雖然，目前的毛利率水平對(duì)遠(yuǎn)洋來講是最低水平，但預(yù)計(jì)下半年到明年會(huì)逐步改善。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月26日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布中報(bào)顯示，上半年公司的毛利率按年下跌4個(gè)百分點(diǎn)至20%的歷史新低。對(duì)此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資部總經(jīng)理王洪輝于27日香港中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，毛利率下跌“主要原因是上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中有高價(jià)地項(xiàng)目造成，同時(shí)有6個(gè)新項(xiàng)目在上半年首次結(jié)轉(zhuǎn)”。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)看來，因資產(chǎn)核算方法略有差異，每個(gè)公司的毛利率情況不同，以凈利潤為標(biāo)準(zhǔn)去考量遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績(jī)會(huì)更準(zhǔn)確。

　　據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中報(bào)披露，截至2014年6月30日止六個(gè)月，其營業(yè)額為178.40億元，同比增長(zhǎng)約96%；毛利達(dá)35.18億元，同比增長(zhǎng)61%；公司擁有人應(yīng)占溢利及核心利潤分別達(dá)22.39億元和19.44億元，較上年分別上升58%和115%。

　　相比上半年毛利率的走低，市場(chǎng)更關(guān)注遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在下半年到明年逐步改善毛利率的一系列舉措。

　　業(yè)績(jī)會(huì)上，王洪輝表示，未來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將繼續(xù)加快去化速度，加大回款力度，把握客戶需求，提高產(chǎn)品營造能力以改善毛利率。

　　據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年的去化率水平保持在50%左右，預(yù)計(jì)全年去化率也將在這個(gè)水平上。

　　該公司又稱，上半年銷售基本完成同期計(jì)劃，區(qū)域貢獻(xiàn)更趨均衡；下半年，公司將更堅(jiān)定去存貨，同時(shí)將依據(jù)市場(chǎng)合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，定位剛需和首改產(chǎn)品來改善客戶。

　　除加快去化及調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)外，王洪輝續(xù)指，公司未來收購?fù)恋貢r(shí)會(huì)考慮項(xiàng)目回報(bào)，包括毛利率需超過30%，投資回報(bào)率要高于25%。

　　截至2014年6月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備面積約2200萬平方米，平均土地成本約每平方米3100元，可滿足未來3-5年的業(yè)務(wù)需要。

　　拿地策略上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示依然堅(jiān)持四項(xiàng)原則，即堅(jiān)持財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)持區(qū)域深耕；堅(jiān)持規(guī)模適度，拿中等規(guī)模的項(xiàng)目；堅(jiān)持團(tuán)隊(duì)匹配，為能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)多配土地資源。

　　此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)明確將進(jìn)一步鞏固完善一二線城市土地儲(chǔ)備，并逐步增加經(jīng)營性物業(yè)的土地儲(chǔ)備，為中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡做好準(zhǔn)備，推動(dòng)業(yè)務(wù)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。從其截至8月26日新獲取的10個(gè)項(xiàng)目也可以看出，其中60%左右仍位于一二線城市。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還明確表示，將繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市，完善一二線布局，并逐步退出供過于求的三四線城市。

　　1-6月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)額約占總營業(yè)額的91%。北京作為該集團(tuán)的總部，貢獻(xiàn)的總營業(yè)額約占35%(2013年上半年：29%)，達(dá)到62.33億元。其他一二線城市包括大連、天津、上海、杭州、青島及深圳的總營業(yè)額為99.96億元，占總營業(yè)額約56%。

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司2014年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司上半年平均去化率維持在什么水平？下半年將如何提升去化率？

　　管理層：公司上半年去化率水平保持在50%左右，全年去化率也將在這個(gè)水平上。

　　上半年銷售基本完成同期計(jì)劃，區(qū)域貢獻(xiàn)更趨均衡。下半年，公司將更堅(jiān)定去存貨，同時(shí)將依據(jù)市場(chǎng)合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以主流產(chǎn)品為主，定位剛需和首改產(chǎn)品來改善客戶，推出適銷對(duì)路的產(chǎn)品，采取靈活的價(jià)格策略。

　　在營銷方面，公司將積極行動(dòng)、靈活應(yīng)對(duì)，通過多種舉措達(dá)成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，有信心完成全年400億的銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：未來公司會(huì)不會(huì)調(diào)整拿地策略？

