仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)表明，受投資者向風(fēng)險(xiǎn)曲線上游移動(dòng)的帶動(dòng)，亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接投資額在年初放緩之后獲得提振

　　上海，2014年7月17日—根據(jù)仲量聯(lián)行(紐交所代碼: JLL)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，在2014年一季度季節(jié)性放緩之后，二季度亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額達(dá)到320億美元，較上季度增長(zhǎng)38%。不過，鑒于買賣雙方在價(jià)格方面的分歧，二季度的交易額與去年同期基本持平。隨著市場(chǎng)買賣雙方力量重獲平衡，預(yù)計(jì)今年下半年市場(chǎng)交易額將強(qiáng)勁反彈。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)Stuart Crow表示：“在今年一季度季節(jié)性放緩的基礎(chǔ)上，二季度亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額出現(xiàn)回升，其主要支撐因素是該地區(qū)部分地標(biāo)性物業(yè)組合交易以及較大的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)私有化項(xiàng)目。鑒于租賃市場(chǎng)有加速走強(qiáng)的跡象，同時(shí)私募股權(quán)投資者受到抑制的需求將得以釋放，預(yù)計(jì)2014年全年該地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額將與2013年的歷史性高點(diǎn)持平。我們預(yù)測(cè)今年下半年的投資交易活動(dòng)將非?；钴S。”

　　2014年第二季度，跨境交易占亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易總額的1/3以上。其中，CPPIB/Dexus巨資收購(gòu)了澳大利亞聯(lián)邦物業(yè)辦公樓基金(Commonwealth Property Office Fund)，推動(dòng)了澳大利亞市場(chǎng)交易額的大幅增長(zhǎng)。本季度澳大利亞商業(yè)房地產(chǎn)投資交易總額累計(jì)達(dá)到78億美元。與一季度類似，二季度澳大利亞和日本兩個(gè)市場(chǎng)在整個(gè)亞太區(qū)的投資交易額中仍占據(jù)主導(dǎo)地位，不過日本市場(chǎng)本季度的投資交易額降至84億美元，同比下降18%。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)資本市場(chǎng)研究部總監(jiān)Megan Walters博士指出：“鑒于核心市場(chǎng)之間的價(jià)差以及競(jìng)爭(zhēng)激烈的因素，越來越多的投資者在資產(chǎn)質(zhì)量和市場(chǎng)選擇上向風(fēng)險(xiǎn)曲線上游移動(dòng)，并考慮在非核心市場(chǎng)進(jìn)行投資。亞太地區(qū)租戶市場(chǎng)狀況的改善，為這一發(fā)展趨勢(shì)提供了支撐，在租金市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁的背景下，未得到良好管理的資產(chǎn)為投資者提供了交易性市場(chǎng)機(jī)會(huì)。今年上半年，亞太區(qū)債務(wù)資本市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，基本利率波動(dòng)較小，絕大多數(shù)市場(chǎng)的利潤(rùn)率僅小幅降低。新的融資渠道以及替代性策略繼續(xù)為投資者在各個(gè)市場(chǎng)帶來商機(jī)，同時(shí)投資者更加關(guān)注債券的到期期限以及再融資風(fēng)險(xiǎn)。”

　　各主要市場(chǎng)表現(xiàn)要點(diǎn)

　　二季度，澳大利亞的商業(yè)房地產(chǎn)直接投資交易額達(dá)到78億美元，同比增長(zhǎng)7%。如果將CPPIB/Dexus收購(gòu)澳大利亞聯(lián)邦物業(yè)辦公樓基金這項(xiàng)交易排除在外，整個(gè)澳大利亞市場(chǎng)的增長(zhǎng)率低于市場(chǎng)預(yù)期。不過，跨境投資者對(duì)澳大利亞市場(chǎng)的關(guān)注度仍然很高，特別是中國(guó)投資者在二季度開展了多項(xiàng)收購(gòu)。

