“建好高樓，自有人來”理念有誤供應(yīng)量增加為跨國企業(yè)租戶帶來機(jī)遇

　　2014年7月7日，北京–世邦魏理仕在其最新的調(diào)查報告《亞洲超高層建筑的涌現(xiàn)》中指出，盡管亞洲高層寫字樓市場發(fā)展較晚，但該地區(qū)目前的高層寫字樓數(shù)量已占到全球總數(shù)的55%。未來五年，中國將主導(dǎo)超高層建筑的開發(fā)市場，占據(jù)全世界超高層寫字樓建成總數(shù)的71%，其中51%來自二線城市。

　　由于在形象和品牌效應(yīng)、建筑質(zhì)量、地段等方面具備優(yōu)勢，亞洲超高層建筑普遍比同一市場中的甲級建筑存在10%至40%的租金溢價。盡管如此，超高層建筑的開發(fā)熱潮還是帶來了一些隱患，也引發(fā)了人們對于供過于求情況的擔(dān)憂。

　　“建好高樓，自有人來”理解有誤

　　高度達(dá)300米以上的建筑為超高層建筑。近年來，亞洲許多國家的政府均對建造超高層寫字樓予以大力支持，借此提高商務(wù)環(huán)境的競爭力，進(jìn)而打造金融中心。上海環(huán)球金融中心和廣州國際金融中心便是遵循這個策略而建造的。

　　隨著全球化影響加劇及制造業(yè)向勞動力更廉價的地區(qū)轉(zhuǎn)移，亞洲一些政府當(dāng)局開始重新考慮經(jīng)濟(jì)定位，發(fā)展金融業(yè)，建造超高層寫字樓從而成為一項重要策略。例如，臺北101大樓是為發(fā)展臺灣金融業(yè)而建，吉隆坡政府希望減少對石油和天然氣行業(yè)的依賴而更多地發(fā)展金融業(yè)，因此建造了雙峰塔。

　　“在亞洲，人們認(rèn)為一個成功的金融中心一定要有高密度的高層建筑。政府機(jī)構(gòu)認(rèn)為，超高層寫字樓可以提高其商務(wù)環(huán)境的競爭力，從而將城市打造成金融中心，或者在全球化的背景下重新規(guī)劃經(jīng)濟(jì)定位。亞洲新興金融市場普遍采取的是‘建好高樓，自有人來’的策略。”世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事杜日生(Andy To)表示。

　　世邦魏理仕研究部的分析表明，亞洲一些具有全球領(lǐng)先水平的超高層寫字樓的租戶組合和曼哈頓市中心區(qū)的寫字樓非常相似。銀行和金融服務(wù)業(yè)是其主要租戶，約占租用總面積的55%，其次是商業(yè)服務(wù)和律師事務(wù)所，占16%，而科技和電信行業(yè)是重要的潛在租戶，目前占11%。

　　盡管亞洲某些城市在吸引金融業(yè)租戶方面較為成功，但一些新的金融中心的個別建筑卻存在另一番景象，比如，深圳京基100、廣州國際金融中心、北京國貿(mào)三期和臺北101大樓的金融業(yè)租戶比例均不高。

　　“在一些城市，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定了不一樣的租戶組合。這在一定程度上解釋了‘建好高樓，自有人來’的策略為何并不總是像預(yù)期的那樣成功。當(dāng)?shù)厥袌鲂枰〞r間來重新調(diào)整和適應(yīng)。”杜日生表示。

　　例如，許多大型房地產(chǎn)公司的總部設(shè)在廣州，他們在廣州國際金融中心租用辦公室，因此和金融服務(wù)公司一樣成為重要租戶。再比如北京，石油和能源公司是辦公室市場的主要推動力之一，許多大型的石油和能源公司都把總部設(shè)在國貿(mào)三期。首爾Yeuiudo商業(yè)區(qū)目前吸引到的金融及相關(guān)行業(yè)的租戶也不占大多數(shù)。

　　“這反映了一個事實(shí)，一個城市要想成功地成為地區(qū)或全球金融中心，僅僅依靠建造超高層寫字樓是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還有其它更重要的因素。‘建好高樓，自有人來’的策略要想成功，還需要采取一系列措施。”杜日生同時強(qiáng)調(diào)，商務(wù)環(huán)境、法律和稅收制度、市場透明度、政治穩(wěn)定型、政府效率、交通和電信基礎(chǔ)設(shè)施、資本流動、人力資本、和創(chuàng)新能力等因素亦至關(guān)重要。

　　中國市場供應(yīng)引擔(dān)憂 跨國企業(yè)租戶迎來機(jī)會

　　一方面超高層寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)上漲，另一方面近期中國經(jīng)濟(jì)放緩以及對影子銀行的緊縮調(diào)控導(dǎo)致金融行業(yè)對寫字樓的需求愈發(fā)疲軟，這兩方面因素使得人們開始擔(dān)心市場出現(xiàn)供過于求的情況。

　　長遠(yuǎn)來看，隨著中國繼續(xù)向第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，寫字樓市場的需求仍會持續(xù)走高，但是相比北京和上海這兩個城市作為全國政治、經(jīng)濟(jì)、金融中心的地位已經(jīng)相當(dāng)穩(wěn)固，二線城市寫字樓市場的需求顯得相對薄弱。

　　“世邦魏理仕研究部相信，沈陽、重慶、天津等二線城市在當(dāng)前或未來將建成諸多超高層寫字樓，勢必引發(fā)供過于求的風(fēng)險。這些城市僅僅是區(qū)域中心，而非國家或世界金融中心，因此無法吸引大量金融機(jī)構(gòu)入駐。為保證城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，當(dāng)?shù)卣陬A(yù)估寫字樓需求及規(guī)劃土地供應(yīng)量時應(yīng)牢牢把握實(shí)際情況。”世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉表示。近期世邦魏理仕特別研究報告《中國寫字樓：現(xiàn)狀調(diào)查》同樣提到了供過于求的問題。

　　未來五年，中國(深圳、沈陽、重慶、天津、南京)和韓國(首爾和釜山)的超高層寫字樓數(shù)量將出現(xiàn)激增，印度尼西亞(雅加達(dá))也將迎來首座超高層寫字樓的建成。“金融業(yè)需求可能不足以填補(bǔ)大量新增供應(yīng)，這恰恰為其他行業(yè)的跨國企業(yè)租戶提供了機(jī)遇，他們可以在優(yōu)良地段以相對便宜的價格租到高質(zhì)量的辦公場所。”陳仲偉補(bǔ)充道。

　　全球超高層建筑領(lǐng)域最具權(quán)威的會議——世界高層都市建筑學(xué)會(CTBUH)年度會議將于今年9月16-19日在上海金茂君悅酒店舉行。作為領(lǐng)先的超高層建筑管理咨詢和租賃代理公司，世邦魏理仕成為今年會議的金牌贊助商，并且連續(xù)第三年出席該會議。此次會議將探討超高層建筑的設(shè)計、建造和營運(yùn)問題，以及未來城市的可持續(xù)發(fā)展策略。