盡管房貸利率上浮，部分銀行暫停住房貸款，但8月以來樓盤來訪量大幅上升，說明當下需求仍舊旺盛，我們看好年內(nèi)的成交。

　　1、市場成交維持高度景氣

　　全國房地產(chǎn)各項指標表現(xiàn)情況

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資整體保持平穩(wěn)，其中住宅、辦公樓投資完成額同比持續(xù)回落，商業(yè)營業(yè)用房有所反復。

　　1-8月全國商品房銷售金額45724億元，同比上升34%，其中住宅38526億元，同比上升36%。但兩者銷售增速均持續(xù)回落。

　　住宅新開工面積、竣工面積同比有所恢復，施工面積同比保持穩(wěn)定。

　　1-8月全國土地購臵面積21482.3萬平米，同比負增長9.4%。

　　70大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲幅度持續(xù)收窄，一線城市領漲明顯。

　　分化加劇，一二線城市繼續(xù)領跑

　　一線城市：前8月，市場表現(xiàn)火熱，同比均出現(xiàn)上漲。

　　二線城市：前8月，重慶、長沙、合肥、天津成交大幅上漲，成交均價亦所有上漲。

　　二線城市：前8月，除杭州環(huán)比下降，沈陽、武漢、西安均出現(xiàn)上漲。

　　二線城市：前8月，青島、廈門、鄭州、寧波成交量相比去年均有上漲。青島漲幅最大，高達44.4%。

　　三線城市：前8月，除無錫同比出現(xiàn)下降，東莞、佛山、常州均有所上漲。

　　當前各城市庫存情況

　　一線城市：北京、深圳庫出現(xiàn)回落，廣州、上海庫存回落緩慢；北京、上海、深圳去化時間回落，廣州有所反復。

　　二線城市：南京、青島庫存和去化時間出現(xiàn)回落，杭州、廈門庫存有所反復。

　　三線城市：四個城市庫存維持在高位，去化時間均有所反復。

　　2、房企業(yè)績分化，大者恒大

　　業(yè)績表現(xiàn)靚麗，分化明顯

　　上半年品牌開發(fā)商業(yè)績表現(xiàn)靚麗，同比大幅上漲，業(yè)績完成率較高。

　　上半年A股上市房企營業(yè)收入2626.1億元，大幅上漲44%，凈利潤356.6億元，同比上漲30%。行業(yè)整體業(yè)績向好。

　　從上市房企的業(yè)績分布來看，萬保招等龍頭房企表現(xiàn)較好，與中小房企差距拉開明顯。

　　大象起舞，規(guī)模房企增長速度更快。

　　大型房企普遍采取快周轉(zhuǎn)的策略，業(yè)績持續(xù)增長。未來大型房企的競爭優(yōu)勢更加明顯，行業(yè)集中度將進一步提升。

　　品牌房企的全國化布局基本完成，未來將深耕已進入的城市，提高市場占有率，伴隨重點城市的發(fā)展，其銷售規(guī)模也將進一步提升。

　　上市房企現(xiàn)金流明顯改善

　　房企資金來源改善明顯，自籌資金比例下降，國內(nèi)貸款和其它資金(包含定金及預收款，個人按揭貸款)占比上升。

　　房企資金成本下降：1-8月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為1551億元，同比大幅上漲76%，但平均預期年收益率較去年下降0.5個百分點左右。

　　上半年銷售回款好轉(zhuǎn)明顯，銷售產(chǎn)品、提供勞務收到的現(xiàn)金比購買產(chǎn)品、接收勞務支出的現(xiàn)金高出462億元。

　　上半年A股上市房企經(jīng)營性產(chǎn)生的現(xiàn)金流為537億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為813億元。

　　上半年，剔除預收賬款后A股上市房企資產(chǎn)負債率由2012年的50.2%下降到49.6%，償債能力提升，招保萬金為42.0%，表現(xiàn)更穩(wěn)健。

　　房企補庫存導致土地市場高度景氣

　　雖然存貨絕對量上升，但銷售回款速度快，存貨/預收賬款處于低位。

　　由于供給端調(diào)控放松，房企現(xiàn)金充裕，預期穩(wěn)定，補庫存意愿強烈，房企補庫存意愿拉動土地市場，溢價率上揚明顯。

　　核心城市土地出讓金和樓面價攀升明顯。

　　3、我們依然看好年內(nèi)的成交

　　8月宏觀數(shù)據(jù)全面向好

　　國家近期一系列穩(wěn)增長舉措的推出和落實,穩(wěn)定了社會預期,提振了市場信心，受市場需求快速增長推動，中采PMI和匯豐PMI回升。

　　8月克強指數(shù)中的鐵路貨運量和全社會用電量同比大幅回升，顯示經(jīng)濟增長動能有所恢復。

　　8月中國經(jīng)濟回升態(tài)勢明顯，工業(yè)、進出口、消費均好轉(zhuǎn)。

　　在基建投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動下，8月固定資產(chǎn)投資累計同比小幅回升。

　　經(jīng)濟基本面向好，需求好轉(zhuǎn)，焦煤、粗鋼、水泥產(chǎn)量增速回升。

　　流勱性仍舊中性偏緊

　　8月新增外匯占款轉(zhuǎn)正，資本流出壓力趨緩。下半年以來，央行通過公開市場操作保持流動性中性偏緊。

　　下半年以來SHIBOR利率中樞上移，流動性保持中性偏緊。

　　下半年以來市場資金面偏緊導致6個月票據(jù)直貼利率中樞上移。

　　以房養(yǎng)老，愿景美好，實操困難

　　市場龐大，愿景美好：平均預期壽命的上升和計劃生育政策的執(zhí)行，我國社會老齡化正不斷加速，未來養(yǎng)老需求市場巨大。

　　當下住房反向抵押養(yǎng)老保險實操困難，仍需探索。

　　政策微調(diào)，銀行住房信貸收緊

　　8月末多地房貸額度趨緊，部分銀行暫停房貸發(fā)放，個人住房貸款加權利率溫和上升，這對樓市有一定的負面影響。

　　部分銀行因信貸額度緊張暫停住房貸款或上調(diào)房貸利率。

　　盡管房貸利率上浮，部分銀行暫停住房貸款，但8月以來樓盤來訪量大幅上升，說明當下需求仍舊旺盛，我們看好年內(nèi)的成交。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：我們依然看好年內(nèi)的成交