本環(huán)節(jié)討論主題是：基金盛宴

主持嘉賓：華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生

討論嘉賓：瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光先生

高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫先生

德信資本董事長陳義楓先生

河南昌建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁郭雷先生

盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司首席執(zhí)行官李萬明先生

鼎信長城基金副總裁章洪昌先生

合凡基金總經(jīng)理姜海先生

筆夫：大家下午好！臺(tái)上這幾位是我們博鰲房地產(chǎn)論壇真正的臺(tái)柱子，因?yàn)橐慌_(tái)演出唱到最后的人就是他們的臺(tái)柱子，他們每次都被安排到最后，昨天蘇鑫還跟我抱怨說，說明我們房地產(chǎn)基金還不是最重要，因?yàn)槭桥旁谧詈蟮?。但是我認(rèn)為是最重要的，讓我們用熱烈的掌聲歡迎幾位嘉賓。

去年也是我主持的這個(gè)環(huán)節(jié)，臺(tái)上絕大部分都參與了。去年我們提到了房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)一些危機(jī)，還有提到利率市場化對房地產(chǎn)市場的影響。去年一年，金融市場發(fā)生最重要的事情是利率市場化，利率市場化對整個(gè)金融市場產(chǎn)生了非常重大的影響。在我們房地產(chǎn)基金這個(gè)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場到底產(chǎn)生了什么影響呢？我不是特別清楚。所以想請臺(tái)上的幾位嘉賓對這個(gè)問題來談?wù)劇?/p>

沈建光：我覺得利率市場化現(xiàn)在面臨最大的問題就是財(cái)政改革還沒有開始，現(xiàn)在大量的企業(yè)需要貸款，由于利率市場化，很多的銀行利率都在上升，這是現(xiàn)在融資難、融資貴的一個(gè)問題。只有財(cái)政改革、國企改革之后，這個(gè)問題可能才能得到解決。央行現(xiàn)在起到的作用還沒有這些改革的作用大，目前來看，整個(gè)利率市場化對全社會(huì)的利率水平還是起到了推高的作用。

蘇鑫：我覺得兩年左右利率會(huì)下降，一個(gè)樸素的觀點(diǎn)就是中國不缺錢。如果利率下降以后，可能對房地產(chǎn)金融是好事，現(xiàn)在大量老百姓的錢通過信托進(jìn)入房地產(chǎn)，以前是買房、炒房。信托這么高的收益是不可持續(xù)的，大量的利用信托發(fā)展的房企，它的盈利是有問題的。

陳義楓：我簡單回顧一下去年的情況，我記得去年我們在這個(gè)地方提出一個(gè)觀點(diǎn)，我們要迎接弱周期的思想準(zhǔn)備。我覺得今年，我們需要用一年左右的時(shí)間期待長周期。我覺得周期是一個(gè)好東西，可以有好的機(jī)遇。講到利率市場化的影響，我覺得這個(gè)影響是非常顯著的，但是它卻是多方面影響，漸進(jìn)式影響。比如說存款利率市場化，中國是一個(gè)非常有特色的漸進(jìn)式的存款利率市場化的過程，比如說從好多年以前的信托產(chǎn)品，一直維持一個(gè)不敗的神話，這難道不是利率市場化嗎？老百姓的存款利率市場化，它對房地產(chǎn)市場的影響更大，因?yàn)槔习傩盏耐顿Y渠道被分流，他買房的資金的機(jī)會(huì)成本在上升，買房資金的機(jī)會(huì)成本可以很大程度上影響樓價(jià)?？墒谴蠹矣浀?，這不是今年，也不是去年，好多年前就有了，而且我覺得它迎來了一個(gè)理性的回歸，這種10%左右的零風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì)可能會(huì)變成有風(fēng)險(xiǎn)，一旦它有風(fēng)險(xiǎn)之后，我覺得可能會(huì)來一個(gè)反復(fù)，也就是說10%的投資是有風(fēng)險(xiǎn)的投資，不是零風(fēng)險(xiǎn)投資，它是存款利率市場化一個(gè)特殊環(huán)境的回顧。如果說無風(fēng)險(xiǎn)利率變成5%的理財(cái)產(chǎn)品，那就低了一個(gè)檔次。如果說銀行理財(cái)又有風(fēng)險(xiǎn)，那就更低了。

