我們?cè)阡N售的量上面能夠得到保證，在產(chǎn)品的性價(jià)比上能夠得到客戶的擁護(hù)，另外我們加強(qiáng)推盤的渠道和方式還有力度能夠保證實(shí)現(xiàn)今年的銷售目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月28日，禹洲地產(chǎn)股份有限公司在香港發(fā)布中期業(yè)績(jī)。禹洲地產(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官林龍安出席現(xiàn)場(chǎng)，并表示對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較為樂(lè)觀，且禹洲旗下廈門和合肥的項(xiàng)目售價(jià)還將有些許上調(diào)。

　　2014年1-6月，禹洲地產(chǎn)合同銷售金額53.10億元，累計(jì)銷售面積50.36萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入39.24億元，同比上升280%。此外，禹洲地產(chǎn)上半年毛利表現(xiàn)突出，毛利同比增加328%至14.15億元，毛利率36.1%，股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增長(zhǎng)270%至5.59億元。

　　對(duì)此，禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡解釋稱，公司并未采取降價(jià)措施，對(duì)于毛利和毛利率的上漲給予了支撐，“上半年公司沒(méi)有對(duì)價(jià)格做調(diào)整，而且廈門、合肥部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格還在上調(diào)”，其稱今年禹洲地產(chǎn)毛利率有把握可保持30%的水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年禹洲地產(chǎn)平均售價(jià)為10546元/平方米，較2013年10499元/平方米均價(jià)略有上升。禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁蔡明輝表示，綜合考慮下半年可售貨量、去化率及銷售措施，公司對(duì)全年132億元目標(biāo)保持信心。

　　“從加強(qiáng)推盤的渠道和方式還有力度來(lái)看，能夠?qū)崿F(xiàn)今年的銷售目標(biāo)，我們也不會(huì)采取降價(jià)來(lái)達(dá)到我們的銷售目標(biāo)”，蔡明輝如是強(qiáng)調(diào)。

　　據(jù)蔡明輝透露，下半年禹洲地產(chǎn)可售貨量為150萬(wàn)平方米，在已經(jīng)進(jìn)入的城市中共有24個(gè)項(xiàng)目，并預(yù)計(jì)將推出位于上海、合肥、田徑和福州的4個(gè)全新項(xiàng)目。

　　此外，對(duì)于近期福建、合肥等地的限購(gòu)放開(kāi)，林龍安也持有較為樂(lè)觀的判斷，“下半年市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)比上半年更好一些，廈門和合肥板塊價(jià)格會(huì)略微上升一點(diǎn)?！?/p>

　　按照區(qū)域劃分，廈門和合肥為禹洲地產(chǎn)的銷售主力貢獻(xiàn)區(qū)，兩地已確認(rèn)銷售金額占比超過(guò)90%。而在拿地方面，大本營(yíng)海西區(qū)域同樣也是禹洲地產(chǎn)拓展的重點(diǎn)區(qū)域。

　　“包括廈門、福州、上海、合肥、天津以及海西、長(zhǎng)三級(jí)及環(huán)渤海板塊的一二線城市是我們的拓展重點(diǎn)”，林龍安表示，禹洲的買地準(zhǔn)則很明確，尤其在上述板塊外的三線城市均不在拿地考慮范圍。

　　此外，在公布中期業(yè)績(jī)的同時(shí)，禹洲地產(chǎn)也正式公告收購(gòu)香港一舊樓重建項(xiàng)目。林龍安表示，香港項(xiàng)目是其走向國(guó)際化的首個(gè)嘗試，但禹洲地產(chǎn)現(xiàn)階段以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主。據(jù)其透露，該項(xiàng)目位于中環(huán)堅(jiān)道，將建成為27層的高端住宅物業(yè)。

　　以下是禹洲地產(chǎn)股份有限公司2014年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年禹洲采取了哪些促銷方法？會(huì)不會(huì)有一些降價(jià)的措施？公司為什么不考慮發(fā)永續(xù)債？

　　蔡明輝：今年的整個(gè)銷售過(guò)程中，市場(chǎng)是屬于波動(dòng)比較大的態(tài)勢(shì)，禹洲地產(chǎn)也采取了各種方式促銷。首先有采取“老帶新”優(yōu)惠，禹洲地產(chǎn)20年的開(kāi)發(fā)中積累了大量老客戶，這些老客戶是我們非常忠誠(chéng)的客戶伙伴，透過(guò)他們老帶新，給予一定的回報(bào)，讓他們向社會(huì)推薦我們的產(chǎn)品，這是主要手段之一。第二個(gè)，通過(guò)合理的定價(jià)，根據(jù)市場(chǎng)情況合理定價(jià)。第三個(gè)，提高我們的產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，讓客戶用同樣的錢買到更好的產(chǎn)品。第四個(gè)，通過(guò)團(tuán)購(gòu)和一些公司、企業(yè)、單位合作，主要是用這些手段來(lái)大力推廣。

