剛需促銷撐市、高端啞火空窗，今年廣州樓市下行特點的背后實際上是供求、政策與資金狀況的多方影響。

　　觀點網(wǎng) 繼成色黯淡的“金三銀四”后，“五一”小長假的樓市表現(xiàn)也并未提高市場信心。

　　統(tǒng)計顯示，全國54城“五一”期間住宅總簽約套數(shù)9887套，同比去年下降幅度達32.5%，其中一線城市假期三天合計簽約1046套，同比下降40%。但相對北京、上海及深圳的成交下降幅度，廣州樓市五一表現(xiàn)卻顯得不溫不火。

　　根據(jù)廣州陽光家緣統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月1日-3日，廣州全市十一區(qū)共網(wǎng)簽404套一手住宅，同比上漲6.8%，網(wǎng)簽均價14015元/平米，同比下降7.9%，量漲價微跌。

　　然而，在“五一”成交平穩(wěn)表現(xiàn)的背后，剛需靠促銷撐市、高端面臨啞火卻似乎成為廣州樓市的整體特點。有分析指出，盡管廣州樓市尚未出現(xiàn)大范圍降價，但政策的持續(xù)、觀望情緒的加重和偏緊的房貸政策都將讓房企在二、三季度面臨更大的降價壓力。

　　剛需促銷與豪宅空窗

　　“五一”期間，雖然不見大幅降價，但廣州不少樓盤紛紛采取包括分期首付、特價優(yōu)惠等種種促銷手段。萬科廣州旗下四盤便是促銷走量的發(fā)起者之一。

　　據(jù)了解，黃金周期間，萬科廣州在售四個樓盤萬科峯境、萬科東薈城、萬科歐泊及萬科蘭喬圣菲都推出特惠單位。其中，位于蘿崗的萬科東薈城“五一”特價單位均價為14000-15000元/平，較此前的16000-17000元/平便宜近2000元。

　　今年以來網(wǎng)簽均價20000-21000元/平的番禺萬科歐泊則以16000-18000元/平的價格推售特惠單位，而位于白云新城的高端項目萬科峯境去年開盤售價40000元/平，日前的特惠價降至30000-35000元/平。

　　除去在售樓盤的促銷，新盤也傾向低姿態(tài)入市。“五一”期間號稱去化九成的蘿崗新盤新福港鼎峰帶裝修均價19000-21000元/平，該盤低于23000元/平吹風(fēng)價的價格是高成交的一大影響因素。此外，新福港鼎峰在付款方式還提供了“最低一成首付”優(yōu)惠，首套房買家三成首付款可在三個月內(nèi)分三期支付。

　　縱觀廣州“五一”小長假樓市，銷售較好的樓盤絕大部分是以促銷手段為策略主導(dǎo)的剛需項目。5月1日-6日，廣州銷售套數(shù)排行前十中均價低于15000元/平的樓盤占據(jù)八位，成交主力是以中海譽城、保利花城等代表的郊區(qū)剛需盤。

　　剛需靠促銷，高端則面臨啞火。根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計，2014年1-4月，廣州全市網(wǎng)簽均價僅有3月單月超過15000元/平，且當月實現(xiàn)網(wǎng)簽的僑鑫匯悅臺、保利天悅、富力東山新天地等一批均價50000-100000元/平的高端項目多為滯后簽約。

　　合富輝煌首席分析師黎文江分析指出:“3月實現(xiàn)簽約的豪宅項目銷售實際是去年底至今年初的成交，今年一季度至今整體高端產(chǎn)品成交實際是很不理想的。”

　　黎文江同時表示，綜合來看，“五一”樓市的不溫不火正表明廣州市場進入不降價難跑量的境況，“目前大部分開發(fā)商沒有主動降價的意愿，但是在房貸政策不放松，觀望情緒繼續(xù)加重的情況下，接下來二、三季度降價壓力會更凸顯。”

　　剛需促銷撐市、高端啞火空窗，今年廣州樓市下行特點的背后實際上是供求、政策與資金狀況的多方影響。

　　未來降價壓力

　　過去一直被稱為一線城市“房價洼地”的廣州，2013年樓市成交的火爆被稱之為“補漲”。但進入2014年，廣州房價整體漲幅已趨平，甚至部分區(qū)域和樓盤有下降趨勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度廣州一手住宅網(wǎng)簽16194套，同比下跌40%，均價13833元/平方米，同比微跌2.5%。而4月一手住宅網(wǎng)簽為5195套，同比下跌7.5%。

　　目前廣州樓市中促銷手段已經(jīng)成為主導(dǎo)。相關(guān)統(tǒng)計顯示，4月份廣州樓市共有17個樓盤推出了“零首付”或“低首付”促銷，包括保利、時代地產(chǎn)、祈福集團在內(nèi)的多家房企都打出了“零首付”口號。

　　但市場觀點普遍認為，“零首付”優(yōu)惠對剛需買家并沒有太大實際意義，對樓市的帶動效果也有限。

　　合富輝煌首席分析師黎文江分析指，“外地人士三年社保的限購政策和'穗六條'出臺后明確的二套房七成首付很大程度上是限制了投資和改善型客戶，零首付主要是開發(fā)商希望能帶動改善和投資型買家，而剛需買家面臨的最大問題實際是房貸。”

　　“房貸從緊、放款時間較長，同時房貸利率上浮也增加了剛需買家每月還貸的壓力”，據(jù)了解，目前廣州已告別房貸利率優(yōu)惠，多家銀行房貸利率已經(jīng)上浮至10%。

　　投資和改善型買家被“限外令”、二套房高首付所制，剛需買家則因房貸而購買力受困，黎文江認為，廣州樓市目前及未來的一段時間內(nèi)都將陷入此種情況，房企二、三季度將面臨更大的降價壓力。

　　“目前開發(fā)商沒有做降價主要是短期資金沒有出現(xiàn)問題，但如果市場長此以往，庫存積壓之下競爭將更為激烈，二、三季度降價跑量很大可能會出現(xiàn)。”