　　管理層：截至2014年6月30日，集團(tuán)擁有的土地儲(chǔ)備面積約2200萬平方米，平均土地成本約每平方米3100元，可滿足未來3-5年的業(yè)務(wù)需要。

　　拿地策略方面，遠(yuǎn)洋依然堅(jiān)持四項(xiàng)原則，即堅(jiān)持財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持區(qū)域深耕，堅(jiān)持規(guī)模適度，拿中等規(guī)模的項(xiàng)目，堅(jiān)持團(tuán)隊(duì)匹配，為能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)多配土地資源。

　　未來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將進(jìn)一步鞏固完善一二線城市土地儲(chǔ)備，并逐步增加經(jīng)營性物業(yè)的土地儲(chǔ)備，為中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡做好準(zhǔn)備，推動(dòng)業(yè)務(wù)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目前，很多地區(qū)已經(jīng)放松限購，管理層怎么看待北京限購政策？

　　管理層：我們認(rèn)為北京市場(chǎng)限購不會(huì)取消，因?yàn)楸本┑某鞘泄δ芏ㄎ粵Q定了它必須要限制人口。而限購是限制人口的一項(xiàng)措施，簡(jiǎn)單的通過戶籍限制人口有悖于國家逐步放開人口自由流動(dòng)的方向，但迫于北京的資源、環(huán)境壓力，又必須要控制人口。對(duì)其他城市來說，限購是為了調(diào)控市場(chǎng)，但對(duì)北京來說，限購是為了控制人口，從這個(gè)角度來講，房地產(chǎn)形勢(shì)的變化對(duì)北京取消限購沒有直接影響。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)在北京市場(chǎng)完成銷售目標(biāo)很有信心，公司在北京擁有15年以上的經(jīng)營歷史，并在北京擁有多達(dá)15個(gè)左右的開發(fā)項(xiàng)目，北京市場(chǎng)的銷售目標(biāo)約占集團(tuán)整體銷售目標(biāo)的30%，從目前情況來看，完成銷售目標(biāo)是沒有問題的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年毛利率按年下跌4個(gè)百分點(diǎn)至20%的歷史新低，請(qǐng)你們解釋一下毛利率下滑的原因？公司今后將如何改善？

　　管理層：每個(gè)公司的毛利率情況不同，資產(chǎn)、核算方法略有差異，關(guān)注遠(yuǎn)洋的凈利潤更準(zhǔn)確。上半年在市場(chǎng)下行的調(diào)整期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)核心凈利率11%，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)，充分體現(xiàn)了公司出色的經(jīng)營管理能力。

　　目前公司毛利率低，主要原因是上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中有高價(jià)地項(xiàng)目造成，同時(shí)有6個(gè)新項(xiàng)目在上半年首次結(jié)轉(zhuǎn)。雖然，目前的毛利率水平對(duì)遠(yuǎn)洋來講是最低水平，但預(yù)計(jì)下半年到明年會(huì)逐步改善。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將積極控制毛利后稅費(fèi)，重點(diǎn)降低毛利前建安成本；采取靈活的價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)步提升；繼續(xù)加快去化速度，加大回款力度；抓項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，保證開發(fā)周期；改善管理，提升內(nèi)部效率；把握客戶需求，提高產(chǎn)品營造能力改善毛利率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下半年發(fā)展策略是什么？

　　管理層：第一，我們將加快去化速度，加大回款力度，合理籌劃支出，采取靈活的價(jià)格策略，抓項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，保證開發(fā)周期，提高周轉(zhuǎn)效率，以實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

　　第二，公司將控制毛利后稅費(fèi)，重點(diǎn)降低毛利前四項(xiàng)建安成本；實(shí)施成本管控前置，成本目標(biāo)剛性；提高戰(zhàn)略采購比例，通過海鷗II系統(tǒng)固化管理流程。

　　第三，抓住機(jī)會(huì)，調(diào)整結(jié)構(gòu)。加大反周期土地獲取力度，處置低周轉(zhuǎn)、低效益資產(chǎn)，并繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市，完善一二線布局，逐步退出供過于求的三、四線城市；調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以主流產(chǎn)品為主，定位剛需及剛需改善客戶。