整體市場的冷清影響也同樣反映在個體樓盤的銷售策略中。9月6日，廣州中海譽城加推“央璟”組團，較上半年14500元/平方米的均價直降超過兩千。

　　觀點網(wǎng) 剛過去的一波中報發(fā)布會中，幾乎每家房企都會被問及對下半年的樓市預(yù)期，而大部分房企在市場回歸的認知中也都對下半年樓市的起色寄予了希望。

　　轉(zhuǎn)眼時間已推進到九月，全年僅剩四個月的當(dāng)口，傳統(tǒng)的九月樓市銷售旺季似乎仍未發(fā)揮出往年表現(xiàn)，作為一線城市的廣州甚至還走出了年內(nèi)低位水平。

　　據(jù)陽光家緣統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月1日-7日，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽801套，環(huán)比下降35%，同比下跌48.9%；銷售金額14.14億，環(huán)比下降29%。801套的周網(wǎng)簽套數(shù)同時成為廣州今年春節(jié)淡市后的最低值。

　　整體市場的冷清影響也同樣反映在個體樓盤的銷售策略中。9月6日，廣州中海譽城加推“央璟”組團，均價約12000元/平方米，折后最低單價11500元/平米，較上半年14500元/平方米的均價直降超過兩千。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，但9月首周廣州僅有的“試水”推貨的5個樓盤開盤都難稱理想，不足四成的首日去化率同樣是個信號。觀望濃厚、去化不足、新貨壓境，對開發(fā)商而言，金九銀十既是沖刺點，也將是一場考驗。

　　中海主力盤搶閘入市

　　9月初，即將加推新貨的中海譽城打出項目三周年特惠活動，5千元登記金可享10萬元房價減免，宣傳中更稱“優(yōu)惠幅度可謂空前”、“價格顛覆以往”。

　　9月6日，中海譽城推出“央璟”樓王單位南苑8棟79-139平方米二至四房產(chǎn)品，均價約12000元/平方米，單價折后最低約11500元/平方米。

　　據(jù)銷售人員介紹，項目下調(diào)了價格，就是“為了促進成交量”。對比最近半年14716元/平方米的網(wǎng)簽均價，此次中海譽城均價下調(diào)幅度約2700元/平方米。

　　在廣州蘿崗片區(qū)中，中海譽城可以算是市場認知度較高的項目。除去自2012年10月至今已有兩年的宣傳積累，中海譽城依靠專一的剛需定位也曾創(chuàng)下開盤“日光”的紀錄。

　　根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，該盤入市至今累計網(wǎng)簽套數(shù)3700余套。中海2013年報中，中海譽城也被點名列為物業(yè)銷售營業(yè)額的主要來源項目。

　　被認為是控制成本和保證高利潤優(yōu)等生的中海，緣何在廣州區(qū)域主力項目中發(fā)起了一波降價促銷潮？有業(yè)內(nèi)人士認為，該盤所在蘿崗區(qū)域入市樓盤多競爭激烈，其次整體市場觀望和冷淡的氛圍也是影響其促銷的重要原因。

　　然而，更值得注意的是，在當(dāng)前市況下如中海譽城一般曾有佳績表現(xiàn)的項目促銷效果也并不理想。世聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中海譽城加推貨量225套，首日去化率31%。當(dāng)“金九銀十”還在熱場時，市場對以價換量手段的應(yīng)激性下降，對開發(fā)商而言絕非樂觀信號。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心總監(jiān)瞿中奇分析指：“在開發(fā)商推貨量加大和銷售周期性的原因下，預(yù)計接下來廣州樓市成交量會有所上升，但是景氣度難以出現(xiàn)明顯回暖。”

　　余下四月樓市危機？

　　從陽光家緣統(tǒng)計的銷售數(shù)據(jù)來看，9月1日-7日廣州新建商品住宅網(wǎng)簽801套，環(huán)比下降35%，同比下跌48.9%；成交面積為9.19米，環(huán)比下降33%；銷售金額14.14億，環(huán)比下降29%。

　　對于數(shù)據(jù)的低迷，瞿中奇表示，有所滯后的網(wǎng)簽可能反映的是八月中上旬的認購情況，“但從9月第一周實際推貨的去化來看，往年那樣的成交熱潮確實沒有出現(xiàn)。”

　　據(jù)統(tǒng)計，上周廣州開盤項目共有5個，除中海譽城去化約三成外，其余四盤首日去化率僅約10-20%。“開盤首日去化率是衡量樓盤銷售的一個重要指標(biāo)，從目前整體去化約40%的水平來看，接下來市場成交預(yù)計不會特別樂觀。”

　　瞿中奇分析指，最近一個月中，廣州每周新增預(yù)售房源都維持在2000-3000套的高位，這意味著眾多開發(fā)商還是會利用9月下旬到“十一”黃金周的節(jié)點積極銷售，“因為新推貨基數(shù)上升，成交量會有上升起伏，但以首日去化率指標(biāo)來看，市場景氣度難以有明顯回暖。”

　　數(shù)據(jù)還顯示，8月廣州11區(qū)共發(fā)放45張預(yù)售證，新增住宅房源8919套，環(huán)比7月上漲28.91%，同比去年同期上升12.37%，創(chuàng)下近3個月以來的新高。9月首周新增房源仍居高不下，11張新增預(yù)售證合計3522套供應(yīng)。

　　萬套新貨壓境，以價格和促銷為營銷訴求點預(yù)計將成為開發(fā)商的重點。廣州樓盤的宣傳中，優(yōu)惠已是不二主題，更有新項目還未入市已經(jīng)展開促銷。例如位于蘿崗中新知識城板塊的萬科幸福譽，8月底開放銷售中心時立即打出“首付低至一成”口號做宣傳。

　　以廣州為大本營的某房企管理層曾對觀點新媒體表示，預(yù)計今年的樓市成交將淡到年底，“大家基本都是要盡力保證目標(biāo)的完成，但要求多高的增長幅度是不太可能的了。”另一房企高層也曾透露，今年廣州市況難料，量價能否真正回暖有待春節(jié)后見分曉。

　　瞿中奇認為，“廣州限購在近期放開的可能性很小，到今年底的樓市走向要看開發(fā)商的讓利程度和銀行貸款的支持力度。”其進一步指出廣州的限貸近期有松動跡象，但銀行利率調(diào)整底線絕不會低于基準(zhǔn)利率，效果有待觀察。