李萬明：央行推行利率市場化，實(shí)際上與打壓影子銀行是同步進(jìn)行的，所以我們應(yīng)該看到這兩項(xiàng)在推出的時(shí)候，打壓影子銀行給我們帶來的機(jī)會(huì)。從這半年多來，這么多資金愿意購買理財(cái)產(chǎn)品，可以看出來對我們從事實(shí)業(yè)投資的基金行業(yè)來說，還是非常利好的。

郭雷：我們是開發(fā)商，在座的都是做基金的，我就不班門弄斧談基金了。我就談一下我們企業(yè)的做法，我們企業(yè)提出產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合，經(jīng)營和持有結(jié)合，資本和實(shí)業(yè)相結(jié)合，通過今年的一些運(yùn)營，總體來講對市場的影響還是能夠控制。另外我們也發(fā)起成立了一支基金，可能很快就要上市。我們昌建地產(chǎn)堅(jiān)持商業(yè)地產(chǎn)綜合體、文化旅游綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體三塊，從住宅這一塊轉(zhuǎn)型到這些方面，實(shí)行多元化發(fā)展的策略。我們在海南的兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)三者結(jié)合的模式。不僅實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)，還實(shí)現(xiàn)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另外還解決了銷售的問題和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)管理問題。

章洪昌：這兩天大家談?wù)摰纳闲?、下行的問題比較多，我談一下我的感受。我非常同意顧總的意見，現(xiàn)在總體的形勢可能是平行或者是偏下行的趨勢。如果說把它比作一個(gè)U形的話，這個(gè)底可能長一點(diǎn)。這兩天聆聽各位專家的匯報(bào)的過程當(dāng)中，我有一個(gè)感觸，我發(fā)現(xiàn)大的開發(fā)商比較樂觀，而小的開發(fā)商比較悲觀。金融機(jī)構(gòu)比較悲觀，開發(fā)商比較樂觀，這是一個(gè)很有趣的現(xiàn)象。對于房地產(chǎn)基金，我們是這么考慮的，目前我們是偏謹(jǐn)慎加樂觀的態(tài)度，我們認(rèn)為它不會(huì)大起大落，也不會(huì)大漲大跌，這是我的看法。

姜海：我們認(rèn)為利率市場化會(huì)給民營的金融企業(yè)帶來巨大的市場機(jī)會(huì)，利率市場化會(huì)使金融結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的變化，包括過去傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)的決策層產(chǎn)生巨大的變化。利率市場化最典型的就是存款大搬家，從銀行出來，銀行的結(jié)構(gòu)就會(huì)產(chǎn)生巨大變化。另外，貸款從表內(nèi)走向表外，對民營企業(yè)來說是有比較大的好處。

筆夫：現(xiàn)在不管上行、下行，大家至少覺得這是一個(gè)弱周期，在這種情況下，對于一些困境資產(chǎn)，對房地產(chǎn)基金來說，怎么樣運(yùn)作，或者有什么機(jī)會(huì)？另外還有一個(gè)與此相關(guān)的問題就是錢荒，對房地產(chǎn)基金來說，是挑戰(zhàn)還是機(jī)會(huì)，如果是機(jī)會(huì)的話，怎么樣來抓住這個(gè)機(jī)會(huì)？如果對這兩個(gè)問題都不感興趣的話，還有一個(gè)是棚改，國開行有1萬億的資金要投資到棚改里面，這對我們是什么樣的機(jī)會(huì)？三個(gè)問題選一個(gè)來談?wù)劇?/p>

