàn)目前大量的超高層寫字樓60%-70%左右都是集中在二三線城市，類似像南寧、沈陽、重慶等等這些城市。

　　“對于像廣州、深圳、北京、上海這種一線城市來講的話，有產(chǎn)業(yè)支撐，也有企業(yè)自身需求，以及包括由于更加集聚化的區(qū)域開發(fā)聚合力，供求關(guān)系矛盾沒有那么大。”黃易里進一步表示。

　　不過，黃易里也坦誠其對二三線城市的擔(dān)憂。“對于一些還需要大量后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的二三線城市來說，它確實存在供大于求的現(xiàn)狀。”

　　相反，世邦魏理仕資深董事、中國區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表負責(zé)人林天春認為，從另一方面的角度來看可能會有不一樣的結(jié)論。

　　“如果我現(xiàn)在是開發(fā)商，現(xiàn)在市場有這么多超高層同時在跟我競爭的話，這個確實是過熱了；如果我是個租戶，我在選樓，肯定是希望選擇更多。”林天春繼續(xù)表示。

　　談及為何在飽和壓力下仍然熱衷建設(shè)超高層，吳沂城表示，“第一是政府追求地標、追求政績的考慮；第二個從地產(chǎn)商來講，已經(jīng)有足夠的實力來開發(fā)。”

　　“第三是在國內(nèi)核心城區(qū)里面的土地使用是有限的，因為土地有限便只能從空中去發(fā)展；第四是從一定意義上來講，超高層給人的印象，在租金上、投資回報上好像是可以比較高。”吳沂城如是強調(diào)。

　　在吳沂城看來，一棟樓的價值，第一個是在于產(chǎn)品本身，硬件；第二個要有一個好的管理服務(wù)，這些都是要靠人。

　　“如果沒有一個專業(yè)的人才，沒有一個優(yōu)秀的管理團隊的話，那么在今后的運營商都會面臨比較大的困難。”

　　以下是《中國超高層建筑的發(fā)展與挑戰(zhàn)》對話現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：什么叫超高層建筑？

　　吳沂城：關(guān)于超高層建筑，現(xiàn)在的定義越來越多，但是其中一個核心的就是它的高度，所以目前超高層是以高度來定建筑物。

　　在香港現(xiàn)有規(guī)范里面超過30米就叫超高層，澳門50米高，英國只有30米高，美國是128米高，在澳大利亞是25米高，但這個都是在過去做建筑規(guī)范的時候所列出的一些關(guān)于超高層的概念。

　　現(xiàn)在在世界超高層建筑學(xué)會里面有一個新的定義，建筑高度300米以上才列為超高層建筑。

　　目前來講，在全球已經(jīng)建成的超高層超300米的建筑達到了79座，當(dāng)然其中有25座是在大中華地區(qū)中國，占全球總量的31.6%。

　　在建的超高層，也就是超300米的，現(xiàn)在有125座，其中有78座在中國，占了62.4%。這是目前對超高層的高度和在建量大概的數(shù)據(jù)。

　　現(xiàn)場提問：中國究竟需要多少超高層建筑？每個市場有沒有飽和度？

　　黃易里：首先考慮的現(xiàn)狀就是為什么會這么多開發(fā)商或者投資商會熱衷于去建超高層，這個還是有市場背景或者政府的背景根本所在。中國一線城市超高層大量供應(yīng)的情況，實際上背后脫離不了有三方需求的存在：

　　第一，政府需求，因為在建超高層的時候，最直接帶動的經(jīng)濟投資是30-50億的一次性投資，對招商引資、政府開發(fā)，包括還有區(qū)域形象提升有一個非常大的作用。由于總部經(jīng)濟的存在，它必然會帶來非常大的稅收。未來租賃期間會有更大的稅收形成。政府所必須要實現(xiàn)他的政績要求。這是從政府層面去看待它為什么會存在，因為存在就是合理的。

　　第二，開發(fā)商的角度，無論是資產(chǎn)運作還是運營里面，也具備了開發(fā)的必然要素。

　　第三，租賃客戶的角度看，這種超高層寫字樓，無論從企業(yè)形象、地標，包括我們開玩笑說對員工的忠誠度都有提高的作用。

　　正是因為這三方的存在，所以才會出現(xiàn)大量寫字樓的出現(xiàn)。這個寫字樓一方面是由于政府的新區(qū)開發(fā)，或者城市區(qū)域開發(fā)的推動；另一方面，也是從開發(fā)商自身未來資產(chǎn)運作角度，開發(fā)商也盡量促使自己的建筑物和寫字樓成為超高層的狀況。