　　二季度，日本商業(yè)房地產(chǎn)交易保持活躍，但其交易額降至84億美元，同比下滑18%。日本市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩，其主要原因可能是四月份日本消費(fèi)稅率的提高，使得大量交易提前至一季度。此外，由于投資者為觀察消費(fèi)稅率提高的影響而采取觀望態(tài)度，市場(chǎng)人氣也暫時(shí)受到影響。不過，鑒于未來有多宗大型交易等待成交，同時(shí)鑒于投資者的關(guān)注度不斷提高，日本市場(chǎng)的投資人氣仍被看好。在日本宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)租戶市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)，從而帶來租金上漲的壓力，并帶來更多的市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。

　　在一季度放緩之后，二季度中國(guó)大陸商業(yè)房地產(chǎn)交易額有所好轉(zhuǎn)，達(dá)到49億美元，但同比下降14%?？傮w而言，中國(guó)大陸市場(chǎng)開始回穩(wěn)。今年年初，受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景不太樂觀以及信貸大幅增長(zhǎng)的影響，市場(chǎng)一度表現(xiàn)疲軟。如今，投資者對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注度再度上升，隨著眾多私募股權(quán)買賣雙方在市場(chǎng)定價(jià)方面找到平衡點(diǎn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)流動(dòng)性將進(jìn)一步增強(qiáng)。一旦市場(chǎng)買賣雙方力量取得平衡，投資者對(duì)價(jià)格表示滿意，市場(chǎng)出現(xiàn)更多的商機(jī)，投資交易活動(dòng)就將趨于活躍。

　　繼一季度放緩后，二季度新加坡商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣復(fù)蘇，投資交易額達(dá)到21億美元，同比上漲4%。但與2013年上半年相比，2014年上半年該市場(chǎng)的投資交易額仍下降18%。上半年新加坡的租賃市場(chǎng)在去年的基礎(chǔ)上得以恢復(fù)，由于預(yù)計(jì)未來兩年間供應(yīng)量有限，新加坡的租賃市場(chǎng)前景看好。有鑒于此，投資者開始考慮各種交易機(jī)會(huì)。在境外投資者表現(xiàn)并不十分活躍的背景下，來自離岸機(jī)構(gòu)的投資興趣不斷增長(zhǎng)。

　　二季度中國(guó)香港商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額達(dá)到18億美元，扭轉(zhuǎn)了一季度表現(xiàn)疲軟的局面，同比上漲24%。不過，這種增長(zhǎng)主要是一宗大型辦公樓交易所推動(dòng)的，目前香港市場(chǎng)投資人氣總體仍然相對(duì)疲軟，來自中國(guó)大陸的投資者對(duì)香港的開發(fā)資產(chǎn)興趣不斷增長(zhǎng)。

　　二季度，韓國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，在投資額增長(zhǎng)的同時(shí)，境外投資者的關(guān)注度不斷提升。本季度韓國(guó)房地產(chǎn)投資交易額達(dá)到29億美元，同比增長(zhǎng)26%。今年上半年出現(xiàn)的一系列境外投資者交易，表明韓國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面不斷好轉(zhuǎn)，同時(shí)其提供的債務(wù)條款也很有吸引力。投資者日益將韓國(guó)市場(chǎng)視為替代傳統(tǒng)核心市場(chǎng)的一個(gè)良好選擇。

　　在印度，隨著投資者繼續(xù)向風(fēng)險(xiǎn)曲線上端移動(dòng)，印度商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額開始回升。今后，新政府制定的有利于商業(yè)發(fā)展的政策以及匯率逐步回穩(wěn)的印度盧比，將進(jìn)一步吸引那些尋求高額投資回報(bào)的投資者前來印度商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。

　　2014年，受企業(yè)擴(kuò)張?jiān)鏊贂簳r(shí)放緩的影響，印尼租賃市場(chǎng)同樣增長(zhǎng)緩慢。今年年初，受人們對(duì)新興市場(chǎng)增長(zhǎng)表示擔(dān)憂以及印尼盧比匯率波動(dòng)的影響，印尼商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資人氣表現(xiàn)疲軟，不過其宏觀經(jīng)濟(jì)已開始趨穩(wěn)。一旦7月份的印尼總統(tǒng)大選結(jié)果出爐，投資者和租戶將進(jìn)一步明確印尼的未來政策走向。