對(duì)于上市房企來(lái)講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)房企年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)與當(dāng)前市場(chǎng)“千方百計(jì)消化庫(kù)存”較大的關(guān)鍵。

　　張宏偉 數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續(xù)第4個(gè)月下跌，跌幅收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，74個(gè)城市環(huán)比下跌，26個(gè)城市環(huán)比上漲。

　　從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，盡管與上月相比，8月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月增加2個(gè)，其中漲幅在1%以上的有8個(gè)，較上月增加5個(gè)。但是，8月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量仍然有74個(gè)，其中跌幅在1%以上的有31個(gè)。

　　從8月份100個(gè)城市新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比變化城市特征來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來(lái)看，受銀行信貸緊縮、市場(chǎng)存銷(xiāo)比指標(biāo)高企等因素影響，市場(chǎng)去化壓力倍增，此時(shí)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素開(kāi)始采取“以?xún)r(jià)換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致100個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上月下跌0.59%，甚至仍然出現(xiàn)74個(gè)城市環(huán)比下跌，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌。

　　從8月份100個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比變化特征來(lái)看，最大的特征就是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲3.15%，漲幅較上月縮小1.57個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第8個(gè)月縮小。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7095元/平方米，環(huán)比下跌0.69%。

　　從十大城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，即使是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線(xiàn)城市等大中城市，市場(chǎng)形勢(shì)也不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，8月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為19226元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較上月收窄0.44個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲7.58%，漲幅較上月縮小2.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　這反映限購(gòu)政策調(diào)整以來(lái)尤其是8月份全國(guó)大中城市整體市場(chǎng)仍然不樂(lè)觀。

　　從短期內(nèi)來(lái)看，今年4月份以后限購(gòu)等調(diào)控政策出現(xiàn)定向?qū)捤桑?6個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中至少38個(gè)開(kāi)始調(diào)整限購(gòu)政策，比如天津、南寧、無(wú)錫、?？凇⑸蜿?yáng)、昆明、福州、武漢、廈門(mén)、南昌、石家莊、杭州、寧波、溫州、青島等城市限購(gòu)政策已經(jīng)調(diào)整或取消；除了調(diào)整限購(gòu)政策之外，福建、湖南、廣西、成都、武漢等部分地方政府開(kāi)始對(duì)樓市下“猛藥”，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開(kāi)帷幕。但是，這樣的“救市”措施這反而助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，一定程度上也不利于大中城市市場(chǎng)成交量拉開(kāi)節(jié)奏。從成交價(jià)格的角度來(lái)看，盡管第二季度開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)更貼近市場(chǎng)，但降價(jià)幅度普遍不是很大，市場(chǎng)成交量的收效并不好。當(dāng)前來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)雙方整體市場(chǎng)仍然處于博弈狀態(tài)，尤其是對(duì)于房企來(lái)講，仍然不肯有大范圍大幅降價(jià)的動(dòng)作，難以有大幅下跌的動(dòng)力。

　　而市場(chǎng)并不會(huì)止于此。事實(shí)證明，盡管有上述限購(gòu)等調(diào)控政策的定向?qū)捤纱胧?，各個(gè)地方政府也在發(fā)布“救市”措施，但是，其對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有太大的效果。

　　8月份以來(lái)，市場(chǎng)期待銀行首套房貸利率放松的預(yù)期仍然落空，盡管上海、北京、深圳等城市少數(shù)銀行出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠的現(xiàn)象，但是優(yōu)惠是有條件的，享受優(yōu)惠貸款的門(mén)檻也相對(duì)比較高，享受到優(yōu)惠的人群極其有限。事實(shí)上，房貸利率并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，從整體市場(chǎng)成交量表現(xiàn)來(lái)看同樣也沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。從未來(lái)9-10月市場(chǎng)成交量預(yù)期來(lái)看，在房貸利率還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下調(diào)的市場(chǎng)背景下，如果還沒(méi)有大幅降價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)，“金九銀十”市場(chǎng)銷(xiāo)售量能否持續(xù)回升也值得擔(dān)心，“金九銀十”就有可能變?yōu)?ldquo;銅九鐵十”。

　　從筆者與銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)人士交流結(jié)果來(lái)看，當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎，仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎地選擇自己的交易對(duì)手(投資的開(kāi)發(fā)商)，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)講，由于金融機(jī)構(gòu)偏好大型品牌企業(yè)的投資，仍然會(huì)面臨比較大的資金面的壓力，預(yù)計(jì)9-10月份甚至第四季度會(huì)有更多的中小企業(yè)面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于房貸來(lái)講，由于個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款等利率明顯高于首套房貸基準(zhǔn)利率(當(dāng)前首套房貸5年期基準(zhǔn)利率是6.55%)，即使首套房貸利率上浮5%，也難以超過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸、小額貸款的投資回報(bào)率，從這個(gè)角度來(lái)講，即使銀行等金融機(jī)構(gòu)有貸款額度，也不會(huì)過(guò)多投放到個(gè)人住房貸款上來(lái)，即使個(gè)別城市商業(yè)銀行房貸利率有局部松動(dòng)，也是有條件的，整體來(lái)看大多數(shù)城市商業(yè)銀行的個(gè)人按揭住房貸款政策仍然會(huì)偏緊。

　　從上述分析來(lái)看，大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸9-10月仍然偏緊，也不會(huì)立即下調(diào)首套房貸利率，房貸利率短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。因此，如果房企還沒(méi)有大范圍啟動(dòng)“以?xún)r(jià)換量”的市場(chǎng)策略，9-10月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)“去庫(kù)存”的壓力仍然會(huì)比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問(wèn)題會(huì)更加突顯，可能會(huì)有更多的房企尤其是中小房企面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　從上述分析來(lái)看，預(yù)計(jì)在2014年9-10月，由于銀行信貸持續(xù)緊縮還會(huì)影響市場(chǎng)成交放量，限購(gòu)等救市政策出臺(tái)也難以對(duì)低迷期市場(chǎng)起到比較大的刺激作用，房企勢(shì)必會(huì)調(diào)整自己的推盤(pán)策略，在年終到來(lái)之際爭(zhēng)取9-10月份最關(guān)鍵的一波行情，以盡可能縮小當(dāng)前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與年度指標(biāo)的差距。此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)勢(shì)必還會(huì)堅(jiān)持“跑量”的基本原則，“千方百計(jì)消化庫(kù)存”，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。

　　尤其是對(duì)于上市房企來(lái)講，在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段里，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，由于年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，企業(yè)資金面緊張等因素，房企勢(shì)必會(huì)采取相對(duì)應(yīng)的措施搶收“金九銀十”的業(yè)績(jī)，在9-10月加大推盤(pán)力度，使“以?xún)r(jià)換量”市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化。同時(shí)，不可避免地，一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目還會(huì)出現(xiàn)20-30%的大幅降價(jià)市場(chǎng)行為，并且大幅降價(jià)的樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越多。

　　因此，筆者預(yù)計(jì)在“金九銀十”這個(gè)時(shí)間段里樓市“降價(jià)潮”會(huì)真正來(lái)臨，甚至?xí)恢背掷m(xù)到年底。同時(shí)，對(duì)于上市房企來(lái)講，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)房企年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)與當(dāng)前市場(chǎng)“千方百計(jì)消化庫(kù)存”較大的關(guān)鍵。此時(shí)，適度的價(jià)格策略調(diào)整甚至大幅降價(jià)勢(shì)必成為大多數(shù)房企“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的選擇。

　　張宏偉 觀點(diǎn)媒體專(zhuān)欄作者