　　從現(xiàn)在全國市場狀況來看的話，其實可以發(fā)現(xiàn)目前大量的中國超高層寫字樓60%-70%左右都是集中在二三線城市，類似像南寧、沈陽、重慶等等這些城市，所以這個飽和度，或者競爭壓力的大小也是從地域結(jié)構(gòu)上面去進行剖析。

　　對于像廣州、深圳、北京、上海這種一線城市來講的話，產(chǎn)業(yè)支撐，企業(yè)自身需求，以及包括由于更加集聚化的區(qū)域開發(fā)聚合力，供求關(guān)系矛盾沒有那么大。

　　但是對于一些還需要大量后期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的二三線城市來說，它確實存在供大于求的現(xiàn)狀。

　　現(xiàn)場提問：二三線城市這些超高層建筑是誰在推動它的建設(shè)呢？為什么會有這個意愿去建設(shè)這么多超高層建筑呢？

　　吳沂城：超高層發(fā)展，在一定程度來講是經(jīng)濟發(fā)展到今天這么一個狀態(tài)的產(chǎn)物。第一是政府追求地標、追求政績的考慮；第二個是從地產(chǎn)商來講已經(jīng)有足夠的實力來開發(fā)。

　　第三是在國內(nèi)核心城區(qū)里面的土地使用是有限的，因為土地有限以后只能從空中去發(fā)展；第四是從一定意義上來講，超高層給人的印象，從租金上、投資回報上好像是可以比較高。所以，從利益、政府、市場角度來看都有需求。

　　現(xiàn)場提問：地標性建筑是很大的推動力？

　　吳沂城：對。另外關(guān)于是不是過熱的這個問題，有一個數(shù)據(jù)，就剛才講的中國正在在建的超300米的建筑有78座，78座一共分布在中國的29個城市，而這29個城市有一半以上是二三線城市。

　　所以二三線城市超高層建筑可能到時候會受到一些市場上的壓力。對于一線城市，特別是像北上廣深城市的超高層來講應(yīng)該相對來講市場接納程度會非常得高。

　　林天春：從另一方面的角度來看可能會有不一樣的結(jié)論，如果我現(xiàn)在是開發(fā)商，現(xiàn)在市場有這么多超高層同時在跟我競爭的話，這個確實是過熱了；如果我是個租戶，我在選樓，希望選擇更多。所以這個問題從每一個人的角度會有不一樣的解讀。

　　石堅濤：我覺得是供應(yīng)帶動需求的過程。打個比方，廣州國際金融中心，當(dāng)時這棟樓蓋起來以后帶動很多總部遷移跟總部經(jīng)濟新的設(shè)立，一些開發(fā)商在廣州是沒有總部的，但是廣州國際金融中心作為地標在廣州蓋了以后，帶動了他們對總部經(jīng)濟的認可，還有帶動他們對中央商務(wù)區(qū)的認同，就讓他們的總部從二三線轉(zhuǎn)移到廣州，然后選擇一些地標的大樓，超高層大樓。這也是供應(yīng)帶動需求的過程。

　　現(xiàn)場提問：判斷一下國家下一步從政策上是更多鼓勵還是更多限制這個方向的發(fā)展？

　　吳沂城：從國家的政策層面來講不會去做太多的限制，因為這還是市場行為，完全由市場來調(diào)節(jié)吧。

　　這也是中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，所有的東西都是在摸著石頭過河。摸的時候發(fā)現(xiàn)水深了，然后再撤回去。

　　包括剛才所談的超高層與高租金的關(guān)系，我們看到一個數(shù)據(jù)很有趣的，像北京最高的樓它的租金價格是最高的，但是在上海最高的樓租金價格不是最高的，相反矮的樓租金價格是最高的；在深圳最高的樓租金價格也不是最高的。

　　就是這幾個城市里面會看到一個很有趣的現(xiàn)象，有趣的是超高層建筑的高度不一定代表高租金。

　　所以，作為一個超高層的建筑，它的地理位置、它的產(chǎn)品本身、它的管理服務(wù)，這三個要素是至關(guān)重要的，如果在這三個要素方面有所欠缺的話，可能直接影響的是它的租金價格。

