基金模式的特點就是自己做資源整合，他來找最優(yōu)秀的團(tuán)隊、最便宜的資金，做最賺錢的生意。

　　觀點網(wǎng) 慢行多年之后，復(fù)地正在尋找新的機會重振地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　5月6日北京土地拍賣會現(xiàn)場，復(fù)地與上海復(fù)賢投資有限公司組成聯(lián)合體，競得北京通州區(qū)運河核心區(qū)兩幅地塊，成交金額共計28.55億元。

　　盡管聯(lián)合體拿地早已司空見慣，但這幾年復(fù)地似乎更愿意通過合作開發(fā)的模式重塑自我。2012年以來，該公司就曾在多個項目中引入合伙人，頗有萬科“小股操盤”的味道。

　　被問及這一轉(zhuǎn)變，復(fù)地內(nèi)部人士并未否認(rèn)“小股操盤”的思路，并表示會因地制宜考慮合作。

　　“如果條件需要，我們當(dāng)然也非常樂意以這樣的方式去發(fā)展。不過自己可以獨立完成的項目還是會獨自開發(fā)。”

　　模式之變

　　據(jù)熟知北京市場的業(yè)內(nèi)人士回憶，復(fù)地在很早之前就已進(jìn)入北京市場，但后來就再沒怎么拿過地。

　　“08年、09年復(fù)地首府項目還在做，另外在北京市中心、北郊都還有一些項目。不過早就賣完了，現(xiàn)在他們在北京沒什么項目。之前復(fù)地基本都是獨立開發(fā)或者以自己為主。”

　　對于此次與復(fù)地組成聯(lián)合體的上海復(fù)賢投資有限公司，該業(yè)內(nèi)人士猜測，如果地價不是很高的話，這家公司很有可能是復(fù)星集團(tuán)內(nèi)部的一個聯(lián)合公司，同一個控制人，為復(fù)地提供資金支持。

　　事實上，對于這家曾算得上房地產(chǎn)行業(yè)第一陣營、退市后拋出“二次創(chuàng)業(yè)”卻收效甚微的企業(yè)來說，這樣的發(fā)展套路似乎已體現(xiàn)復(fù)地近幾年的發(fā)展思路--利用較少的資金，撬動更多的項目做大規(guī)模。

　　從2012年以來，復(fù)地旗下就有多個項目先后引入合作伙伴。

　　上海東方明珠(集團(tuán))股份有限公司4月30日的公告，披露了該公司與復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司合資開發(fā)的3個房地產(chǎn)項目的最新進(jìn)展。該3項目分別為成都河心島項目、寧波江北區(qū)灣頭2#地塊以及南京秦淮區(qū)雙龍大道東側(cè)1-2地塊項目。

　　據(jù)公告，東方明珠按照投資比例，已完成注冊資金的繳納。其中對成都項目繳納注冊資金1.7億元，對寧波項目認(rèn)繳注冊資金0.17億元，對南京項目繳納注冊資金1.7億元。

　　與此同時，在項目推進(jìn)過程中，東方明珠與復(fù)地按照投資比例，共同向項目公司提供股東借款。其中，東方明珠向成都項目提供股東借款5.06億元，向?qū)幉椖抗咎峁┕蓶|借款1.7億元，向南京項目提供股東借款6.12億元。

　　翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，成都項目是復(fù)地在2012年9月4日購得，同年9月5日引入東方明珠，按照34%:66%的投資比例，共同出資5億元設(shè)立項目公司。

　　2013年5月23日，復(fù)地購得寧波項目，同年6月5日，兩家公司簽署合作協(xié)議書，按照34%:66%的投資比例，共同出資5000萬元設(shè)立項目公司。

　　而南京項目是復(fù)地在去年8月21日以19.25億底價購得。5天之后，東方明珠再次被引入，雙方按照66%:34%的投資比例，共同出資5億元設(shè)立項目公司。

　　雙面效應(yīng)

　　盡管“小股操盤”的概念已為復(fù)地所用，但在研究人士看來，其模式與萬科相比還是有所不同。

　　“復(fù)地是'小股操盤'，但依附于基金。基金模式的特點就是自己做資源整合，他來找最優(yōu)秀的團(tuán)隊、最便宜的資金，做最賺錢的生意。”

　　該人士續(xù)稱，現(xiàn)在復(fù)地的想法是做一家基金公司，而不是純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商。作為一家基金公司，就是用最少的錢辦最多的事情，而且都用別人的錢，這與萬科的“小股操盤”模式不同。

　　事實上，這樣的轉(zhuǎn)變離不開復(fù)地此前的種種經(jīng)歷。

　　2011年退市之后，復(fù)地在集團(tuán)中位置就逐步下降，從復(fù)星曾經(jīng)唯一的地產(chǎn)上市平臺逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)星地控下面的一個分支。目前，復(fù)地與星浩、BFC、星豫、星泓、星頤、星景等多家開發(fā)運營企業(yè)并行發(fā)展。

　　據(jù)研究人士觀察，目前復(fù)地的銷售規(guī)模比較小，應(yīng)該已在100名之外。

　　復(fù)星國際不久前發(fā)布的投資者簡報顯示，今年1-3月，復(fù)地權(quán)益后銷售面積11.94萬平方米，權(quán)益后銷售金額為17.02億元。

　　“因為目前他們?nèi)栽谵D(zhuǎn)型，之前退市的時候傷筋動骨了一下，然后重新調(diào)整重新上路，而且這個調(diào)整導(dǎo)致了復(fù)星把下面的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分成了很多塊，所以復(fù)地的發(fā)展就會受到這些影響。”

　　該人士進(jìn)一步指出，復(fù)地原來純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商模式在復(fù)星集團(tuán)的思維和模式下并不適合，經(jīng)過調(diào)整之后，復(fù)地不再追求簡單的規(guī)模，而是注重用最合理的人才、最便宜的資金做最多的事情，從而獲得最高的收益，同時自己的風(fēng)險是最小的。

　　不過，復(fù)地的挑戰(zhàn)在于如何好好利用這一模式。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還是靠資產(chǎn)不停的囤積，滾動發(fā)展。這種環(huán)境下，復(fù)地這一模式的不利面非常清楚，即基金模式無法滾動發(fā)展。

　　“傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式是只要投錢進(jìn)去，開工銷售之后錢就套出來了，然后趕緊啟動下一個項目，但基金模式做不了這個事兒。不是說這個項目投了錢，半年就開出來去投其他項目了。而且目前國內(nèi)基金的時間都比較短，一般長的也就7年，如果做房地產(chǎn)項目，特別是商辦項目，起碼要10-13年的時間，項目才能做成熟。所以目前這個模式并非國內(nèi)房地產(chǎn)主流的最優(yōu)模式。”

　　上述人士續(xù)稱，復(fù)地的新模式比較適合做成熟期的項目。但當(dāng)今中國主要是靠短周期項目賺錢，因為資金成本太高，所以復(fù)地就是用低成本資金把項目周期做長。

　　“但這個做長的概念是什么呢？萬科現(xiàn)在做項目一般3年整個項目就結(jié)束了，但復(fù)地用這個方法有可能做6-7年，這在當(dāng)下顯然是不利的，規(guī)模擴(kuò)張會受到影響。不過長遠(yuǎn)來看，基金模式會是趨勢，萬科的這種模式慢慢被邊緣化，市場份額會越來越小。”

　　按照復(fù)地此前的規(guī)劃，到2019年，復(fù)地的利潤要達(dá)到100億元，整個投資板塊的利潤貢獻(xiàn)能占到復(fù)地集團(tuán)的40%左右。