沈建光：我還是選第二個(gè)問題。你的第一個(gè)問題提的是利率市場化問題，我剛才也講到了，以前海外根本不缺錢，幾萬億拿出來，這個(gè)還在泛濫。剛才我提到了黑石，黑石在美國大量的買公寓，這在以前是從來沒有的，以前都是個(gè)人行為。中國現(xiàn)在也不缺錢，M2已經(jīng)這么高了，關(guān)鍵現(xiàn)在是利率市場化沒有完成的時(shí)間，如果真正完成了，這個(gè)利率跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)相匹配的話，利率應(yīng)該也是下行的。在目前來看，我覺得接下來的這些改革瓶頸打通的話，利率市場化是人民幣可兌換的關(guān)鍵一環(huán)。這里面不是一個(gè)單獨(dú)的制度，它是匯率的浮動(dòng)和資本管制放開，以及人民幣境外流通，成為一個(gè)國際貨幣，這是一個(gè)大的工程當(dāng)中的一部分。我覺得如果再過兩年，基本上能完成利率市場化的時(shí)候，也是人民幣成為可兌換貨幣的時(shí)候。我們現(xiàn)在的資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球的資金成本，中國今后的利率成本都會(huì)下降，可能兩年之后這個(gè)利率不會(huì)成為一個(gè)大的問題。

蘇鑫：為什么我們一個(gè)很好的資產(chǎn)變成困境資產(chǎn)？是不是跟我們本人有關(guān)系？這是我們需要深入思考的問題。前10年甚至更早的時(shí)間，這個(gè)行業(yè)非常順，我們掙錢太容易，雖然有波動(dòng)，但是大的周期是向上發(fā)展的。現(xiàn)在就面臨著一個(gè)思考，我覺得這一點(diǎn)非常重要，人最關(guān)鍵的是要能認(rèn)清自己，這個(gè)反思十分的重要。如果我們有了困境分析，我們分析出來的原因就兩種，一種是我適合不適合在這個(gè)行業(yè)，或者我愿意不愿意在這個(gè)行業(yè)玩下去，因?yàn)榈缆芬呀?jīng)很崎嶇了。還有一種覺得我有沒有必要換一輛越野車。如果我們換了越野車的前提是反思，我們最應(yīng)該借鑒兩個(gè)行業(yè)的思維，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)思維：合作、透明、創(chuàng)新，這種意識(shí)非常重要，一個(gè)是金融的思維，這個(gè)行業(yè)必然是跟金融密切合作的行業(yè)。

陳義楓：我想把兩個(gè)問題結(jié)合起來簡單說，第一，錢荒或者說開發(fā)商面臨一個(gè)流動(dòng)性緊縮的困境，這個(gè)流動(dòng)性不是說宏觀流動(dòng)性，是他自己的流動(dòng)性為難了，他為難了他就想盡快賣房子，這個(gè)時(shí)候他陷入了一定的困境，他的大宗資產(chǎn)如果想折價(jià)甩賣的話，我們基金就有機(jī)會(huì)了。我們最近推出一款并購基金就是這樣做的，開發(fā)商把住宅都賣完了，剩下一些街鋪，我們把它買過來，適當(dāng)改造，再散賣出去，一年賺了50%，扣除20%的資金成本，還有30%的盈利。我們覺得弱周期下的資金壓力催生了我們的機(jī)會(huì)。

李萬明：盛世神州基金對當(dāng)前趨勢的判斷是認(rèn)為，在金融還不夠?qū)捤傻那闆r下，尤其是百姓恐懼、擔(dān)憂，銀行也擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，按揭貸款規(guī)模遲遲不能放寬的形勢下，確實(shí)是小的開發(fā)商會(huì)非常難受，在這種情況下，我們是有機(jī)會(huì)去購買并購的，盛世神州基金正在跟一家大型的國有資產(chǎn)管理公司籌備并購基金，我們期望通過我們并購基金的介入，加上大型開發(fā)商共同合作，使我們既有項(xiàng)目，又有資金匹配，大型開發(fā)商出管理，我們介入管理，既解救一些小型開發(fā)商的困境，同時(shí)又能夠盡快把資產(chǎn)變成有價(jià)值的資產(chǎn)，通過品牌、通過適當(dāng)?shù)母脑?、適當(dāng)?shù)耐晟疲沟卯a(chǎn)品的價(jià)值提高。我相信這半年會(huì)有不少這樣的機(jī)會(huì)，我甚至認(rèn)為萬科這種大的公司在今年上半年采取的低價(jià)賣房的政策，也是為了儲(chǔ)備“彈藥”，為下一階段獲取更好的機(jī)會(huì)。當(dāng)然包括現(xiàn)在推行的城鎮(zhèn)化建設(shè)也要重點(diǎn)支持，可能有比較便宜拿地的機(jī)會(huì)，也有一二級(jí)聯(lián)動(dòng)便宜拿地的機(jī)會(huì)，我們也希望通過并購基金，參與一些投資，為投資人帶來更好的收益。而我們這些投資人中，就有不少是小型開發(fā)商。也就是說有一批開發(fā)商的資金極其困難，但是還有開發(fā)商有資金，愿意跟我們參與這種并購基金，去獲得它的收益。我相信未來5年甚至10年時(shí)間，房地產(chǎn)基金還會(huì)有很多類似的機(jī)會(huì)，通過我們的管理，通過我們的資金注入，能夠給投資人帶來更多的增值的機(jī)會(huì)。