　　黃易里：無論是從北上廣深，包括香港，尤其像深圳現(xiàn)實存在的高度不代表高租金的情況，或者最起碼不代表最高的租金標準這么一個情況。

　　以及包括我們可以看到已經(jīng)實現(xiàn)了最高租金的這些物業(yè)，它畢竟是經(jīng)歷過很多年的產(chǎn)品素質(zhì)打造，包括服務(wù)團隊完善的過程。

　　所以可能也會給到我們一個啟示，就是說當(dāng)我們?nèi)绻谧鲂碌某邔?，或者地標性建筑的時候，其實更多的關(guān)注點并不是直接導(dǎo)出這個項目短期之內(nèi)比周邊優(yōu)質(zhì)寫字樓一定更高收益的狀況，可能更多是需要對這個項目的配套服務(wù)，以及物管，以及產(chǎn)品自身打造方面下工夫。

　　這樣在未來，或者你的成熟期的時候你才能夠享受到高的回報率。

　　現(xiàn)場提問：對于超高層建筑來說回報期大概是多長？或者要得到合理的回報的話，大概要運營多長時間？

　　石堅濤：我覺得這要看當(dāng)?shù)氐氖袌觥１热缯f在打造一個地標性建筑物的時候，同時市場上有很多競爭的話，那就必須要把這個戰(zhàn)線拉長一點點。如果是只有一棟地標，競爭力沒有那么大的情況下，就可以把周期縮短。

　　當(dāng)然也要根據(jù)自己目標的定位，比如說在前期的營運階段的時候，怎么去吸引一些帶動這個地標、幫助這個地標去租賃的龍頭客戶。

　　然后到經(jīng)營的階段是最重要的階段，在這個經(jīng)營的階段怎么能夠把已經(jīng)進入這個大的客戶能夠維護好他們的關(guān)系，不讓他們走，從而不斷帶動租金上漲。這個才是自己要考量和多思考的角度。

　　林天春：其實每個開發(fā)商都有不一樣的期望值，所以從我的經(jīng)驗來看一般是7-10年，這也是最普遍、最理想的一個周期。最主要還是要看市場，如果市場需求和供應(yīng)不成匹配，那就必須把周期拉長。

　　如果供不應(yīng)求的話，那周期就縮短。所以這一塊要根據(jù)市場不一樣的情況來定，但是一般來說是7-10年。

　　現(xiàn)場提問：究竟超高層建筑管理起來難不難？如果難的話，最難的地方是什么？

　　吳沂城：現(xiàn)在對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商講超高層建筑的管理，包括對物業(yè)來講都是一個新的課題，因為畢竟在國內(nèi)做超高層也就是最近十來年的事情，成長成熟都是需要比較長時間的積累。

　　從人才的積累、技術(shù)的成熟，包括市場成熟這方面都是需要一些積累。但從現(xiàn)在來看，目前對于超高層建筑管理來講面臨兩個大的難題：一個是技術(shù)難題，一個是人才的難題。

　　技術(shù)的難題，就在于超高層所運營的無論是風(fēng)火水電，還有建筑方面的專業(yè)技術(shù)要求，應(yīng)該都是過去一些普通建筑所不能去達到的高度。它的專業(yè)要求、它的技術(shù)難度，相對來講要高的很多。

　　人才的難題，比方說像講超高層的話，這個突破記錄的速度很快，而人才的積累跟不上速度的需求。所以未來在超高層管理上的人才吸引和培養(yǎng)也是比較大的難題。

　　因為一棟樓的價值，第一個是在于產(chǎn)品本身，硬件；第二個是要有一個好的管理服務(wù)，這個都是要靠人。

　　如果沒有一個專業(yè)的人才，沒有一個優(yōu)秀的管理團隊的話，那么在今后的運營商都會面臨比較大的困難。

　　現(xiàn)場提問：營運方面很重要的就是能耗的控制，所以在能耗管理上，超高層建筑跟普通建筑相比有哪些不一樣的挑戰(zhàn)？

　　吳沂城：實際上超高層建筑的能耗是它運營里面最大的一塊，一個是能耗、一個是人工。那么能耗要得到比較合理的運用的話，應(yīng)該是從設(shè)計階段就要開始。設(shè)計階段開始，舉一個簡單的例子，比方說電，如果電的距離越長的話，它的電耗是越大。那么我們怎么樣在超高層里面合理供配電的設(shè)備，這是能耗方面。

