從國外的經(jīng)驗(yàn)，從香港的例子可以看出來，未來銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的融資只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)減弱，這個(gè)比重會(huì)逐步上升。

　　連平：各位專家，各位朋友，大家上午好！我發(fā)言的內(nèi)容按照會(huì)議的安排，主要是談房地產(chǎn)金融。我想大家也都清楚，至少到現(xiàn)在為止，金融對(duì)房地產(chǎn)的支持，或者說房地產(chǎn)金融還是以銀行業(yè)為主。昨天晚上討論的時(shí)候說了一個(gè)數(shù)據(jù)，主要是從開發(fā)貸和按揭貸款來看，從整個(gè)房地產(chǎn)從外部獲得的融資來看，它占的比重接近30%，其它的融資占的比重很小。昨天任志強(qiáng)先生有些不同意見，說這個(gè)不能算在房企的頭上，這個(gè)話沒說錯(cuò)。今天他不在，我就多說兩句。從整個(gè)房地產(chǎn)融資來看，這個(gè)賬還得算上，雖然不是房企的融資、借款，但是是個(gè)人作為主體借款，整個(gè)來說這筆資金是從銀行獲得的，實(shí)際上是進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。所以我們統(tǒng)計(jì)整個(gè)信貸，以及從整個(gè)宏觀貨幣政策的角度去看，肯定是算作房地產(chǎn)行業(yè)的融資。短期來看，現(xiàn)在大家都感到很緊，融資有點(diǎn)難，有的還覺得非常困難。個(gè)人按揭貸款、開發(fā)貸款都是如此。

　　我想談一點(diǎn)我對(duì)市場目前情況的觀察，因?yàn)楝F(xiàn)在各種說法都有，我們從銀行業(yè)的角度去看這個(gè)問題，說這樣四點(diǎn)：

　　第一，當(dāng)前的總體環(huán)境來說，整個(gè)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好是在下降的。經(jīng)濟(jì)下行的壓力比較大，房地產(chǎn)也顯現(xiàn)出了調(diào)整的態(tài)勢，而且短期來看，恐怕這個(gè)態(tài)勢還改變不了。在這種情況下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，擔(dān)心出問題，擔(dān)心一腳下去踩到一個(gè)地雷，甚至擔(dān)心別人踩到了地雷然后炸到了他。作為商業(yè)銀行來說，有這樣一個(gè)謹(jǐn)慎的心態(tài)是很正常的。在這個(gè)謹(jǐn)慎心態(tài)之下，風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，貸款的利率濕度有所調(diào)高，這實(shí)際是一種風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，這很很長。

　　第二，我們?nèi)绻タ唇衲晟习肽甑拈_發(fā)貸，總量是比去年明顯增加的，但是它的結(jié)構(gòu)有很大的不同，增加的主要是棚戶區(qū)改造和保障房，就是保障性的安居工程的開發(fā)貸，整個(gè)上半年投入的量是比較大的，所以導(dǎo)致上半年的開發(fā)貸是超過了去年上半年。但是如果說我們把它切成兩半，安居工程貸款拿掉之外，今年上半年的其它開發(fā)貸是比去年明顯減少的。這個(gè)也就是目前為什么很多開發(fā)商感到非常緊的原因，不像去年，還相對(duì)有些寬松。

　　第三，銀行出于成本的考慮。這個(gè)問題我昨天也說到，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行的成本上升非常快，主要是因?yàn)榇婵罹o張，所以負(fù)債成本大幅上升。在這一點(diǎn)上，可能很多人不一定很清楚，做銀行的比較清楚，中國商業(yè)銀行的負(fù)債成本跟國外商業(yè)銀行的負(fù)債成本有很大的不同，國外商業(yè)銀行存款的量非常少，做股票的人都很清楚，美國老百姓沒什么儲(chǔ)蓄，甚至儲(chǔ)蓄是富的，那么銀行的資金來自什么地方？來自貨幣基金。貨幣市場的資金就是銀行資金的來源，貨幣市場資金的價(jià)格基本上就是銀行的負(fù)債成本。這個(gè)成本上面再加一些各種營運(yùn)費(fèi)用，最終作為貸款的定價(jià)?？墒窃谥袊灰粯?，中國現(xiàn)在貨幣政策是相對(duì)寬松的，比去年來說是偏松的。

