自住型商品房的機遇是面向所有企業(yè)開的，有的企業(yè)當時沒反應過來，沒把地拿出來，金隅只是提前把地拿出來了。

　　觀點網 見習編輯 郭凈凈 自去年，北京推出自住型商品房之后，擁有大量自有工業(yè)用地的金隅股份便引起業(yè)界的極大關注。

　　“只是我們干得比較好，干得比較快，把握機會比較準一些，決策比較快一些，”在3月12日觀點新媒體舉辦的2014觀點年度論壇上，金隅股份副總經理王世忠接受采訪時表示，當時關于自住型商品房的會是面向所有的國有企業(yè)開的，有的企業(yè)當時沒反應過來，沒把地拿出來，金隅只是提前把地拿出來了。

　　3月16日，北京金隅股份有限公司的兩個自住型商品房項目網上申報結束。據了解，在總計28天的申購申請時間內，金隅匯星苑與匯景苑總計5300套自住型商品房源，分別吸引了22.7萬戶和21萬戶申請，中簽比達到85:1。

　　而今年北京市計劃推出自住型商品房約5萬套。截止目前，北京市自住型商品房地塊供應量已有6宗，建設或配建自住型商品房項目的土地總數也已達36宗。

　　業(yè)界普遍認為，北京市推出的自住型商品房項目，或為金隅股份盤活自有工業(yè)用地儲備打開了一扇大門。

　　資料顯示，金隅股份前身是北京市建材工業(yè)局，目前一共有2000多萬平米工業(yè)用地，其中近一半位于北京。其在北京的工業(yè)用地面積達到700多萬平方米，其中五環(huán)內的土地約為200萬平方米，且絕大部分位于目前北京市自住型商品房土地推進最密集的區(qū)域。

　　對此，王世忠回應稱，金隅有很多工業(yè)用地，但不是所有的工業(yè)用地都可以轉化為房地產開發(fā)的,能轉化的工業(yè)用地并沒有那么多。安信證券2013年11月的一份研報指出，金隅股份在京工業(yè)用地中能夠轉化為自住型商品房的用地面積達180萬平方米。

　　數據顯示，2007年，金隅股份的房地產收入所占比例僅為22.8%，2013年中期該比例已經提升至31.5%，房屋銷售收入5年復合增長速度超過40%。分析認為，金隅股份房地產板塊的快速發(fā)展與其盤活自有工業(yè)用地不無關系。

　　“金隅將繼續(xù)把握住自住型商品房的發(fā)展機遇，”同時，王世忠指出，金隅以后不僅只用自有用地開發(fā)，也會在招拍掛的時候做自住型商品房；“政府限價，地塊競價到一定程度就要轉進自住型商品房和保障房，那你肯定要參與，你不參與就拿不到地”。

　　另悉，金隅股份2013年總體銷售額為500億元，而房地產的銷售是200億元，占集團總額的40%。而在這200億元的房地產銷售額中，2013年金隅股份的北京銷售額便達133億元，位列2013年度中國房地產卓越100榜北京區(qū)域榜的第二名，其中不少來自于保障房的銷售。

　　在王世忠認為看來，沒有必要非得把一個企業(yè)分類定位做保障房還是商品房，其實企業(yè)本身的發(fā)展它需要項目，有項目之后要快周轉。

　　或許正是基于現金流的考慮，金隅股份的商業(yè)只占其地產業(yè)務的比重為20%左右，并且主要以銷售型物業(yè)如高檔的寫字樓為主。對此，王世忠坦言，現金是最重要的，金隅的地產方面主要是靠加快周轉來回籠資金，因為別的資金政府不讓你使，這不是我們不想使，而是政策性的東西。

　　此外，對于兩會上提出的京津冀經濟圈，王世忠認為，短期內看不出來其對房地產市場的影響，需要長期觀察；“房地產是跟著政府走的，京津冀的融合，到底三地政府（北京市政府、天津市政府和河北省政府）是怎么融合，北京的產業(yè)能不能轉移出去，它的產業(yè)轉移出去，公共交通完善了，才能有房地產跟進。”

　　以下是觀點新媒體對北京金隅股份有限公司副總經理王世忠的采訪實錄：

　　觀點新媒體：之前看到一個數據，金隅在全國有2000多萬平方米的自有工業(yè)用地，這個數據是否可靠？其中可盤活的工業(yè)用地大概多少？北京有700多萬平方米？

