就奧園目前的規(guī)模來看，是否支持其不斷擴大商業(yè)物業(yè)的一個占比，也值得考究。

　　觀點網 陳業(yè) 繼富力、雅居樂相繼公布5月銷售后，6月7日，作為廣州本土企業(yè)的奧園地產也隨之將其今年前5月銷售業(yè)績公之于眾。

　　數據顯示，奧園地產前5月合同銷售金額約人民幣19.88億元，較2012年同期增加11.4%；總合同銷售面積約為32.08萬平方米，同比上升26.4%。

　　對于前5月的銷售表現，奧園地產投資者關系主管何嘉恩6月7日表示，就目前的銷售情況來看，有信心達到全年75億元的合約銷售額目標。

　　提高商業(yè)占比

　　銷售簡報還顯示，前5月，奧園地產共有10個項目獲得了銷售收入，其中，奧園養(yǎng)生廣場貢獻最多，為3.89億元；其次為沈陽奧園·會展廣場商業(yè)項目，貢獻了3.21億元；此外，株洲片區(qū)也貢獻了2.87億元。

　　若按不同產品類型看貢獻占比，奧園地產營運總裁楊忠6月7日在記者會上透露，目前奧園地產的商業(yè)項目收入占整體收入比例約40%，且未來商業(yè)收入占比仍有提升空間。

　　而奧園地產副總裁王曙煜日前也透露，未來三年奧園地產將繼續(xù)發(fā)展的商業(yè)項目包括廣州的奧園城市天地、養(yǎng)生廣場，奧園國際中心及江門項目，南沙項目等等。

　　對于奧園地產逐步提升商業(yè)占比的設想，一熟知商業(yè)運作的業(yè)內對觀點新媒體分析稱，國際上，一些健康的商業(yè)地產開發(fā)公司，會通過物業(yè)經營去達到一定的收益比例。而通常情況下，一家企業(yè)的租金收入占到經營收入比例的30%-40%時，才算該企業(yè)達到了一個穩(wěn)定健康的的態(tài)勢。

　　事實上，在發(fā)展商業(yè)地產方面，奧園地產自2009年起便已開始商住雙線的經營方針。而提高商業(yè)占比的策略或與其對商業(yè)前景的看好分不開。

　　奧園地產營運總裁楊忠曾表態(tài)稱，商業(yè)地產由于不受目前房地產限購、限貸政策的影響，2011年以來商業(yè)開發(fā)、推出量再有增加趨勢。國家未來幾年仍會注重拉動內需促進消費，為經濟增長提供動力，商業(yè)作為促進消費的重要平臺，加上不受地產現有調控政策影響，對未來幾年前景總體看好。

　　于6月7日的記者會上，奧園地產營運總裁楊忠也再次重申了其對商業(yè)地產的看法，其認為，商業(yè)地產可以抓緊由內需帶動的消費增長。雖然商業(yè)地產短期的收款比例較住宅項目低，但日后可持續(xù)提供穩(wěn)定的現金流。

　　據悉，目前奧園地產自身在商業(yè)地產發(fā)展方面，也明確了開發(fā)“大中型商業(yè)MALL、主題及社區(qū)配套商業(yè)街、高端商業(yè)公寓寫字樓、養(yǎng)生商業(yè)”四個產品系列，以及“商業(yè)自持為輔、銷售為主”的理念。

　　而奧園地產副總裁王曙煜日前則明確表示，奧園地產目前主要推崇的是一個體驗式商業(yè)運營模式，即將傳統(tǒng)銷售的比例和內容降低，但進一步提升非傳統(tǒng)與體驗式的業(yè)態(tài)。

　　發(fā)展商業(yè)考究

　　據了解，目前奧園地產在商業(yè)的運營方面主要是靠賣出部分公寓及商鋪來回籠主要的開發(fā)資金；同時，在管理上，也主要是奧園地產自己組建了相關的運營公司來進行管理。

　　“做住宅開發(fā)跟商業(yè)開發(fā)有很大的區(qū)別，做商業(yè)地產因為前期沉淀的資金更大，因此在管理等各個方面也較做住宅開發(fā)更為復雜，所以面臨的問題相較來說會更多。”一業(yè)內人士如是指出。

　　在分析開發(fā)住宅與開發(fā)商業(yè)二者的不同之處時，上述業(yè)內引用了個簡單的比喻，詮釋了開發(fā)住宅跟商業(yè)的要求，其稱，搞住宅開發(fā)好比是“小學生”，搞商業(yè)開發(fā)好比是“研究生”。

　　對于奧園地產目前的發(fā)展規(guī)模是否適合大規(guī)模開發(fā)商業(yè)物業(yè)的情況，該人士表示，目前奧園在發(fā)展商業(yè)物業(yè)方面才剛起步，因此很難判斷其未來的發(fā)展情況。

　　“但只要企業(yè)在商業(yè)運營管理方面具有較強的實力、企業(yè)資金能良性的滾動起來，未來發(fā)展商業(yè)物業(yè)的問題也不會太大”。

　　不過，另有分析認為，奧園目前在住宅開發(fā)方面并不算特出彩，因此，未來奧園在發(fā)展商業(yè)方面怎樣去選擇商業(yè)模式、怎樣去配備具有商業(yè)物業(yè)運營經驗的管理團隊等都是必要考慮的問題。

　　另外，相關分析也指出，由于發(fā)展商業(yè)物業(yè)需要沉淀大量的資金，就奧園目前的規(guī)模來看，是否支持其不斷擴大商業(yè)物業(yè)的一個占比，也值得考究。

　　相關資料顯示，2012年11月1日，奧園地產宣布完成北京項目的出售，由此共獲得32.3億港元資金回籠；隨后，11月中旬，奧園地產又在國際資本市場成功發(fā)行1.25億美元外債。

　　于是有分析師認為，奧園地產通過出售項目以及發(fā)債等形式來籌集資金，轉投商業(yè)項目，可以看出奧園對于商業(yè)地產的前景較為樂觀。

　　另據了解，或正是出于發(fā)展商業(yè)的想法，奧園地產自去年至今也較為積極獲取商業(yè)地塊，2012年11月30日，奧園地產聯手保利地產以底價34.1億元競得位于廣州番禺新城的商業(yè)地塊，而該項目即為奧園地產重點打造的“奧園城市天地”項目。

　　隨后今年的1月，奧園地產再次宣布，于2012年年底通過拍賣取得株洲市天元區(qū)三幅商業(yè)及住宅地塊的土地使用權，總代價為人民幣7.46億元，奧園地產占其中60%股權，須支付60%的總代價即4.48億元。