　　今年上半年的M2增長不低，到月份達(dá)到14.7%，而且在6月份曾經(jīng)有一段達(dá)到了15%以上，這個(gè)數(shù)字相對(duì)來說是比較寬松的。在這個(gè)寬松的情況下，雖然貨幣市場的利率也在下降，但是銀行的存款價(jià)格沒有下降，而且明顯的上升，這個(gè)主要是因?yàn)楝F(xiàn)在有一個(gè)存貸比的監(jiān)管，對(duì)商業(yè)銀行來說，它的負(fù)債當(dāng)中總體分為兩大塊，一塊叫做一般性存款，一塊叫做同業(yè)或者其它的存款。同業(yè)或者其它的存款理論上來講是不能用來放貸的，按照75%的存貸比，你放75塊錢的貸款，就必須拉到100塊的存款。

　　存款的市場怎么樣呢？跟貸款完全不一樣，貸款增長是比較穩(wěn)定的，現(xiàn)在大概14%左右的增速，有幾個(gè)月份還比較高，但是存款的增速，去年底以來持續(xù)的下降。最重要的原因就是利率市場化以及互聯(lián)網(wǎng)金融帶來的存款的優(yōu)勢。銀行過去整個(gè)存款的結(jié)構(gòu)來看，定期存款的比例持續(xù)在上升，活期存款的比例持續(xù)在下降。這個(gè)下降不是說越來越多的人存了定期存款，而是活期存款的比例下降非常快。資金、證券公司、基金公司，甚至銀聯(lián)都在開發(fā)很多軟件，起到的作用就是使得很多商戶、企業(yè)把它平時(shí)存在銀行的活期存款都挖走了。所以在這種情況下，存款很緊。但是貸款又必須放出去，國民經(jīng)濟(jì)增長有這個(gè)需要，企業(yè)也需要，房地產(chǎn)要貸款，各方面都要貸款，需求很大，銀行也希望能夠投放貸款。

　　為什么呢？到現(xiàn)在為止，商業(yè)銀行貸款仍然是它盈利的主要來源，所以貸款增速有一定的剛性，是下不來的。如果下來了，國務(wù)院會(huì)找銀行。但是存款的增速明顯的慢于貸款。今年6月末的時(shí)候，貸款的增速是14%左右，但是存款的增速已經(jīng)降到了10%左右，這兩者之間已經(jīng)有3%左右的差距。過去10來年的情況是什么樣的？貸款增長多少，存款也增長多少。目前這個(gè)趨勢還在進(jìn)一步惡化。

　　最近監(jiān)管部門調(diào)整了存貸比，把外匯在整個(gè)存貸比里基本剔除出去了，使得存貸比在目前的情況下下降了3到4個(gè)百分點(diǎn)，短期對(duì)銀行業(yè)來說還是有積極作用的，降低它的存貸比還是有好處。但是從重要和長期來看，作用不會(huì)很大，我們看下半年，看一兩個(gè)季度之后到底是什么樣的運(yùn)行情況。我的判斷是，情況會(huì)依然像過去那樣惡化。所以我認(rèn)為存貸比最終取消的時(shí)間不會(huì)太長，這是由于互聯(lián)網(wǎng)金融帶來的銀行業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)的重大變化。這個(gè)變化就導(dǎo)致整個(gè)負(fù)債的成本迅速上升，在這種情況下，商業(yè)銀行利差明顯的收窄，肯定對(duì)它的貸款客戶要調(diào)整，希望放出去的貸款利率不要下降，甚至于還能有所提升，使得它的利差收窄能夠放緩一些。

　　今天我們看了上半年以來存款利率上升幾十個(gè)基點(diǎn)，但是貸款利率只是稍稍有所上升，最近按照國務(wù)院的要求，要降低融資成本，貸款利率是有所下降的，看央行兩季度末的貨幣政策的季度報(bào)告，已經(jīng)有這個(gè)數(shù)據(jù)，是有所回落的，但是回落的幅度也不大。我的看法，不可能出現(xiàn)大幅度的回落。所以在這種情況下，銀行按揭貸款肯定不會(huì)是它非常積極的一個(gè)選項(xiàng)。開發(fā)貸還能做，利率穩(wěn)定在原來的水平上，或者是稍有提高，這還可以做，但是按揭貸款現(xiàn)在還有可能下降。按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)不是最主要的因素，而成本是最主要的因素，成本迅速上升之后，使得它對(duì)這一塊貸款的定價(jià)，對(duì)他來講不是很看重的，好處不多的這些貸款，他肯定不會(huì)那么積極，尤其是今年以來貸款的增量還是比較有限的。所以對(duì)于各個(gè)分支機(jī)構(gòu)來講，它也有更多的動(dòng)力去尋找那些貸款定價(jià)高一點(diǎn)的。