　　王世忠：我們的前身是一家制造業(yè)企業(yè)，發(fā)展到今天，以制造業(yè)和房地產為主要的兩個大類別在發(fā)展，有很多工業(yè)用地，但不是所有的工業(yè)用地都可以轉化為房地產開發(fā)的，能轉化的工業(yè)用地并沒有那么多。

　　可盤活的量不太方便說。北京的700多萬平方米是我們占有的工業(yè)用地土地證的證載面積，但也不是說這700多萬平方米都可以用于房地產開發(fā)，因為還有很多礦山，礦山有山地面積，都在一些偏僻的地方，是不可能開發(fā)及盤活的。

　　觀點新媒體：今年年初，貴公司推出兩個自主型商品房項目？

　　王世忠：自住型商品房是交給金隅嘉業(yè)做的，并不是他們主要做這方面，我們底下房地產公司有三四個，比較大的是金隅嘉業(yè)和金隅大成，只是把保障房這一塊交給金隅嘉業(yè)做。

　　觀點新媒體：金隅的地產業(yè)務并不是一個公司來做？

　　王世忠：不是一家公司。主要是嘉業(yè)和大成，還有一個金隅程遠在做房地產。

　　觀點新媒體：三家公司怎么分配地產業(yè)務？會有一個產品上的差別嗎？

　　王世忠：金隅嘉業(yè)做的保障房多一些，也有一部分商業(yè)地產業(yè)務，就是商品房開發(fā)業(yè)務。金隅大成主要是集中在中高端的商品房開發(fā)。金隅程遠這個公司主要是集中于基地建設，就是自有項目的建設，主要是持有型物業(yè)和產業(yè)園區(qū)建設。

　　觀點新媒體：金隅嘉業(yè)也做一些商業(yè)？

　　王世忠：對，因為原先的房地產開發(fā)只有一個金隅嘉業(yè)。金隅大成是原來大成總公司，是一個局級的房地產開發(fā)集團，后來國資委劃并的時候，就把大成和建材經貿兩個集團公司劃到金隅名下，大成本來是一個開發(fā)公司，我們剝離一些不好的資產后，把好的資產擱到一堆，變成金隅大成這么一個企業(yè)。

　　觀點新媒體：目前三家公司是各管各的，還是集團這邊有一個統籌？

　　王世忠：它們主要是業(yè)務的運營層面負責，比如前期工程建設、產品銷售，決策方面都是在集團，資金都是由金隅股份總部統一管理，由財務公司根據他們各自的資金需求進行分配，分給這三個企業(yè)操作，管理是統一的。

　　觀點新媒體：地產業(yè)務這兩年在金隅板塊中占比也越來越大，未來會進一步加碼嗎？

　　王世忠：我們主要是水泥和房地產等板塊，基本上是均衡發(fā)展的。應該說水泥跟房地產這兩年發(fā)展都比較快，主要是房地產利潤比較高。

　　其實從收入來看，應該是六四，水泥那邊是六，房地產這邊是四；但是從利潤來說倒過來了，房地產是六，水泥是四，因為水泥是工業(yè)產品，尤其現在又受到國家的宏觀調控影響，它的利潤率下降了，而房地產這兩年整體都比較好。

　　觀點新媒體：金隅的地產業(yè)務現在還是占四成嗎？

　　王世忠：基本上還是四，金隅集團總共500億元的銷售額，房地產才200億元，只占40%。

　　觀點新媒體：這200個億里面，北京就占了大頭？

　　王世忠：北京有100多億元，因為有很多是保障房。

　　觀點新媒體：把保障房算在一起，金隅就排在北京區(qū)域榜單第二名了。

　　王世忠：老說房屋銷售，這個要區(qū)分一下。以后商品房量會變少，基本都是這種保障性質的共有產權住房。北京下一步的市場劃分就是二六二，20%是公租房和廉租房的并軌，這20%的低端就是保證老百姓住有所居；60%是共有產權，就是現在的自住型商品房，實際上它也是限價商品房；最后只有20%是高端市場，就是純商品房市場，那個以后價格是不控的，也不進行限購了，就純市場化。

