調(diào)控房價多年，市場展現(xiàn)了最真實的態(tài)度?；赝麛?shù)年來樓市漲跌變化，再問政策成敗得失。

　　2014觀點年度論壇觀點答問主題：雙向調(diào)控與市場漲跌之辯

　　提問嘉賓：廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉

　　答問嘉賓：中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一；著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮；經(jīng)濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣先生；中原集團主席黎明楷先生。

　　曹志偉：首先我想問一下朱會長，你作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的老領(lǐng)導，你經(jīng)歷了最近十年中國房地產(chǎn)行業(yè)被調(diào)控，由支柱行業(yè)到非支柱行業(yè)的稱呼，你是怎么看待中國房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中壯大，房價又在調(diào)控中上漲這個現(xiàn)象？

　　朱中一：我首先對支柱性行業(yè)這個詞，也就是對行業(yè)的定位，我先解釋一下。支柱產(chǎn)業(yè)這個詞在2003年國務院文件中提出的，如果從房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位是客觀存在的，但是我自己覺得，作為咱們行業(yè)本身，隨著城鎮(zhèn)化的推進，根據(jù)這些年的經(jīng)驗教訓，沒有必要過多地強調(diào)它的支柱產(chǎn)業(yè)，因為這個支柱產(chǎn)業(yè)是客觀存在的，不要過分強調(diào)。為什么不要過分強調(diào)呢？第一，過分強調(diào)以后，地方政府對這一塊的依賴性更強。因為我們現(xiàn)在強調(diào)的是產(chǎn)城融合，咱們國家首先要產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的定位，這幾年我一直是這么說的，房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中它是一個重要的載體，它首先要解決好老百姓的住的問題，另外它要和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的發(fā)展相適應、相協(xié)調(diào)，如果是這樣，我們整個的經(jīng)濟才能健康發(fā)展。

　　至于你提的問題，企業(yè)發(fā)展壯大，那是自然的，因為這個行業(yè)在不斷地快速發(fā)展，企業(yè)必然很快的發(fā)展。在企業(yè)發(fā)展壯大的時候，并不是所有的企業(yè)都發(fā)展壯大，企業(yè)實際上是在優(yōu)勝劣汰當中發(fā)展壯大。我剛才在演講的時候也講到了，前50強、20強、10強的企業(yè)在越來越壯大，我們的企業(yè)數(shù)在2003年的時候有8萬多家，到2012年的時候只有4萬多家了，當然這個數(shù)據(jù)不一定準確，但是也可以說明企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是非常自然的。當然這里面的優(yōu)勝劣汰和其它的行業(yè)也不一樣，因為我們房地產(chǎn)行業(yè)有很多是項目公司，它項目干完了，這個企業(yè)就不在了，另外它還有一些是和別的企業(yè)兼并重組了，所以行業(yè)的振動不大。

　　關(guān)于房價的問題，這是一個復雜的問題，房價的攀升是客觀存在的，而且咱們客觀來說，房價適度地漲也是正常的，因為整個經(jīng)濟在漲，老百姓的收入在漲，住房的品質(zhì)在提升，它漲是正常的。但是現(xiàn)在確確實實房價漲得太快，老百姓收入的差距太大，這里面的原因很多，一方面的原因是土地價格的提升，這個土地價格有在中央和地方的事權(quán)、財權(quán)的問題，再加上老百姓投資渠道的狹窄，再加上通貨膨脹的因素，造成了房價的上漲。所以我覺得對房價的上漲要客觀地分析。但是我始終認為，房價過快上漲不是一個健康的情況，我們盡量要使房價平穩(wěn)增長，大起和大落都不太好。

　　曹志偉：中國房企的發(fā)展，調(diào)控歸調(diào)控，是不是支柱產(chǎn)業(yè)并不重要，每家企業(yè)都有自己發(fā)展的方式。

　　第二個問題我想問一下王小廣研究員，上周六我去了您所在的國家行政管理學院，給學院送了兩張圖，一張反映中國企業(yè)辦證難的情況，另外一張反映我們中國公民辦證難、辦證多的人載證圖，按照央視的說法，我們中國認不是在辦證，就是在辦證的路上。這兩張圖被國家行政學院收藏，并且作為省部級干部班的教訓案例。通過培訓，我也覺得國家行政學院藏龍臥虎，為國家的很多重大行政政策做決策參考的，今天我想請你幫大家解讀一下，從本屆政府的工作報告當中，他沒有像往屆那樣很著重地強調(diào)調(diào)控房價，而是之前已經(jīng)提出了建立長效機制這個提法，您作為國家決策咨詢的專家，請您解讀一下這個政府工作報告的提法。另外，給政策的制定者提一點個人的建議。

