順發(fā)恒業(yè)的項目大部分屬于剛需偏高端，可替代性較強。而在杭州很多樓盤都采取低價策略的情況下，順發(fā)恒業(yè)多少顯得有些被動。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 張常旺 與多數(shù)H股房企大張旗鼓地舉行全年業(yè)績發(fā)布會不同，不少A股上市房企選擇了在網(wǎng)上低調(diào)地舉辦業(yè)績說明會，一張一弛之間，盡顯各異風(fēng)格。

　　3月31日，順發(fā)恒業(yè)股份有限公司在網(wǎng)上業(yè)績說明會上介紹到，公司2013年實現(xiàn)營業(yè)收入28.08億元，利潤總額7.48億元，較2012年同期分別增加1.52%和減少7.33%。其中，歸屬于上市公司股東的凈利潤6.1億元，同比增長4.39%。

　　另外，2013年各項目共實現(xiàn)合同銷售面積12.46萬平方米、銷售合同金額21.7億元，分別比上年同期下降23.79%和21.36%。

　　對此，順發(fā)恒業(yè)總經(jīng)理沈志軍表示，公司去年在營業(yè)收入、利潤方面，完成了全年計劃，但在產(chǎn)品銷售上，離計劃有一定的距離。

　　銷售去化疲弱

　　公告顯示，2013年順發(fā)恒業(yè)有在售項目10個，其中新增銷售項目3個。而其財務(wù)負(fù)責(zé)人祝青介紹，2013年貢獻銷售的主要項目有順發(fā)吉祥半島、順發(fā)旺角城二期、順發(fā)堤香、順發(fā)恒園、桐廬一品江山，銷售金額分別為3.8億元、2.99億元、2.84億元、2.86億元、2.22億元，其中順發(fā)堤香和桐廬一品江山更是于年內(nèi)實現(xiàn)竣工交付，而順發(fā)恒園僅于2013年底才新開盤。

　　據(jù)國信證券于2013年3月28日發(fā)布的研報顯示，彼時國信證券預(yù)計順發(fā)恒業(yè)2013年在售及可售的項目有9個，總貨值將超百億元，并且將加快存貨的周轉(zhuǎn)速度。若以此計算，超百億的貨值卻僅實現(xiàn)21.7億元的銷售，其去化率低的情況可見一斑。

　　事實上，順發(fā)恒業(yè)去年公布的半年報便已在某種程度上反映出其銷售的疲軟性。彼時，順發(fā)恒業(yè)稱公司于1至6月份完成合同銷售金額11.36億元，合同銷售面積5.88萬平方米。

　　可以看出，去化不理想一直是順發(fā)恒業(yè)所面對的“頑疾”。據(jù)悉，去年12月10日，順發(fā)恒業(yè)在深交所互動易上就曾表示，公司一些在售樓盤銷售去化情況離預(yù)期有距離。并且在此次業(yè)績會上，祝青亦透露，順發(fā)恒業(yè)有些項目的銷售沒有達到預(yù)期。

　　查閱杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)可知，其于去年交付的順發(fā)堤香項目自2011年1月30日首期開盤以來共推出852套房源，截至目前尚有402套可售，如此算來，堤香項目的總體去化率僅為52.8%，江南麗錦項目去化42.5%，而恒園項目甚至不到四成。

　　對此，祝青指出，有些項目銷售沒達到預(yù)期既有市場方面的原因，同時與公司的經(jīng)營策略也有一定的關(guān)系。而此前順發(fā)恒業(yè)董秘程捷亦表示，順發(fā)恒業(yè)的項目大部分屬于剛需偏高端，可替代性較強。而在杭州很多樓盤都采取低價策略的情況下，順發(fā)恒業(yè)多少顯得有些被動。

　　再拋20億元定增

　　就在公布全年業(yè)績的同一天，順發(fā)恒業(yè)也拋出了一個近20億的定增方案，這也是其2009年以來再一次走上了再融資。根據(jù)預(yù)案，順發(fā)恒業(yè)擬以5.1元底價非公開發(fā)行不超過38600萬股，募集資金總額不超過19.68億元，擬投入到蕭儲(2013)27號地塊、桐廬富春峰景項目、淮南澤潤園二期三個地產(chǎn)項目以及補充流動資金，該三項目都定位于小城鎮(zhèn)建設(shè)及剛性需求的商品住房。

　　據(jù)了解，順發(fā)恒業(yè)在2013年9月11日拍賣取得蕭政儲出[2013]27號地塊建設(shè)用地使用權(quán)，該宗地位于杭州市蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城內(nèi)，目前尚未開工，總投資規(guī)模31.67億元，計劃使用募集資金10億元，其余資金將采用自籌資金解決。

　　而桐廬富春峰景項目地塊出讓面積4.99萬平方米，地上建筑總面積18.12萬平方米，預(yù)計總投資規(guī)模13.2億元，計劃使用募集資金投入4.5億元。

　　此外，淮南澤潤園二期總占地面積為7.8萬平方米，總建筑面積為10.78萬平方米，項目計劃總投資規(guī)模3.03億元，擬使用募集資金投入1.5億元。

　　順發(fā)恒業(yè)方面表示，通過此次非公開發(fā)行股票可補充流動資金3.68億元，一方面可以進一步緩解公司資金壓力，滿足房地產(chǎn)剛性需求項目拓展需求，另一方面可以改善資本結(jié)構(gòu)，提高可持續(xù)發(fā)展能力。

　　據(jù)悉，早在2009年順發(fā)恒業(yè)就曾擬定增募資12.5億元用于順發(fā)旺角城11號地塊和淮南澤潤園一期項目的開發(fā)，但彼時政策調(diào)控偏緊，經(jīng)過一再延期仍未獲得批準(zhǔn)。

　　而對于此次定增募資，順發(fā)恒業(yè)董秘程捷表示，主要是為了建設(shè)公司項目，加快公司發(fā)展速度，以創(chuàng)造更好的業(yè)績與行業(yè)地位。其也強調(diào)，雖然政策面已有上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行，但由于審批不受控，目前無法預(yù)判定增通過的可能性。

　　實際上，定增方案的拋出與其自身所面臨的資金壓力也不無關(guān)系，據(jù)了解，順發(fā)恒業(yè)的負(fù)債率為76.66%，在祝青看來，已經(jīng)總體偏高了。而銷售不暢也導(dǎo)致了資金的回流受阻，形成一定的資金壓力。公告顯示，2013年順發(fā)恒業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-9.54億元，凈利潤為5.95億元，差額為-15.49億元。

　　而分析指出，當(dāng)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，凈利潤為正時，說明企業(yè)雖有盈利能力，但存在大量存貨積壓或應(yīng)收賬款收不回，無法取得與利潤相配的現(xiàn)金流量，而此時企業(yè)一方面應(yīng)考慮融資，另一方面應(yīng)加大收款力度或營銷力度，加快資金周轉(zhuǎn)。

　　據(jù)了解，為推動項目的開發(fā)，順發(fā)恒業(yè)在去年年底為兩項目借款10億元，其中，用“富春峰景項目”土地使用權(quán)借款3億元，并抵押杭州恒園項目地塊借款7億元，來加快該兩項目開發(fā)。