　　這是要兜住底部，保證夾心層，把高端放開，也是以后的趨勢。習總書記到北京座談的時候，也是講了這個理念，公司也在往這個方向調。

　　觀點新媒體：公司會不會認為這是一個很好的發(fā)展機遇呢？

　　王世忠：這個機遇是對所有人都有的，無非你這個企業(yè)怎么轉型，或者你企業(yè)定位的問題。只是我們干得比較好，干得比較快，把握機會比較準一些，決策比較快一些。當時關于自住型商品房的會是面向所有企業(yè)開的，有的企業(yè)當時沒反應過來，沒把地拿出來，我們只是提前把地拿出來了。

　　其實很多企業(yè)的地很多，首農集團的地比我們多多了，包括北京糧食集團，北京的國有企業(yè)里頭很多企業(yè)的地都是很多的，只是他們在這方面可能推動得慢一些。后面還會有更多項目推出，這個政策肯定是長期的。另外，政府可能再往后也不太指望這個了，可以通過市場行為完成操作，如通過競拍也能起到作用。

　　觀點新媒體：北京的地價可能對企業(yè)來說還是一個太高的成本？

　　王世忠：那是必然的，本身就是一個市場行為，所以大家也沒必要去爭論這個。北京這么多人口，增長到這個程度了，地價不高，人口增長會更快，地價高也是一個市場選擇。

　　觀點新媒體：未來像這種時機會繼續(xù)把握？

　　王世忠：那肯定要把握住，怎么會不把握住呢。我們根據情況及政府給的政策，相應調整計劃。

　　觀點新媒體：金隅在做自住型商品房這一塊，主要是開發(fā)自己的地？

　　王世忠：我們以后在招拍掛的時候也會做自住型商品房。政府限價，它競價到一定程度就要轉進自住型商品房和保障房，那你肯定要參與，你不參與就拿不到地。

　　觀點新媒體：除了保障房和自住型商品房，公司的純商品房方面呢？

　　王世忠：其實沒有必要非得把一個企業(yè)分類定位做保障房還是商品房，這東西一個過程，其實企業(yè)本身的發(fā)展它需要項目，有項目之后要快周轉，這是企業(yè)發(fā)展的一個過程。你考慮要在哪些城市布局，至于項目是干什么的，都是因時而異的，根據具體情況具體分析。

　　在北京我肯定干房地產，我不會退出北京市場。在北京干房地產，那就有商品房用地的時候，就拿商品房用地，有政府給的優(yōu)惠政策，能拿保障房用地我就拿保障房用地。如果是對棚戶區(qū)改造政策優(yōu)惠到一定程度，我也會做棚戶區(qū)改造項目，這個沒有什么定論，沒有說非要按照什么比例搞，都是企業(yè)發(fā)展的手段。

　　觀點新媒體：公司在這方面是特別靈活的？

　　王世忠：對，這只是企業(yè)盈利的一個過程，只不過我們的定位，做的是以剛需為主。當然我們也做高檔，但是不會盲目把高檔的放得特別大。比如我們80%是面向剛需的，可能有10%到20%是面向高端的產品。但是并不是說我非得做保障房、自住型商品房，市場上掛出來的地，我們覺得合適就會拿，覺得不合適就不會拿。

　　一線城市能做，三線城市也能做，關鍵是你能不能做，而不是說哪個城市不能做，那都是偽命題。三線城市也有干得好，也有掙錢的房地產企業(yè)，無非是人家小而已。房地產行業(yè)不是什么高端行業(yè)，就是一個傳統行業(yè)，沒有什么太大的技術含量，它主要是跟金融結合，錢夠了就行了。

　　觀點新媒體：金隅在商業(yè)方面，在整個地產業(yè)務中的比重占到多少？

　　王世忠：我們今年就占20%左右。但是我們的商業(yè)一般都是出售，我們持有的是高檔的寫字樓，和萬達的模式還不一樣。

　　觀點新媒體：為什么選擇完全銷售商業(yè)項目？

　　王世忠：基于現金流的考慮。你要長期占壓，現金就會有問題?，F金是最重要的，你只能適當持有 ，不能無限的持有，無限持有的太多了，現金流肯定是有問題的。

　　觀點新媒體：現金流支撐整個地產業(yè)務的發(fā)展？

　　王世忠：對，萬達有萬達的模式，萬達拿的地價格比較低，它通過這種模式持有物業(yè)，再把地給賣掉，物業(yè)那部分再抵押做貸款。咱們現在學不了萬達，萬達有它的核心競爭力，有一套資源的整合模式，可以通過這套模式比較低價格的拿地，當然它搞的都是很偏的招商引資的項目，在北京的地萬達就拍不了地了。