　　第四，今年以來政策規(guī)范對(duì)信托、直投等業(yè)務(wù)做了很大的規(guī)范。其實(shí)信托和直投中間有很大一部分都是進(jìn)了房地產(chǎn)，今年信托增量急劇減少，信托也是增加的，但是和去年上半年相比，少增了7000多億，而其中相當(dāng)大的一塊都要進(jìn)入房地產(chǎn)，所以整個(gè)房地產(chǎn)覺得融資偏緊了，我覺得這也就不奇怪。它有總量的因素，也有結(jié)構(gòu)的因素，也有成本推動(dòng)的因素。

　　最后怎么看？我覺得上半年的情況，確實(shí)相對(duì)是比較緊的，但是下半年是不是有很大的好轉(zhuǎn)，我認(rèn)為可能也難以做到。因?yàn)檎麄€(gè)格局都擺在那里，前面我們講了風(fēng)險(xiǎn)偏好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，下行壓力還是在，而房地產(chǎn)目前調(diào)整的狀況，可能下半年還不會(huì)出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)?？赡苓€是繼續(xù)調(diào)整，甚至有些數(shù)據(jù)比現(xiàn)在的情況還要進(jìn)一步走低，這個(gè)過程還沒有結(jié)束。所以在這種情況下，要商業(yè)銀行改變它的比較謹(jǐn)慎的策略，迅速提高風(fēng)險(xiǎn)的容忍度，很難做到。但是我覺得從按揭貸款來說，在監(jiān)管的導(dǎo)向上，最近有些指導(dǎo)性的意見，另外我們還關(guān)注到，按揭貸款今年以來的利率是有小幅度上升的，這對(duì)銀行適當(dāng)?shù)丶涌煲恍┩斗?，這兩方面的因素都會(huì)產(chǎn)生一些影響，所以我想這個(gè)相對(duì)來說可能下半年還會(huì)稍微寬松一點(diǎn)。

　　但是反過來說，我們要考慮的是，下半年按揭貸款的需求沒了。如果需求上不去，由于市場迅速的調(diào)整，銀行想放可能也沒有太多投放的客戶，所以還得看供求關(guān)系，從供給這一塊來看可能稍有放松，但是從需求來看，我覺得下半年要迅速釋放出來比較難。當(dāng)然如果說房價(jià)有明顯的進(jìn)一步的回落，成交量就可能會(huì)上升。成交量上升其實(shí)就意味著需求的釋放和銀行貸款的投放，這兩者之間的結(jié)合。我覺得還有必要進(jìn)一步觀察。但總的來說，我對(duì)下半年的總體狀況來看，不會(huì)像有些說法，認(rèn)為下半年可能貨幣政策要收緊，銀行信貸也要收緊，我認(rèn)為不可能，在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然比較大，這種貨幣政策穩(wěn)健寬松的基調(diào)不會(huì)改變。但是從結(jié)構(gòu)上來說，有可能在下半年在棚戶區(qū)改造、保障房方面投入的比例適當(dāng)減少一些，騰出來一些到其它的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　第二個(gè)問題就是利率市場化，前面我也提到一些，我們總的觀點(diǎn)是，在利率市場化進(jìn)一步推進(jìn)，看一個(gè)中期和長期，比如未來5年到10年，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的金融支持不會(huì)減弱，只會(huì)加強(qiáng)。還是兩個(gè)角度，一個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)的角度，一個(gè)是收益的角度，商業(yè)銀行有動(dòng)力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加大金融的支持。

　　為什么說從風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，銀行會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)的支持呢？房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)從長期來看，我們的基本觀點(diǎn)，還是會(huì)有一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展，在這種情況下，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增長速度從一個(gè)高速增長，現(xiàn)在到了一個(gè)中高速增長，未來還有可能慢慢進(jìn)入一個(gè)中速的增長，整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境對(duì)商業(yè)銀行來說壓力可能比過去要大。所以它一定會(huì)選擇那些能夠很好地控制風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)和客戶。房地產(chǎn)其實(shí)就是一個(gè)很好的對(duì)象。因?yàn)樗軒淼盅?，它有抵押物。很多信用的貸款，比如說隨著國企改革，越來越多的國企可能更多的股份制、混合所有制改革向前推進(jìn)，這些客戶將來的信用貸款繼續(xù)按照老路這樣放下去的話，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。所以我們現(xiàn)在擔(dān)心的就是民營和小微企業(yè)不要出問題，一出問題，它的損失非常大。貸款是按照等級(jí)來分類的，最差的就是損失類型的。

