多盤在中秋期間多是以余貨消化為主，部分樓盤則為接下來的推新蓄客，常規(guī)折扣居多，讓利促銷難現(xiàn)?！　?/h3>

　　今年新“國(guó)五條”出臺(tái)以來，雖然“限價(jià)”“限售”“限簽”持續(xù)發(fā)酵，但地王的頻出、發(fā)展商持續(xù)的抬價(jià)，已使得不少買家對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯加劇，恐慌心理頻現(xiàn)，而新貨持續(xù)放量供應(yīng)，特別是外圍區(qū)域高性價(jià)品牌剛需盤的入市，更是攪熱整個(gè)市場(chǎng)。目前市場(chǎng)已出現(xiàn)過熱跡象，地王頻生、發(fā)展商盲目抬價(jià)的背后其實(shí)正孕育著一定的風(fēng)險(xiǎn)，而從中秋市場(chǎng)來看，亦可見一斑。據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，在經(jīng)歷8月份及9月上旬的搶閘推新后，多盤在中秋期間多是以余貨消化為主，部分樓盤則為接下來的推新蓄客，常規(guī)折扣居多，讓利促銷難現(xiàn)，而不少樓盤售價(jià)仍在持續(xù)攀高，人氣成交卻是分化明顯。

　　一、推廣：多盤蓄勢(shì)中秋后推售，推廣費(fèi)用高企

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，中秋所在周度廣州十區(qū)兩市見報(bào)廣告樓盤為38個(gè)，環(huán)比上周減少了9個(gè)樓盤，廣告費(fèi)用用2512萬元，環(huán)比下跌告費(fèi)用為1280萬元，環(huán)比下降10.86%，但仍處于高位。

　　而在廣告投放費(fèi)用前十名樓盤中，預(yù)告新貨即將推出的項(xiàng)目占了6個(gè)，包括富力天禧、翡翠綠洲、雅居樂錦城、越秀·嶺南雅筑、祈福新邨和時(shí)代南灣，均是為在9月下旬及10月的推新蓄勢(shì)，而于中秋期間推貨的樓盤則推廣力度減弱，未見樓盤上榜。

　　二、交投：推新不多蓄客為主，價(jià)格攀高成交分化

　　因不少樓盤已在七、八月份有過一兩次較大型的新貨推售，或在9月上旬已有所放量，因而中秋期間推新項(xiàng)目不多，多以蓄客為主，準(zhǔn)備于9月下旬及十月再度發(fā)力。據(jù)經(jīng)緯行不完全統(tǒng)計(jì)，于中秋期間推新的僅有駿文雅苑、時(shí)代花生II、敏捷四季花園、豪利花園、南沙珠江灣、中惠璧瓏灣、碧桂園鳳凰城等，而于中秋前夕推售的有可逸陽光。由于市場(chǎng)的持續(xù)升溫，不少樓盤新貨余貨售價(jià)仍見上調(diào)，個(gè)別項(xiàng)目上漲較為明顯，包括峻林、中信西關(guān)海等，相比前期售價(jià)高出5000元/㎡以上，而新盤售價(jià)亦是跟隨周邊市場(chǎng)的高位價(jià)格，另外，于中秋期間蓄客的新貨報(bào)價(jià)亦普有上漲。折扣優(yōu)惠方面，大部分樓盤在中秋期間并無給出額外的折扣，少部分項(xiàng)目給的優(yōu)惠也只是小打小鬧，實(shí)際讓利不大。

　　人氣方面，中心區(qū)核心地段高價(jià)盤人氣冷清，外圍片區(qū)因價(jià)格存一定優(yōu)勢(shì)，以及暖場(chǎng)活動(dòng)刺激，人氣稍好。同樣，外圍區(qū)域的人氣也現(xiàn)一定的分化，增城、南沙關(guān)注度頗高，人氣爆棚，其他區(qū)域則遜色不少，而一向備受矚目的蘿崗中秋期間因余貨消化為主，難以聚攏人氣。從成交來看，中秋市場(chǎng)亦是兩極分化，碧桂園鳳凰城憑品牌、價(jià)格優(yōu)勢(shì)以及區(qū)域升值潛力，再度引爆市場(chǎng)，而時(shí)代花生則因區(qū)域缺貨明顯、戶型附加值高及升值潛力猶在，成為了市區(qū)的高價(jià)暢銷盤；反觀駿文雅苑和可逸陽光等，則成交寥寥，價(jià)格的過度透支、產(chǎn)品不符合目標(biāo)客戶的需求，均明顯制約了項(xiàng)目的成交。另外，值得注意的是，位于南沙的中惠璧瓏灣和南沙珠江灣，在本次新貨中亦未能延續(xù)之前的高消化率，僅成交過半，可見即使有區(qū)域利好的支撐，但價(jià)格的持續(xù)攀高、雙合同的支付壓力已使得不少剛需買家望而卻步。

　　目前，雖然樓市表面仍顯風(fēng)光，但卻暗藏一定的風(fēng)險(xiǎn)：一方面，全國(guó)重點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，已有一定的失控跡象，并且使得市場(chǎng)出現(xiàn)明顯恐慌預(yù)期，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象，全新樓市調(diào)控手段或被倒逼出臺(tái)，但不一定是之前的行政干預(yù)手段，更可能是有利于市場(chǎng)健康發(fā)展、并能夠抑制當(dāng)前漲價(jià)預(yù)期的方式，例如房產(chǎn)稅試點(diǎn)等。另一方面，美國(guó)QE規(guī)?？s減預(yù)期增強(qiáng)，使得全球資金出現(xiàn)回流美國(guó)跡象，而近期李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)從中國(guó)撤資的大動(dòng)作更是引發(fā)其看空大陸樓市疑云，行業(yè)大佬王石提到李嘉誠這個(gè)舉動(dòng)也說這是一個(gè)信號(hào)，要小心，資金的抽離對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)而言無疑是一大噩耗；在此背景下，萬科在廣州的項(xiàng)目似乎已有動(dòng)作，其旗下的萬科歐泊全新一期定價(jià)已有所下調(diào)，意在加快銷售速度，而部分嗅覺靈敏的高端買家也出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，害怕未來房?jī)r(jià)下跌，因而多選擇暫緩入市。此外，目前銀行房貸已明顯收緊，放款速度緩慢，部分銀行更是停止發(fā)放房貸，這種信貸收緊的現(xiàn)象在進(jìn)入第四季將愈發(fā)嚴(yán)峻，這不僅影響到買家的購房計(jì)劃，更會(huì)對(duì)發(fā)展商的資金鏈造成影響。而這些風(fēng)險(xiǎn)正在累積跟發(fā)酵，并有可能一觸即發(fā)。因此，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)持續(xù)攀高的盛況，更像是發(fā)展商在樓市拐點(diǎn)前的“最后狂歡“，雖然拐點(diǎn)的時(shí)間不能確定，但時(shí)刻警惕才能防范于未然。

　　經(jīng)緯：中秋推新不多價(jià)普漲 人氣成交現(xiàn)分化