　　王小廣：實際上你送的這兩張圖反映了政府的體制問題，2014年是改革年，是全面深化改革的一年，今年的政府工作報告一個顯著的特點，里面有一句話說很多問題要從政府找起，這說明政府有問題，有體制的問題，你的這兩張圖就反映了政府的問題，這么多審批的，就是政府的權(quán)力太多，如果它沒有這個權(quán)力，就不需要它這些審批，所以我認為中國未來的發(fā)展，最重要的是要減權(quán)，該歸市場的歸市場，該歸社會的歸社會，政府做好自己的。

　　你提到房價的問題，我認為市場對房價調(diào)控的理解一直有誤。去年政治局會議、國務院常務會議開了30多次，沒有一次要調(diào)房價，大家就認為，新一屆政府特別歡迎房價上漲，對房價上漲容忍，一致被解讀是利好的政策，我認為這是一個巨大的錯誤。上一屆政府的政策是容忍房價上漲，希望房價上漲的，用調(diào)控的方式，我認為都是做給老百姓看的，但是內(nèi)心是要促進房價上漲，我想這一屆政府應該是不一樣的。這次政府有考量，在報告出來之前，很多人認為政府對房價可能會有一些表述，但是最近一段時間，特別是2月份的房價下跌的情況出現(xiàn)以后，這一屆政府今年非常擔心房價下跌。房價下跌或者房價增幅放慢，甚至出現(xiàn)很大的對經(jīng)濟下行的壓力，我認為這是新一屆政府很關(guān)心的事情。所以不要認為它鼓勵上漲，是他擔心下跌過多。大家不要認為房地產(chǎn)沒有問題，我認為這是有問題的，現(xiàn)在終于暴露了。我去年講了一句話，2008年以來，我們中國經(jīng)濟已經(jīng)調(diào)到第7個年頭，沒有外部金融危機的時候，一開始調(diào)整是由于房地產(chǎn)，然后又是金融危機的沖擊，我們幾次都是靠政策來調(diào)整。中國經(jīng)濟從2010年之后一直都在調(diào)控，這里面只有一個東西沒有調(diào)整，就是房地產(chǎn)，所以我認為今年最重要的是要做房地產(chǎn)的調(diào)整，當然這也是一個比較長時間的調(diào)整。我從來不講房地產(chǎn)要崩盤，我認為調(diào)控是一個合理的調(diào)整，調(diào)整了會有很多的好處，可以加快城鎮(zhèn)化，使我們的資源配置更加均衡，包括在住房結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化等等，我認為房地產(chǎn)調(diào)整是一個必須的過程。

　　具體講到建議，我的建議是，房地產(chǎn)商要意識到房地產(chǎn)調(diào)整這種大的變化，不要以為會出現(xiàn)2009年那樣的情況，或者2012年的情況，這是不可能的，不可能再通過貨幣政策來把房價頂上去，這種可能性是沒有的。房地產(chǎn)第三次調(diào)整，這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，沒有人來幫你改變這個趨勢，我認為過去是可以改變的，現(xiàn)在不可以了，去年經(jīng)濟下行的時候已經(jīng)做了這次試驗，而且他們認為是成功的，今年下降的壓力最大的是房地產(chǎn)，所以他們也會采取政策。所以我認為作為政府，該出一些制度彌補缺陷的政策應該出臺，這是一個長期的事情，它跟房地產(chǎn)的波動沒有什么關(guān)系。

　　曹志偉：謝謝王教授來自最接近國家決策層的看法，第三個問題我想請教一下陳淮所長，陳淮所長剛才的演講把我原本準備要提的問題很清晰地解答了。下面我想把一個比較簡單的問題提給陳淮所長，請陳淮所長給我們那些沒有買過房的未婚的，或者已婚的年輕人，在2014年提一兩點置業(yè)的建議。

　　陳淮：這個建議很難提，如同給男女青年說找一個什么樣的對象合適。

　　我想對剛才的兩個問題說一下，政府不提房價的問題不是什么新聞，這是打去年兩會以來一以貫之的，不再以房價為政策調(diào)整的目標。與其揚湯止沸，不如釜底抽薪，包括城鎮(zhèn)化改革都是對房價問題的疏導，如果照著原來那樣的發(fā)展，人口過度向大城市集中，再出臺多少調(diào)控政策也不可能解決根本問題。第二個問題，剛才小廣老師說得非常對，辦證多就意味著政府權(quán)力過大，它背后又隱含著這些政府權(quán)力是沒有多少是有法律授權(quán)的，證多了又沒有把市場管好，反而是市場的競爭被演化為弱的企業(yè)可以通過擺平官方拿證，變成腐敗，變成權(quán)錢交易，變成驅(qū)逐良幣。政府部門之間打架，權(quán)力分割，這個證多意味著死亡。所以三中全會已經(jīng)明確說，改革的核心問題是讓市場成為資源配置的主導力量，凡是能由市場形成價格的地方，政府不要過多干預，這都是三中全會改革文件中的原話，我對這個問題就提出這些觀點。