　　現(xiàn)在鋼貿(mào)的貸款，通常說它是不良資產(chǎn)，我們必須要講清楚的是，這個(gè)不良資產(chǎn)出現(xiàn)的時(shí)候，基本上90%左右是損失型的。對(duì)于銀行業(yè)來說，如果說這個(gè)行業(yè)比較穩(wěn)定，盈利也不錯(cuò)，如果說它的資產(chǎn)負(fù)債控制得比較合理，同時(shí)還能夠帶來抵押，這個(gè)當(dāng)然是它需要認(rèn)真考慮選擇的客戶，這是一點(diǎn)，就是從長期的風(fēng)險(xiǎn)角度來看，能夠帶來抵押，收益比較好的公司和項(xiàng)目，當(dāng)然是商業(yè)銀行信貸所青睞的。

　　第二個(gè)是收益的角度，前面我已經(jīng)分析過了，對(duì)商業(yè)銀行來說，放給房地產(chǎn)的貸款的定價(jià)顯然要高于整個(gè)平均水平，這個(gè)大家都清楚，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)能夠承受相對(duì)高一點(diǎn)的利率。所以對(duì)這一塊的信貸，對(duì)商業(yè)銀行來說，帶來的收益是很好的。利率市場化的趨勢下，成本進(jìn)一步大幅度上升，而貸款上升的幅度趕不上成本上升的幅度，所以商業(yè)銀行一定要選擇能夠帶來相對(duì)較高收益的客戶、行業(yè)和項(xiàng)目。所以從這一點(diǎn)來看，未來商業(yè)銀行會(huì)持續(xù)關(guān)注像房地產(chǎn)這樣的行業(yè)，尤其是在中國，我很同意最近兩天很多房地產(chǎn)大佬們的一些觀點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)還是國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)支柱性的行業(yè)。

　　中國十幾億人口，現(xiàn)在的人均GDP還這么低，未來人均GDP不斷地往上，達(dá)到1萬美元、15000美元，這樣的人均GDP對(duì)住房改善性的需求不斷會(huì)增長。所以這個(gè)行業(yè)對(duì)于中國來說，將來還是有非常牢靠的基礎(chǔ)，是一個(gè)長久發(fā)展的行業(yè)。當(dāng)然，階段性出現(xiàn)一些調(diào)整，甚至有些時(shí)候出現(xiàn)一些局部性的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)并不奇怪。對(duì)銀行來說，將來對(duì)這個(gè)行業(yè)的信貸的投入，不知不覺地會(huì)增長。

　　從國外相當(dāng)多國家的經(jīng)驗(yàn)來看，利率市場化以后的5年到10年，房地產(chǎn)貸款(包括開發(fā)貸款和按揭貸款)，在整個(gè)銀行業(yè)中間貸款的占比不是下降，而是上升的，總體來說是走了一個(gè)上升的趨勢。現(xiàn)在中國的銀行業(yè)開發(fā)也和按揭貸款占整個(gè)銀行業(yè)貸款的比例大概是20%左右，大概7%到8%的開發(fā)貸款，按揭貸款是13%到14%，這個(gè)比例在國際上目前來看是明顯偏低的。

　　當(dāng)然我們不能把它跟香港比，因?yàn)橄愀蹧]有制造業(yè)，服務(wù)業(yè)這一塊可能采取融資的方式好多都是貿(mào)易融資，有好多行業(yè)是不能放貸的。所以香港的銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的貸款是高于40%的，這個(gè)不能簡單的類比。但是我們從香港的情況也可以看出一些問題，這個(gè)比例比較高，不見得這個(gè)銀行業(yè)就不正常，不見得這個(gè)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就比較高。亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，香港的地產(chǎn)跌幅很大，甚至大到百分之六七十，但是你看有哪一家商業(yè)銀行是因?yàn)樗帕吮容^多的房地產(chǎn)貸款，最終就倒閉的？沒有。這說明整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度流程能夠設(shè)計(jì)得非常好，運(yùn)用先進(jìn)工具控制得非常好，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全是可以控制的，不要簡單地把房地產(chǎn)貸款同風(fēng)險(xiǎn)劃上一個(gè)簡單的等號(hào)。

　　這是未來長期的一個(gè)話題。所以從國外的經(jīng)驗(yàn)，從香港的例子可以看出來，未來銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)的融資只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)減弱，這個(gè)比重會(huì)逐步上升，所以在這一點(diǎn)上，利率市場化對(duì)銀行業(yè)來講是一個(gè)重大的考驗(yàn)，使得銀行業(yè)必須要不斷地改進(jìn)它的風(fēng)險(xiǎn)管理的模式，不斷增強(qiáng)它這方面控制的能力，然后它才能夠不斷地增加對(duì)這一塊的支持。因此，未來的比重不是下降，而是上升。當(dāng)然，融資多元化在未來肯定也是一個(gè)趨勢，包括股票、債權(quán)等等。但是我認(rèn)為銀行業(yè)在這一塊依然是主要的，而且它在整個(gè)銀行業(yè)的貸款中的占比是在上升的。