但受?chē)?guó)家政策導(dǎo)向和供求關(guān)系等因素的影響，單純依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)將給公司的發(fā)展模式帶來(lái)挑戰(zhàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 葉落而知秋寒，今年一季度以來(lái)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始通過(guò)降價(jià)、去存貨、轉(zhuǎn)型等多途徑，釋放地產(chǎn)行業(yè)“降溫”的信號(hào)。

　　3月27日晚間，泛海建設(shè)正式發(fā)布公告宣布，將收購(gòu)控股股東中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)有限公司持有的民生證券66.799%股權(quán)，以及第二大股東泛海能源投資股份有限公司持有的民生證券6.2%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，泛海建設(shè)將持有民生證券72.999%股權(quán)，成為該公司控股股東。

　　除了收購(gòu)民生證券，泛海建設(shè)還擬通過(guò)全資子公司認(rèn)購(gòu)中國(guó)民生投資股份有限公司(簡(jiǎn)稱“中民投”)股份10億股(中民投首次發(fā)行價(jià)格為每股1元)，占中民投計(jì)劃總股本規(guī)模500億元的2%。

　　獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，“很多人認(rèn)為房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入金融領(lǐng)域是為了融資的需要，但是我不認(rèn)同。”他認(rèn)為泛海建設(shè)此舉代表的是地產(chǎn)行業(yè)的一種趨勢(shì)，即房企開(kāi)始進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，此前萬(wàn)科、恒大、越秀、世茂股份等多家企業(yè)入股銀行等金融機(jī)構(gòu)亦是殊途同歸。

　　他進(jìn)一步解釋稱，“房地產(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展中，對(duì)金融領(lǐng)域的運(yùn)作、結(jié)構(gòu)、效益都很熟悉，所以找個(gè)關(guān)聯(lián)系比較強(qiáng)、熟悉、穩(wěn)定的行業(yè)，進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)是個(gè)比較好的選擇。”

　　轉(zhuǎn)型首選金融

　　談及此次轉(zhuǎn)型，泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司公共事務(wù)總監(jiān)王國(guó)林回應(yīng)稱，公司將通過(guò)收購(gòu)或者增發(fā)等方式，逐步將大股東旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司，形成地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資三足鼎立的發(fā)展模式。這也是泛海建設(shè)的“輕資產(chǎn)”模式。

　　各大券商及業(yè)內(nèi)對(duì)于泛海建設(shè)的轉(zhuǎn)型方向均較為看好，認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)直接的體現(xiàn)是，公司市值和股價(jià)增厚，以及獲得直接的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

　　事實(shí)上，繼上周五(3月28日)一字漲停后，泛海建設(shè)3月31日再度漲停，漲幅達(dá)10.04%。

　　而截至去年底，民生證券總資產(chǎn)為129.51億元，凈資產(chǎn)為32.63億元，2013年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.07億元，利潤(rùn)總額1.5億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.02億元，民生證券2013年在投行業(yè)務(wù)上的表現(xiàn)已經(jīng)在券商中位居第二。

　　其實(shí)，提取此次轉(zhuǎn)型的“輕資產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)型金融、投資”等關(guān)鍵詞便不難發(fā)現(xiàn)，泛海建設(shè)并不是行業(yè)內(nèi)第一個(gè)吃螃蟹的，同在深交所上市的億城股份在這方面早走在了泛海建設(shè)的前面。

　　億城集團(tuán)股份有限公司副總裁楊維堯曾向觀點(diǎn)新媒體介紹，“億城轉(zhuǎn)型分幾條腿走路，一個(gè)是在金融投資方面，涉及定向增發(fā)及入股一些凈投資類的機(jī)構(gòu)；另外，我們上半年可能還會(huì)成立房地產(chǎn)基金，”楊維堯還表示，億城股份目前是想打造三塊主要業(yè)務(wù)，一個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；一個(gè)是經(jīng)營(yíng)持有型商業(yè)物業(yè)，主要想持有寫(xiě)字樓物業(yè)；第三塊是純粹的金融投資業(yè)務(wù)。

　　事實(shí)上，除了明確提出轉(zhuǎn)型的幾家企業(yè)，涉足金融的房企不在少數(shù)。王國(guó)林亦認(rèn)為這是行業(yè)的趨勢(shì)，“地產(chǎn)本身就帶有強(qiáng)烈的金融屬性，這種趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯。”

　　但與諸多評(píng)論認(rèn)為房企是在融資環(huán)境緊張的情況下借以擴(kuò)展融資渠道不同，馬躍成指出，地產(chǎn)企業(yè)入股銀行、信托、證券等機(jī)構(gòu)，只是為了分散風(fēng)險(xiǎn)而搞多元化經(jīng)營(yíng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣亦認(rèn)為這僅是企業(yè)的一種投資行為。“房企開(kāi)始實(shí)行多元化的經(jīng)營(yíng)，甚至有的開(kāi)始轉(zhuǎn)業(yè)，這都很正常。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做房地產(chǎn)的同時(shí)也涉足金融，獲取其他的投資機(jī)會(huì)。”

　　行業(yè)下行倒逼多元化

　　談及此次轉(zhuǎn)型，王國(guó)林回應(yīng)稱，盡管公司認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)仍將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定發(fā)展，但受?chē)?guó)家政策導(dǎo)向和供求關(guān)系等因素的影響，單純依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)將給公司的發(fā)展模式帶來(lái)挑戰(zhàn)。

　　馬躍成也認(rèn)為，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是促使房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。“目前房地產(chǎn)發(fā)展的形式已經(jīng)比較危險(xiǎn)了，普遍的降價(jià)、交易量下滑，這不是說(shuō)這個(gè)行業(yè)就要崩盤(pán)、企業(yè)就要倒閉，但是確實(shí)有這個(gè)危險(xiǎn)，因此有眼光的房地產(chǎn)公司開(kāi)始盡快找尋新的出路。”

　　更為重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)已經(jīng)從“暴利”階段發(fā)展到“中利”階段。“天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往”，在收益出現(xiàn)變化之后調(diào)整戰(zhàn)略方向，也是企業(yè)逐利屬性的最直接表達(dá)。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月30日，滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報(bào)，占142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個(gè)百分點(diǎn)；41家主營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)地而在港上市的典型房企公布2013年業(yè)績(jī)，約占內(nèi)地房企在港上市總數(shù)的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在利潤(rùn)率下滑成為普遍現(xiàn)象時(shí)，越來(lái)越多的企業(yè)宣稱不再把利潤(rùn)率作為關(guān)注的核心焦點(diǎn)，轉(zhuǎn)而追求ROE及IRR。這也似乎間接承認(rèn)了行業(yè)盈利水平的下降。

　　狡兔尚且三窟，房企在行業(yè)發(fā)展下行大勢(shì)下拓展多元化業(yè)務(wù)也在情理之中。馬躍成直指，更多房企涉足金融領(lǐng)域?qū)τ谛袠I(yè)來(lái)說(shuō)是利好消息。

　　但他同時(shí)指出，房地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)模式上來(lái)說(shuō)，是個(gè)相對(duì)粗放型的行業(yè)，地產(chǎn)商以及經(jīng)理人長(zhǎng)期在暴利行業(yè)成長(zhǎng)起來(lái)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)控制不強(qiáng)。這與銀行等金融行業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)的經(jīng)營(yíng)理念有所不同，也成為涉足該領(lǐng)域的房企今后需要面對(duì)的問(wèn)題。