通過(guò)半年來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，下半年限購(gòu)取消，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “杭州的低迷時(shí)期已經(jīng)過(guò)去”，眾安房產(chǎn)董事長(zhǎng)施侃成在8月28日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，通過(guò)新一輪的調(diào)控，杭州的市場(chǎng)會(huì)更加健康。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候，其實(shí)對(duì)于投資者來(lái)講是最好的整合機(jī)會(huì)。”施侃成似乎對(duì)于本輪樓市調(diào)整還是比較樂(lè)觀。他進(jìn)一步指出，通過(guò)半年來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，下半年限購(gòu)取消，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

　　然而，杭州作為眾安的主戰(zhàn)場(chǎng)，市場(chǎng)的變化對(duì)其銷(xiāo)售的必然有影響。不過(guò)眾安房產(chǎn)副總裁樓一飛表示，隨著限購(gòu)放開(kāi)對(duì)眾安的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)有一個(gè)全面的改觀，所以下半年看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　業(yè)績(jī)方面，據(jù)施侃成介紹，2014年上半年眾安物業(yè)確認(rèn)銷(xiāo)售金額9.8億元，銷(xiāo)售面積80276平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為12211元每平方米，同比增長(zhǎng)28%。按區(qū)域分類(lèi)，浙江省占71%，安徽省占29%。

　　值得注意的是，眾安房產(chǎn)上半年毛利潤(rùn)2.6億元，比去年同期減少41.8%。毛利率今年上半年達(dá)到26%，比去年減少11.8%。

　　對(duì)于毛利率下降，施侃成解釋稱(chēng)，主要是所售的物業(yè)不一樣，上半年銷(xiāo)售產(chǎn)品的毛利比較低，導(dǎo)致整體毛利率的下降。他相信，目前在售的11個(gè)項(xiàng)目以及新推的8個(gè)項(xiàng)目都將改善毛利率水平。

　　關(guān)于分拆中國(guó)新城市上市，施侃成表示其價(jià)值對(duì)于眾安房產(chǎn)來(lái)說(shuō)是有加分的。他指出，中國(guó)新城市目前市值35億元，按照眾安房產(chǎn)持股70%計(jì)算，價(jià)值接近25億元。

　　據(jù)施侃成透露，兩個(gè)上市平臺(tái)拓展方向有所不同，“眾安房產(chǎn)將專(zhuān)注做房地產(chǎn)，中國(guó)新城市將專(zhuān)注在城鎮(zhèn)化發(fā)展方向上，包括養(yǎng)老、養(yǎng)生方面”。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷變化，施侃成稱(chēng)，眾安以現(xiàn)金管控，提高運(yùn)營(yíng)效率的“兩平兩快”的策略應(yīng)對(duì)。

　　這個(gè)策略同樣應(yīng)用在拿地上，施侃成表示，眾安始終保持在現(xiàn)金流穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況下謹(jǐn)慎獲得土地，以低成本方式進(jìn)行拓展。同時(shí)，以長(zhǎng)三角主要經(jīng)濟(jì)縣市繼續(xù)復(fù)制。

　　上半年，眾安以7.36億元拿下杭州市蕭山區(qū)一宗商住地塊，平均樓面價(jià)5330元每平方米。施侃成表示下半年會(huì)繼續(xù)謹(jǐn)慎拿地，但不排除在杭州主城區(qū)拿地。

　　截至2014年6月30日，眾安房產(chǎn)總土儲(chǔ)建筑面積659萬(wàn)平方米，樓面價(jià)平均是1050元每平方米。主要分布在浙江與安徽兩個(gè)省份，其中浙江省占70%，安徽省占26%，江蘇省占4%。

　　按業(yè)態(tài)來(lái)分，80%是住宅，15%是商業(yè)及辦公，5%是酒店。按開(kāi)發(fā)量來(lái)分，48%是作為未來(lái)開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備面積，正在開(kāi)發(fā)的有43%，已經(jīng)竣工待售的占9%。

　　以下為眾安房產(chǎn)2014中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年上半年的毛利率和凈利率都有一定程度的下降，另外開(kāi)發(fā)物業(yè)產(chǎn)生的毛利也下降了，下半年公司對(duì)這個(gè)問(wèn)題有什么樣的應(yīng)對(duì)方案？隨著中國(guó)新城市成功分拆上市之外，眾安這邊的資產(chǎn)有一定程度的減少，這方面會(huì)不會(huì)影響到眾安在資本市場(chǎng)的融資能力，能不能透露下半年的融資計(jì)劃？

　　施侃成：毛利率的下降主要是我們所售的物業(yè)不一樣，上半年主要銷(xiāo)售是余姚的項(xiàng)目和百馬山大廈，這兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的毛利率比較低。下半年我們會(huì)改善毛利率，會(huì)恢復(fù)到正常的毛利率水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年可以改善毛利率的項(xiàng)目有多少？

　　施侃成：下半年可以改善毛利的項(xiàng)目有很多，現(xiàn)在我們已經(jīng)在售的是11個(gè)項(xiàng)目，下半年有8個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都會(huì)改善總體的毛利率水平。中國(guó)新城市分拆上市以后，我們作為它的大股東，持有70.3%股權(quán)。

