“萬科力爭在五年之內(nèi)成為北京區(qū)域最大的城市綜合體運營商。”

　　2013年，對于北京萬科而言最大的突破和收獲莫過于，位于昌平區(qū)的金隅萬科廣場于圣誕節(jié)前夕正式開業(yè)。彼時北京萬科副總經(jīng)理肖勁在該項目內(nèi)某餐廳舉辦的媒體見面會上，調(diào)侃道：“今年萬科終于可以在自己的地盤上舉辦活動了，省錢。”

　　據(jù)萬科商用地產(chǎn)管理部人士透露，綜合試營業(yè)期間的情況，金隅萬科廣場12月24日正式開業(yè)，單日營業(yè)額為616.5萬元。隨后，金隅萬科廣場日均客流量約為5萬人次，周末日均客流量更超過10萬人次。而以項目周邊五公里計，其直接輻射人口共有30萬。作為昌平核心區(qū)地標(biāo)性質(zhì)、也是該區(qū)域內(nèi)唯一的大型商業(yè)綜合體項目，不可謂不成功。

　　就連一向崇尚做“減法”，對萬科做商業(yè)地產(chǎn)持保留態(tài)度的王石，在參觀過金隅萬科廣場后，也說道：“金隅萬科廣場讓我感到意外的驚喜。”其更是在微博上大贊“酷斃！”

　　作為組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個項目，以及萬科區(qū)域中心型綜合商業(yè)的一個實驗性項目，金隅萬科廣場被作為萬科商業(yè)地產(chǎn)的“標(biāo)桿項目”進(jìn)行打造。該項目建筑總面積約14萬平方米，由三棟塔樓組成，兩棟7層，一棟8層，由5層高的“商街”串聯(lián)在一起，屬于村落式商業(yè)業(yè)態(tài)。目前已投資9億元，北京萬科總經(jīng)理毛大慶預(yù)計7年收回成本，“這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也屬于中上的水平。”

　　對于今后的運營模式，毛大慶給出了六字箴言，即“輕資產(chǎn)、會運營”。萬科更強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)與資本市場的有效結(jié)合，目標(biāo)是開一個商業(yè)就爭取資本化一個，用引入基金、國際資本來減小資金占用帶來的實際壓力。

　　與住宅項目一樣，毛大慶對商業(yè)地產(chǎn)的版圖依然保持“規(guī)模化”的期許。目前，北京萬科的商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積也已超過50萬平方米，包括中糧萬科長陽半島的商業(yè)配套、金隅萬科廣場的商業(yè)中心、萬科金第朗潤園的商業(yè)綜合體以及京投銀泰萬科郭公莊項目。

　　毛大慶在接受媒體采訪時甚至稱：“萬科力爭在五年之內(nèi)成為北京區(qū)域最大的城市綜合體運營商。”

　　對于運營商業(yè)物業(yè)，毛大慶一直強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)化，并且毫不吝言其對凱德“賣了再管”模式的贊賞。相關(guān)分析師指出，賣了再管即為售后返租的模式，“找資金方接盤，每年給固定的利息，萬科來運營、收租，通過收租獲得租金和支付租金后的價差。”這也是目前輕資產(chǎn)運營地產(chǎn)商普遍采用的方式。

　　據(jù)了解，北京萬科商業(yè)和住宅的比例是2：8。其中80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬科自己運營的持有型物業(yè)。

　　行業(yè)老大的一舉一動自是備受關(guān)注，一時“萬科轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)”的說法甚囂塵上。然而毛大慶卻透露，類似于金隅萬科廣場這種社區(qū)商業(yè)配套是萬科向“城市綜合配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)變的重要抓手。

　　“其實不能簡單地說萬科要搞商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬科轉(zhuǎn)型成為城市綜合服務(wù)型企業(yè)的一個很重要的通道或者抓手。”毛大慶強(qiáng)調(diào)：“這既是萬科的轉(zhuǎn)型方向，又是我們新的盈利增長點”。

　　北京萬科在毛大慶、肖勁的帶領(lǐng)下在2009年實現(xiàn)50多億的銷售額，首次成為區(qū)域前三甲，這是萬科進(jìn)入北京市場23年后歷史的第一次。之后，北京萬科很快就達(dá)成了毛大慶最初的愿望“在三至五年內(nèi)做到北京市場前三名”。

　　據(jù)北京萬科對觀點新媒體透露的數(shù)據(jù)，其2013年在北京市場的銷售額達(dá)到117億，延續(xù)其近年來的穩(wěn)健表現(xiàn)。然而在數(shù)字之外，北京業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其城市綜合配套服務(wù)商的理念是讓其從其他開發(fā)商中脫穎而出的一個關(guān)鍵。

　　“萬科在北京做項目有一個區(qū)別于其他開發(fā)商的地方，非常注重項目周邊的配套，拉動的是整個地塊的配套的發(fā)展，這是最主要的特色。每拿一塊地，同時把周邊所有的能夠引進(jìn)的學(xué)校、醫(yī)療、交通、商業(yè)等可利用的資響銷售速度和銷售價格，而既然在外圍拿地，就有區(qū)位上的劣勢。

　　北京業(yè)內(nèi)指出：“如果地塊比較偏遠(yuǎn)，建造項目時就相當(dāng)于是建立新城的概念，新的生活服務(wù)圈需要被創(chuàng)造出來”。萬科以它的品牌開發(fā)商效應(yīng)，可以把資源引進(jìn)過來，完善社區(qū)甚至區(qū)域配套。相比之下，其他開發(fā)商可能更注重項目自身的建設(shè)。

　　當(dāng)然，生活服務(wù)配套商是個內(nèi)涵豐富的概念，絕不僅僅止于商業(yè)配套這么簡單，養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等各個方面都有較為充分的遐想空間，北京萬科要走的路或許還很長。