　　至于說年輕人怎么買房子，這個話題很大，因人而異，因地而異，首先明確不誤的給大家一句沮喪的回答，到共產(chǎn)主義之前，明天進共產(chǎn)主義，今天就還有年輕人買不起房。沒有一個國家能保證做到年輕人都買得起房。符合客觀規(guī)律和中國國情的是，我們盡可能地讓買得起房的年輕人所占比重逐年的增加，并且以比較快的速度增加。沒有一個辦法讓明天大家都買得起房。我還是說，哪怕明天要進共產(chǎn)主義，今天還有年輕人買不起房。希望我們提這個問題的人不要做最后一個，這個舍己利人不是什么光彩的，中國某一天比美國還富了，中國還會有一部分年輕人買不起房，沒有那么理想的社會，這是第一個。

　　第二，房價在不同的地方就是有不同的價格，資源分為極度稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡和過剩，你非要在極度稀缺的地方找，你們上大學只有一個漂亮姑娘，全班男同學都要娶這一個，那你們就打架吧。明確無誤地說，廣州的房子就是全國大多數(shù)人買不起的房子，這是很合理的，媒體不要刪掉我這句話，我說的是全中國大多數(shù)人買不起。都住在廣州住得下嗎？摞起來住也住不下。廣州也要分核心市區(qū)、城鄉(xiāng)接合部和遠郊區(qū)縣。說房價漲的這件事，實際上也漲也沒漲，也可以把它理解為同樣價格的房子，它去哪兒了，去得越來越遠了。十年前在核心社區(qū)，五年前在城鄉(xiāng)接合部，現(xiàn)在在遠郊區(qū)縣，未來可能越來越遠，因為核心資源沒了，它需求程度提高了。一定要理解這么一個問題。至于你說的老百姓買房投資什么這些問題，我想我們今天沒那么多時間講經(jīng)濟學的基礎(chǔ)原理。

　　最后一個忠告，我不會告訴你在哪兒買房子合適，這是江湖術(shù)士才做的事。我唯一能告訴你的事就是，如果25到35歲買房子，盡可能靠近職場。如果在你的辦公樓附近10分鐘、20分鐘可達的地方，你的錢夠買一個60平米的房子，遠郊區(qū)縣買120的，那也要買那個60平米的，因為在這10年中，你最寶貴的資源是時間。人一輩子能夠享受浪漫，留下美好記憶。那多加60平米的住房只能滿足你10%的需求，60平米已經(jīng)可以滿足你住房的80%到90%的需求，多加60平米只能讓你的需求滿足程度提高5個百分點，但是為了這5個百分點的需求滿足，你得犧牲幸福滿足感的90%。35到45歲的人買房子，盡量靠近優(yōu)質(zhì)的教育資源，道理可以自己想。45到55歲買房子，盡量靠近爹媽，道理我也不多講。55到65歲買房子，盡量靠近醫(yī)院。

　　朱中一：講到房價調(diào)控這個，我認為房價是一個調(diào)控的目標，但要淡化像過去那樣把房價作為重要的、唯一的調(diào)控目標。2003年國務院的文件里頭對調(diào)控有幾句話，“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，和當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展相適應，和相關(guān)的發(fā)展相協(xié)調(diào)”，這是調(diào)控的幾句話。房價調(diào)控不能作為一個唯一的目標。房價首先是供求的平衡，然后結(jié)構(gòu)里面又包括了保障房、商品房等等，前兩個問題如果解決了，房價自然就穩(wěn)定了。

　　曹志偉：最后這個問題我問一下來自最接近市場的中原集團的專家，你從香港前段時間房價的調(diào)整，怎么看廣東的情況。尤其是最接近香港的深圳、廣州的房企未來的發(fā)展方向。

　　黎明楷：其實香港的經(jīng)驗，我想對于大陸的開發(fā)商能借鑒的東西并不是很多，因為市場是很不同的，我最近看到越來越多的大陸的企業(yè)到香港投資，其中就有開發(fā)商。說到廣東這里的開發(fā)商，我覺得基本上還算是處于比較幸福的區(qū)域，因為全國的一線城市廣東就占了兩個(深圳和廣州)，立足這些大城市的開發(fā)商，基本上在未來一段時間應該還算是安全的，如果你的土地儲備都在這兩個城市的話，應該面臨的壓力不太大。如果要往外擴張，因為之前也有很多廣東的開發(fā)商全國經(jīng)營到了很多的二三線城市，最近我們可以看到，二三線城市的供應確實是有點過多，如果以前買地的成本太貴的話，會面臨一些壓力，如果你是全國性布局的話，你在深圳、廣州的東西是安全的，有能力可以補回在外面擴張所面臨的危機。

　　曹志偉：您的意思就是要積極發(fā)展，謹慎擴張。

　　由于時間關(guān)系，感謝四位專家給大家的建議，你們聽到多少，就看自己的領(lǐng)悟能力，謝謝。