　　第二，超高層主要是垂直交通的問題。比方說多少層的轉(zhuǎn)換層是最經(jīng)濟的轉(zhuǎn)換層，因為你從超高層的100樓下到1樓，這個成本是很高的。這個在設(shè)計階段都是要充分去考慮的。

　　還有空調(diào)怎么樣配備是最合適的？像超高層建筑在頂層和最下這一層，它的室外溫度是有所區(qū)別的。那么在建筑材料的選擇，比如玻璃幕墻，以及新風(fēng)系統(tǒng)的采集，這些都有區(qū)別的。怎么樣利用它的差別為能源的節(jié)約和合理的能源管理上提供一個好的解決方案，這都是需要去考慮的問題。

　　現(xiàn)場提問：從市場、運營、投資等方面可不可以總結(jié)一下中國的超高層建筑發(fā)展未來的趨勢是什么？

　　黃易里：對于中國超高層未來的發(fā)展趨勢，確實存在的就是結(jié)構(gòu)上面臨供求的矛盾，所以未來是需要更加謹慎地去看待這個市場，尤其是二三線城市里面需要大量產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入這個城市，可能更多是要結(jié)合政府的一些產(chǎn)業(yè)政策，或者一些扶持性的政策，這樣來拉動整個項目或者未來市場快速健康地發(fā)展。這是從供求方面初步的判斷。

　　第二，畢竟未來供應(yīng)的競爭壓力還是存在的，所以對于投資商或者開發(fā)商的角度來講，更多是由原本相對浮躁的心態(tài)可能會變的要更加的緩和一些，包括投資回報，以及運營成熟的時間周期，大家的期望值有可能是會要放緩下來。

　　第三，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有，超高層建筑它在很長一段時間，它無論是從形象還是從產(chǎn)品素質(zhì)本身，以及包括集聚的客戶來講，都會變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的表現(xiàn)。

　　林天春：從租戶的角度來看的話，選址的標準會越來越高。所以從開發(fā)商的角度，硬件是一方面、服務(wù)是一方面，另外是配套。

　　石堅濤：從營運商的角度來談，超高層建筑的發(fā)展其實是良性的競爭，不單是每一棟樓從硬件上更漂亮，從營運上每個開發(fā)商都在想辦法，從營運管理上不斷的提升、不斷的拉高。

　　而且超高層建筑，從側(cè)面看一下，它對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟體，當(dāng)?shù)卣?，還有中央商務(wù)區(qū)的帶動作用，這都是良性的競爭方面去發(fā)展。

　　吳沂城：第一，作為超高層，從過去單一的寫字樓變成垂直綜合體，里面有酒店、有寫字樓、有商場，實際上是一個垂直的大型綜合體。

　　那么這種垂直綜合體里面，它的功能、它的業(yè)態(tài)分布，它的合理運用是需要去綜合考慮的，不能簡單像過去建棟高樓作為寫字樓去考慮。

　　其中最重要的考慮是對人的問題，就是對人的需求、人的舒適感，綜合體里面不同的人需要得到不同的東西，要進行分析，所以更多的要關(guān)注人的因素。

　　第二，作為超高層建筑，過去可能更多的是追求建筑的高度。那么從超高層建筑的發(fā)展來講，更需要強調(diào)是追求設(shè)計的高度、管理的高度和服務(wù)的高度，而不是簡單的一個建筑體的高度。

　　第三，要去尋求合理投資價值的平衡點，就是綜合效能的問題。不是說建的高、投資越大，就表明未來投資回報就越高，可能要去尋求怎么樣找到平衡點，尋求價值最大化的，或者綜合效率最優(yōu)化的投資組合。

　　現(xiàn)場提問：資料顯示深圳在建的超高層有18棟，這個數(shù)字是什么時候的數(shù)字？未來入市會對深圳寫字樓市場造成怎樣的影響？

　　黃易里：世邦魏理仕做了一個統(tǒng)計匯總，現(xiàn)在統(tǒng)計土地已經(jīng)出讓出去，并且已經(jīng)相對明確它的建筑高度的物業(yè)，可以看到后續(xù)未來有18個超高層的供應(yīng)量。大概在230多萬方總的供應(yīng)量水平線上。