　　邱于賡：任何融資方式我們都會(huì)考慮，前提是成本要低一點(diǎn)。我們總的融資成本加起來(lái)是8.5%，凈利只有7%多，如果永續(xù)在市場(chǎng)上做頭兩年利率是10%到13%左右，對(duì)于我們來(lái)講這種成本偏高了，目前從資金和發(fā)展來(lái)看，沒(méi)有必要借永續(xù)債。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：禹洲在香港收購(gòu)了一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)建高級(jí)住宅嗎？今后會(huì)不會(huì)繼續(xù)在香港尋找項(xiàng)目？是買地塊還是尋找一些小的項(xiàng)目發(fā)展？

　　林龍安：我們今天有一個(gè)公告，在香港收購(gòu)了一個(gè)海外物業(yè)公司，這本身是公司實(shí)力的進(jìn)一步表示。禹洲開(kāi)始有意識(shí)地拓展海外市場(chǎng)，標(biāo)志著公司開(kāi)始走向國(guó)際化，讓公司業(yè)務(wù)進(jìn)一步壯大。

　　第二個(gè)，禹洲主力業(yè)務(wù)仍然是中國(guó)大陸市場(chǎng)，公司會(huì)堅(jiān)定不移的“立足海西，建設(shè)中國(guó)”的戰(zhàn)略，開(kāi)拓海西、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海板塊。我們拓展海外市場(chǎng)的步伐會(huì)比較謹(jǐn)慎，不會(huì)盲目大舉進(jìn)攻，會(huì)尋找適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)，配合集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展做出有力的判斷。

　　香港這個(gè)項(xiàng)目是舊樓重建，將做一個(gè)27層的高端物業(yè)，面積是3.3萬(wàn)尺左右，而且這塊地位于堅(jiān)道，是一個(gè)半山的好位置。公司對(duì)于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)前景還是有期待的，這是個(gè)良好的機(jī)遇，也是公司第一次在香港本土開(kāi)發(fā)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：香港這個(gè)物業(yè)會(huì)變成大型的公寓還是酒店？這個(gè)物業(yè)大約要投資多少資金？

　　邱于賡：這個(gè)項(xiàng)目改造成酒店的過(guò)程比較長(zhǎng)，耗費(fèi)的時(shí)間也比較長(zhǎng)，所以我們不會(huì)考慮，我們會(huì)作為住宅開(kāi)發(fā)，有可能會(huì)出租或者出售，下面的商業(yè)也是同樣的操作方法。

　　這個(gè)項(xiàng)目幾乎不需要什么自有資金去開(kāi)發(fā)，因?yàn)槲覀兛梢酝ㄟ^(guò)銀行貸款，貸款大約接近我們收購(gòu)的價(jià)格，另外可能會(huì)通過(guò)預(yù)售或者通過(guò)其他模式籌到資金，所以這個(gè)項(xiàng)目真正需要的資金不多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這個(gè)項(xiàng)目可建的樓面面積是多少？為什么會(huì)選擇香港樓市火熱的時(shí)候進(jìn)入香港買住宅的重建項(xiàng)目？公司打算國(guó)際化嗎？現(xiàn)在有沒(méi)有在看其他地方的項(xiàng)目？

　　林龍安：這個(gè)項(xiàng)目總建筑面積是3.3萬(wàn)尺，重建完作為高端物業(yè)來(lái)出售。我們跟蹤這個(gè)項(xiàng)目有一段時(shí)間了，不是說(shuō)在高峰期才拿的，應(yīng)該說(shuō)在前不久已經(jīng)談了很長(zhǎng)時(shí)間。第二個(gè)，我們對(duì)香港樓市前景還是很期待的。第三個(gè)，這個(gè)項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)很明顯，可以滿足中環(huán)高級(jí)白領(lǐng)階層的需求，所以我們還是充滿信心的。

　　至于說(shuō)公司是不是在開(kāi)拓海外眾多市場(chǎng)，我再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，公司仍然以中國(guó)大陸市場(chǎng)為主，堅(jiān)定不移執(zhí)行立足海西，建設(shè)中國(guó)，立足海西板塊、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海板塊在一二線城市拓展。香港的這個(gè)投資只是嘗試，一方面是公司實(shí)力的進(jìn)一步表現(xiàn)，另外是讓公司走向國(guó)際化的一個(gè)嘗試。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年的推貨量是多少，會(huì)不會(huì)考慮有一些降價(jià)的措施來(lái)促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)？上半年土地拓展相對(duì)少一些，公司在福建省外的土地拓展的策略是怎么樣的？

　　蔡明輝：今年下半年我們整個(gè)推盤的總量大概是150萬(wàn)平方米，在我們已經(jīng)進(jìn)入的城市里面有24個(gè)項(xiàng)目。今年能夠確保全年業(yè)績(jī)的完成，在銷售方面，每個(gè)城市加強(qiáng)推盤力度，還有加強(qiáng)產(chǎn)品的組合，主要是通過(guò)老帶新，還有合理的定價(jià)、團(tuán)購(gòu)、提高產(chǎn)品性價(jià)比等等手段，讓客戶用同樣的錢能夠買到更好的產(chǎn)品，增強(qiáng)他們的購(gòu)買欲望，實(shí)現(xiàn)我們整個(gè)銷售的目標(biāo)。