　　觀點新媒體：萬科等企業(yè)也想嘗試商業(yè)方面，您怎么看？

　　王世忠：萬科要學萬達也學不了。這已經晚了，第一個吃這個是螃蟹，第二個人吃就不是螃蟹了。大家都往那兒學，其實就沒有任何意義了，商業(yè)過剩就是這樣造成的。而且那種模式的風險也是很大的，因為百貨零售業(yè)被電商替代是必然的趨勢，所以百貨商場的經營都是很困難的，盲目的搞商業(yè)地產其實也不見得就是正確的方向。

　　觀點新媒體：公司對產業(yè)園等做了一個融資，地產業(yè)務有融資計劃嗎？

　　王世忠：地產方面主要是靠加快周轉來回籠資金，因為別的資金政府不讓你使，這不是我們不想使，而是政策性的東西，大家都一樣。

　　觀點新媒體：金隅自有資金足夠支持地產業(yè)務發(fā)展嗎？

　　王世忠：我們現金流沒有問題。我這點自住型商品房賣了，一百多億就回來了，而且那肯定是現給的。3000套房，有20萬戶盯著的，那還用賣嗎，直接數錢就行了。

　　觀點新媒體：自住型商品房是一個很大的優(yōu)勢？

　　王世忠：我們因為只做了兩個自住型商品房，所以我們今年的問題不會特別大，但是北京房地產風險大的是那些去年拿了高價地，而沒有自住型商品房的企業(yè)。

　　觀點新媒體：純商品房房企風險大？

　　王世忠：對。好多人在討論，有的說北京市的房地產供大于求，有的說求大于供，其實這種籠統的說法都不是很正確的，應該細分，高端市場是供大于求，低端市場是求大于供。

　　自住型商品房就是明顯的案例，3000套房，有20萬戶登記在搶，就說明有一部分老百姓真缺乏，這部分房子太少，所以要加大自住型商品房的供給?？們r在200萬元以內，或者300萬以內的，這部分客戶群確實是求大與供，他們確實拿錢買不著房，所以才有這種狀況出現。而那些1000萬元一套房的，肯定是供大于求，沒有那么多客戶去買那個房子，缺房的人沒這么多錢，有錢的人肯定不缺房，所以拿高價地的那部分企業(yè)可能今年會很難過。

　　觀點新媒體：也有觀點認為，去年限售就沉淀了不少高端客戶？

　　王世忠：那都是偽命題。真正交通便利的剛需房，又是低總價的房子，還是求大與供。而遠郊區(qū)且交通不便利地方的房子和總價高的房子，它肯定是供大于求。在北京，一套房在四五百萬、五六百萬，已經是很大的坎了，超過600萬的坎一般人都沒法過，這個房價已經跟收入沒有任何關系了。而且真正能拿1000萬買房的人，他在北京不可能沒房，真正沒房的還是普通老百姓，如工薪階層或80后大學畢業(yè)生。

　　觀點新媒體：今年也有提到一個概念，就是京津冀經濟圈，這會不會對北京房地產市場有影響？

　　王世忠：短期內看不出來，得看長期。房地產是跟著政府走的，京津冀的融合，到底三地政府（北京市政府、天津市政府和河北省政府）是怎么融合，北京的產業(yè)能不能轉移出去，它的產業(yè)轉移出去，公共交通完善了，才能有房地產跟進。房地產如果向周邊擴散的前提條件是相關的產業(yè)必須得轉移出去。我不可能在天津上班，跑北京買房，天天兩邊跑。

　　觀點新媒體：北京是北、上、廣、深四個一線城市里輻射最差的一個？

　　王世忠：應該可以這么說，但也不光是北京的原因，華北地區(qū)肯定不像長三角，長三角歷來就是一個富裕的地區(qū)。華北地區(qū)就只有一個北京，它歷史上周邊就是比較貧困的地方，所以它就差別大。華北地區(qū)的自然資源又比較貧乏，地理位置也不太好，它的物流、交通確實比較差，所以它肯定經濟發(fā)展得也差一些，再加上其它方面的原因，天津也搞濱海新區(qū)，想搞成浦東，結果也沒搞成。

（審校：勞蓉蓉）