　　另外，從兩個角度來看這個問題：第一個是這18棟寫字樓它的分布情況怎么樣？其實世邦魏理仕也做了地域?qū)用娴姆植迹罴械氖莾蓚€片區(qū)，一個是福田區(qū)，以福田中心為主的包括周邊商務(wù)相對成熟的區(qū)域，這個是一個供應(yīng)比較集中的地方。第二個供應(yīng)比較集中的地方是后海和前海，主要是以總部經(jīng)濟主導(dǎo)為主的。

　　所以從整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，或者是它的分布結(jié)構(gòu)，以及包括它所面對的這個市場來看的話，其實在未來這五年，或者這個建筑建起來正常運營的5-8年周期里面，其實這個量還是相對比較合理的狀況。

　　第一是它的商務(wù)基礎(chǔ)是成熟的區(qū)，或者未來有大量政策引導(dǎo)，或者政策刺激的商務(wù)新區(qū)，所以它本身所具備的宏觀背景條件相對是比較成熟的。

　　第二是在大量的供應(yīng)物業(yè)里面，或者投資商、開發(fā)商自持自用的比例相當(dāng)?shù)母?，甚至有一些達到70%以上自持或自用的標準。

　　所以從這些角度可以看到對外放出去，真正拿到市場，真正對外供應(yīng)的量并沒有想象之中的那么龐大，更多的是以企業(yè)總部，或者企業(yè)自持的方式存在。

　　也許從數(shù)量上看起來大家會有點擔(dān)心，但是從細分下來這個結(jié)構(gòu)之后，會發(fā)現(xiàn)其實它的數(shù)量并沒有想象之中的那么大。所以世邦魏理仕對未來的預(yù)判是相對比較看好的狀況。

　　當(dāng)然回歸到具體每一個物業(yè)后面的租賃情況、租金實現(xiàn)情況怎么樣？這個可能還更多的要跟每一個物業(yè)它具體的開發(fā)水平，以及物業(yè)管理的水平，包括你的運營能力，這個是緊密相關(guān)的要素。

　　現(xiàn)場提問：如何實現(xiàn)超高層資產(chǎn)保值增值，有沒有具體的手段？可以簡單介紹一下深圳市片區(qū)式的租金狀況嗎？另外，怎么看長沙當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建一個838米項目的可行性？

　　林天春：長沙這800多米高的建筑我們確實在關(guān)注，但是現(xiàn)在沒什么太多的動靜，而且那個區(qū)域偏了一點。不是黃金地段，還是一個新的開發(fā)區(qū)。所以800多米高的建筑在這個區(qū)，這個需求有多高，還真是一個問號。目前它還是停工的狀態(tài)。

　　黃易里：關(guān)于深圳片區(qū)的租金，目前來講應(yīng)該深圳最高的還就是嘉里建設(shè)廣場的租金水平。大概也就是250元-300元/平方米，40層位置已經(jīng)突破300元，最高叫價400元/平方米，成交價是380元/平方米。這是目前可以看到在福田中心區(qū)比較高水平的租金狀況。

　　其實前海也有一些，像萬科的“萬科公館”也開始出來了，目前達到300元/平方米的租金水平。所以，從不同板塊來看的話，最成熟的是300多元到400元，最新的片區(qū)是300元出頭的水平。

　　吳沂城：實際上一棟樓建起來以后不是三幾十年，是百年大計，它在這么長的時間內(nèi)使它的資產(chǎn)價值都能夠得到充分體現(xiàn)的話，就在于管理和服務(wù)。

　　樓的價值就體現(xiàn)在租值、出租率，或者交易價格，如果這些價格是在穩(wěn)中有升，在逐步向上走，說明這個樓的保值增值是可以實現(xiàn)。

　　如果這個價格在往下走，說明這個樓日落西山，所以它的資產(chǎn)保值增值是根本談不上。但要實現(xiàn)逐步向上走的態(tài)勢，就是市場接受程度。市場租戶或者買家對這個樓的接受程度，一個是硬件，第二個是管理和服務(wù)。