郭雷：談錢荒的話題已經(jīng)談了好幾次了，但是每談一次錢荒，從行業(yè)的角度來講，大家發(fā)現(xiàn)這個(gè)理念越來越超前，行業(yè)發(fā)展得越來越健康，有些企業(yè)也越做越大，因此我覺得每一次錢荒帶來的必然是行業(yè)的更加融合，然后帶來健康的發(fā)展?，F(xiàn)在很多的行業(yè)受到銀行和資產(chǎn)公司的青睞，但是有一些傳統(tǒng)的，或者是理念相對滯后的行業(yè)在找資金的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)錢荒的問題。企業(yè)找對了路，有發(fā)展的前景，自然有金融機(jī)構(gòu)找到你，錢荒就不存在了，再難的市場也有企業(yè)會(huì)發(fā)展，再好的市場也有企業(yè)會(huì)倒閉。

章洪昌：去年我們基金投了20多億，今年上半年我們基金投了40多億，我們覺得今年的機(jī)會(huì)比去年還多。我們公司有四優(yōu)的準(zhǔn)則，我們的目標(biāo)也是比較清晰和準(zhǔn)確的，所以我們在選項(xiàng)目的時(shí)候，也是比較迅速，整合起來也比較快，資金來源，從多方資金調(diào)配來看，只要是你的項(xiàng)目好，開發(fā)商足夠大、足夠強(qiáng)，措施足夠得力，錢不缺的，缺的是讓這些錢信得過的項(xiàng)目。如果項(xiàng)目真的使我們信得過，其實(shí)錢是不缺的。

筆夫：錢荒是針對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況來說的，其實(shí)在座的，我覺得可能還是錢荒的受益者。

姜海：下行中的整個(gè)市場，還是我剛才的觀點(diǎn)，它會(huì)給民營金融企業(yè)帶來巨大的機(jī)會(huì)，目前的金融的格局，中國還是國有的金融機(jī)構(gòu)占有80%以上。但有一個(gè)很有意思的特點(diǎn)，就是隨大勢、一刀切。去年四季度的時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的成交危機(jī)或者調(diào)整的態(tài)勢，還有很多四線城市，或者縣城的國有金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品發(fā)出來。到今年六七月份，成交的市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整態(tài)勢的時(shí)候，又來個(gè)一刀切。舉個(gè)例子，前兩天我有一個(gè)朋友給我推薦兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是昆明的，一個(gè)是鄭州的，昆明的在二環(huán)內(nèi)，鄭州的也在老的市中心旁邊。我問他們，為什么去年縣城的項(xiàng)目都能做，今年這么好的項(xiàng)目做不了？他說領(lǐng)導(dǎo)有指示，有一些有風(fēng)險(xiǎn)的城市不能投，像昆明這種城市屬于這一類。他們就這樣一刀切。我們應(yīng)該找到在這些市場中具體的機(jī)會(huì)，而不是一刀切，整體判斷覺得不好就不投。

筆夫：非常感謝臺(tái)上的幾位嘉賓參與這次論壇，最重要還要感謝臺(tái)下這些代表能夠堅(jiān)持到最后，跟我們一起來探討這個(gè)問題，謝謝大家。