　　因?yàn)槲覀冊(cè)阡N售的量上面能夠得到保證，在產(chǎn)品的性價(jià)比上能夠得到客戶的擁護(hù)，另外我們加強(qiáng)推盤的渠道和方式還有力度能夠保證實(shí)現(xiàn)今年的銷售目標(biāo)。我們也不會(huì)采取降價(jià)，從而產(chǎn)生市場(chǎng)上的惡性競(jìng)爭(zhēng)來(lái)達(dá)到我們的銷售目標(biāo)。

　　下半年我們?cè)谕恋孬@取方面，首先立足海西，因?yàn)楹Ｎ魇俏覀兾磥?lái)發(fā)展的重點(diǎn)。另外，我們會(huì)重點(diǎn)在已經(jīng)進(jìn)入的一、二線城市進(jìn)一步拓展，因?yàn)槲覀兡壳霸谑⊥膺M(jìn)入的主要都是大城市，像上海、天津、福州、廈門這些大城市加強(qiáng)土地儲(chǔ)備。對(duì)于省外的市場(chǎng)，一、二線城市，尤其是省會(huì)城市我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注土地市場(chǎng)的信息，利用市場(chǎng)的機(jī)會(huì)加強(qiáng)收購(gòu)和兼并，通過(guò)這些手段來(lái)保證我們充裕的土地儲(chǔ)備。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才說(shuō)下半年買地力度會(huì)加大，有沒(méi)有預(yù)算，大概會(huì)用多少錢買地？有沒(méi)有定一個(gè)買地的目標(biāo)？

　　林龍安：我們買地會(huì)加大力度，作為一個(gè)上市公司，我們一直很重視負(fù)債率，去年是70%多，現(xiàn)在降到了67%左右。對(duì)董事會(huì)來(lái)講，對(duì)集團(tuán)來(lái)講，要求團(tuán)隊(duì)以銷售來(lái)加大現(xiàn)金，強(qiáng)調(diào)銷售是第一要?jiǎng)?wù)，然后來(lái)布局土地儲(chǔ)備，而不是盲目地去拿多少土地。

　　我們下半年第四季度可以有30億左右的錢用來(lái)購(gòu)置土地，當(dāng)然我們還會(huì)強(qiáng)化我們的銷售進(jìn)度，如果銷售能夠超標(biāo)，或者銷售能夠更好，我們可能布局會(huì)更快，而且我們整個(gè)戰(zhàn)略布局會(huì)更好。

　　我們買地的準(zhǔn)則很明確，除了我們已經(jīng)進(jìn)入的一、二線城市布局以外，包括海西、廈門、福州，然后是上海、合肥、天津，還有這三個(gè)板塊的熱點(diǎn)城市，其他城市我們不考慮，特別是三線城市我們不考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：那30億的土地預(yù)算里面具體打算會(huì)用掉多少，還是30億全部用掉？

　　林龍安：這個(gè)根據(jù)機(jī)會(huì)來(lái)看，如果有好的項(xiàng)目，我們就全部用出去。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：合肥、福建都說(shuō)要放開(kāi)限購(gòu)，公司怎么看待這個(gè)市場(chǎng)走向？?jī)r(jià)格方面會(huì)不會(huì)做調(diào)整？

　　林龍安：下半年市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)比上半年更好一些，會(huì)更透明化，更陽(yáng)光一點(diǎn)。價(jià)格方面，廈門和合肥板塊會(huì)略微上升一點(diǎn)，其他地方我們會(huì)根據(jù)每個(gè)城市的情況來(lái)調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年150萬(wàn)平方米估計(jì)有多少貨值？

　　邱于賡：貨值大約120億-150億港元左右，所以有把握做到全年目標(biāo)，因?yàn)橄掳肽甑氖袌?chǎng)有放松。當(dāng)然這兩個(gè)月還反映不出來(lái)，再之后則會(huì)有所改善。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年公司的毛利率也比較高，下半年會(huì)不會(huì)犧牲一些毛利率增加銷售量？

　　邱于賡：上半年毛利率大概接近40%，全年整體毛利率比較有把握在30%以上。犧牲部分毛利率可以增加銷售量，但是我們會(huì)衡量現(xiàn)金需要和毛利率水平。因?yàn)槭蹆r(jià)低了去化可以加快，但賺得利潤(rùn)就少了，所以在現(xiàn)金方面有必要時(shí)才會(huì)犧牲毛利去回款。

　　當(dāng)然如果有好的地塊出現(xiàn)，不排除犧牲一點(diǎn)點(diǎn)毛利率去回流現(xiàn)金，但如果沒(méi)有合適的項(xiàng)目也沒(méi)有必要，因?yàn)槲覀冑Y金壓力其實(shí)很小，一年到期債務(wù)20億，沒(méi)有信托也沒(méi)有高利息負(fù)債，現(xiàn)金有70多億。所以銷售的壓力很小，沒(méi)有必要急著增加銷售量，主要還是看整體的市場(chǎng)情況。

（發(fā)稿：見(jiàn)習(xí)編輯 羅舒晗    審校：武瑾瑩）