　　中國(guó)新城市以后將廣泛地拓展以養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅游和中國(guó)新城市、城鎮(zhèn)化的方向，而且工作發(fā)展進(jìn)程比較好。中國(guó)新城市分拆上市后，價(jià)值充分體現(xiàn)，目前市值已經(jīng)到了35億，眾安房產(chǎn)持有70%的股份，相當(dāng)接近25億的價(jià)值。

　　當(dāng)然中國(guó)新城市的價(jià)值對(duì)于眾安房產(chǎn)來(lái)說(shuō)是加分的，它對(duì)市場(chǎng)和業(yè)務(wù)的拓展方面具有明顯的拓展方向和市場(chǎng)前景。眾安房產(chǎn)將專(zhuān)注做房地產(chǎn)，中國(guó)新城市將專(zhuān)注在城鎮(zhèn)化發(fā)展方向上，養(yǎng)老、養(yǎng)生方面，力量在不斷地加強(qiáng)，拓展能力也在不斷加強(qiáng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有很多城市都放松了限購(gòu)，眾安在杭州的銷(xiāo)售情況如何？這是不是表示內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖了？

　　樓一飛：限購(gòu)的放寬帶來(lái)房地產(chǎn)的回暖，從前段時(shí)間幾十個(gè)城市的限購(gòu)放開(kāi)，特別是沖擊浙江省主城區(qū)杭州，從七月份開(kāi)始杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)蒸蒸日上。比如像萬(wàn)科的8個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，一天的銷(xiāo)售額就達(dá)到10億，也充分體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力還是很強(qiáng)。

　　對(duì)眾安以后的銷(xiāo)售也帶來(lái)了很大的提升空間，從8月份開(kāi)始眾安集團(tuán)旗下的項(xiàng)目因?yàn)橄拶?gòu)的放開(kāi)，銷(xiāo)售行情在逐步改善，特別是改善型住宅。在限購(gòu)沒(méi)有放開(kāi)以前，我們的大部分銷(xiāo)售是剛性需求，所以導(dǎo)致上半年毛利率的下降，因?yàn)閯傂孕枨蟮漠a(chǎn)品畢竟毛利率比較低。

　　限購(gòu)放開(kāi)以后，我們的改善型住宅，高端住宅去化都在大幅度提升，我們的利潤(rùn)還是體現(xiàn)在高端產(chǎn)品上。我們預(yù)計(jì)下半年銷(xiāo)售勢(shì)頭，隨著限購(gòu)放開(kāi)以后，對(duì)公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)有一個(gè)全面的改觀，所以下半年看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售雖然回暖，但是降價(jià)的情況也有很多，公司對(duì)杭州市場(chǎng)的看法如何，特別是關(guān)于降價(jià)。下半年有沒(méi)有在杭州拿地的打算？

　　施侃成：眾安始終堅(jiān)持低成本拓展，市場(chǎng)形勢(shì)不好的時(shí)候其實(shí)是拿地的最好機(jī)會(huì)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候，其實(shí)對(duì)于投資者來(lái)講是最好的整合機(jī)會(huì)。因?yàn)楹贾菔菍儆陂L(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，也是中國(guó)房地產(chǎn)所有百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入度最高的城市，這意味著這個(gè)城市的市場(chǎng)潛力巨大，吸引全國(guó)的房地產(chǎn)在杭州開(kāi)發(fā)。

　　同時(shí)，也標(biāo)志著對(duì)市場(chǎng)的敏感度高于其他城市，包括今年杭州開(kāi)始率先降價(jià)銷(xiāo)售，這都是市場(chǎng)敏感度的表現(xiàn)。通過(guò)半年來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，下半年限購(gòu)取消，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

　　市場(chǎng)的量開(kāi)始恢復(fù)，我相信未來(lái)的幾個(gè)月，杭州的房地產(chǎn)還會(huì)在銷(xiāo)售方面逐步上升。所以杭州的低迷時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，通過(guò)新一輪的調(diào)控，杭州的市場(chǎng)會(huì)更加健康，會(huì)吸引更多的投資者，所以我們會(huì)繼續(xù)謹(jǐn)慎的拿地，不排除在主城區(qū)拿地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：對(duì)杭州很多項(xiàng)目降價(jià)怎么看？

　　施侃成：房地產(chǎn)從個(gè)案中我認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)是以企業(yè)行為所產(chǎn)生的，由企業(yè)的現(xiàn)金流，企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)所決定。一個(gè)城市中有漲的地方，也有跌的地方，這說(shuō)明他已經(jīng)有消費(fèi)者來(lái)決定市場(chǎng)的主導(dǎo)。杭州的濱江區(qū)，西部區(qū)的房?jī)r(jià)都在漲，降的都是偏遠(yuǎn)的地方，市場(chǎng)供應(yīng)量很大的地方都在跌。

　　我認(rèn)為個(gè)別樓盤(pán)的降價(jià)不意味著杭州整個(gè)市場(chǎng)的狀況，就像全國(guó)的天氣預(yù)報(bào)一樣，有的地方下雨，有的地方晴天。這個(gè)市場(chǎng)會(huì)很正常，而且在這種大的政策背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)更加趨于市場(chǎng)化運(yùn)作。