　　但是硬件在經(jīng)過三五十年甚至更長時間以后，樓宇的設(shè)備設(shè)施，樓宇本體的狀況就很差。那么在寫字樓里面如果是這么一種感覺的話，租戶的選擇就是走人，那么這樣要保值增值根本是不可能的。

　　說遠一點，比如住宅，像國內(nèi)現(xiàn)在很多城市住宅建了二三十年以后變成了舊城改造的情況，這實際上對于一個不動產(chǎn)建設(shè)來講是非常可悲的事情，大家都在講百年大計。

　　所以現(xiàn)在所看到的，國內(nèi)跟國外相比，國內(nèi)二三十年的樓都覺得很老，國外的像曼哈頓都是少的有六七十年，長的有一百多年，但是根本不覺得曼哈頓那個片區(qū)有什么落后，現(xiàn)在仍然是代表全球最先進、最發(fā)達的一個區(qū)，所以他在保值增值方面應(yīng)該是有獨特方面，就是在物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理，當(dāng)然需要一些費用的投入，比如曼哈頓買個100萬美金的公寓，每個月需要交付的管理費用大概是1300美金-2000美金左右的水平，所以物業(yè)管理費和買價可以看得出來。

　　國內(nèi)目前對物業(yè)管理費壓的很低，這種管理在一定程度上只能叫物業(yè)服務(wù)費，不是物業(yè)管理費。物業(yè)管理費是什么概念？就是維護大樓表象的東西，維護大樓人工的支出，但是對大廈物業(yè)管理，真正對物管理方面的投資是捉襟見肘。

　　所以為什么很多樓經(jīng)過五年、十年、二三十年以后就很舊呢？因為沒有錢去做保養(yǎng)，所以只能讓它自然的老化。老化之后這個樓設(shè)備也不行了，停車場也不行了，公共區(qū)域到處都是斑斑點點，這樣樓的價值就無從談起。

　　所以要使得樓的保值增值實現(xiàn)的話，是要有好的管理，好的管理需要有一個合理的物業(yè)管理費的支持。

　　現(xiàn)場提問：深圳的摩天樓比起比較成熟的區(qū)域，紐約、香港，或者上海之間差距在哪里？

　　林天春：唯一比較大的區(qū)別，同一個行業(yè)在不同的區(qū)域要的面積是不一樣的，所以這一塊是會影響到整個樓的招租跟入住率，這個是有分別的。

　　把范圍放大一點，比如一個公司，在上海需要2000平方米，在深圳需求4000平方米，這是需要根據(jù)市場、根據(jù)環(huán)境他們對總部的考慮，對未來戰(zhàn)略的發(fā)展考慮，這個是會影響到需求的情況。

　　吳沂城：談到寫字樓的競爭力問題，其實做寫字樓也是要有積淀，也是要有本身成長的過程，建超高層不是老板主意的問題，更多是要對自身的開發(fā)能力、管理能力，本身的理念能達到什么樣的高度，如果這個高度達到了，所建出來的東西肯定是會被市場所接受。

　　黃易里：關(guān)于深圳超高層寫字樓跟其他片區(qū)的一些差別？如果從客戶的構(gòu)成角度里面來看的話，確實有這樣的差異性，因為畢竟深圳產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，除了金融產(chǎn)業(yè)之外，高科技的產(chǎn)業(yè)占的比重會很高。

　　第一，金融行業(yè)還是主要客戶的構(gòu)成，因為承租能力，包括本身形象要求是會比較高的。但是會有一個明顯差異的地方，就是科技類，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)，在深圳的比重非常的高，最高的可以將近有30%，這是蠻大的差別。

　　第二關(guān)于商業(yè)服務(wù)類，類似律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所，這個比重占客戶結(jié)構(gòu)的比例也相對來說是比較高的。

　　所以由于客戶結(jié)構(gòu)的變化，必然會對除了硬件層面，以及服務(wù)層面的要求之外，包括對面積可能也會不一樣，因為客戶本身每個行業(yè)對面積的需求也是不同，并沒有說像其他的城市里面對單層面積要求會那么高，這個就是深圳由于企業(yè)的情況所導(dǎo)致對建筑指標層面也有這樣的變化趨勢。

　　如果從技術(shù)層面，對綠色建筑的認證，包括對智能化的要求，這都是一個共性，大家都開始往這個方向去提升。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 何緣    審校：勞蓉蓉）